Верхотуров| Управление Капиталом

▶️За что самые крутые инвесторы готовы платить больше? Трофейная недвижимость объединяет редкие, знаковые объекты в престижных локациях: исторические особняки, узнаваемые офисные здания, уникальные торговые пространства. Их стоимость обычно выше, чем у других объектов с сопоставимыми данными, благодаря сочетанию местоположения, архитектуры, истории и редкости предложения. ▶️Что в таких случаях покупают вместе с квадратными метрами? • Возможность владеть объектом, которому сложно найти замену. Новое здание можно построить, но воспроизвести историю особняка или его место в сложившемся центре города зачастую невозможно. Для инвестора с длительным горизонтом владения эти характеристики могут иметь самостоятельную ценность. Ради конкретного актива он может согласиться на более низкую текущую доходность. Однако надбавка за уникальность должна иметь понятные для покупателя основания. Поэтому перед сделкой стоит ответить на три вопроса: 🔵Сколько объект действительно приносит? Какой доход остаётся после расходов, насколько устойчивы арендаторы и что произойдёт, если часть площадей освободится? 🔵 Каких вложений потребует владение? Какие ремонтные работы предстоят и как эти затраты повлияют на экономику покупки? 🔵 Кому и на каких условиях можно будет продать объект? За какие характеристики он будет готов доплатить и сколько времени может занять продажа? 🔵В чем именно состоит уникальность данного предложения? В чем отличие от других таких-же объектов, какая у него история, что подтверждает высокую цену? Редкость предложения сама по себе не обеспечивает быстрой перепродажи, а престижный адрес не гарантирует сохранения вложенного капитала. ▶️Инвестиционная привлекательность трофейного объекта зависит от цены входа, расходов и вашей стратегии владения. Даже выдающаяся архитектура не делает любую цену обоснованной. Проверьте свой портфель, есть ли там такие объекты? Или может пора уже такой преобрести?

❗️В очередной раз убедился: представление о том, что инвесторы умеют принимать рациональные решения в сделках, — миф. Эмоции влияют на решения даже в крупных сделках 🏢 Раньше я допускал это в небольшом и среднем бюджете ( до 70 млн руб.). Но считал, что при покупке объекта дороже 100 млн рублей инвестор не рискует последними деньгами, а действует расчётливо и профессионально. Сегодня узнал о ситуации: при покупке объекта стоимостью в сотни миллионов рублей покупатель рискует потерять задаток. Речь идёт о десятках миллионов рублей. ❕Причина — банк не одобрил кредит на сделку. Покупатель был уверен в положительном решении банка и внёс задаток, не дождавшись подтверждения финансирования. В результате сделка не состоялась, а внесённые деньги оказались под угрозой. Пока я не знаю, как стороны урегулируют ситуацию и удастся ли вернуть хотя бы часть суммы. Но масштаб возможных потерь уже очевиден 💵 Именно поэтому работа с инвестором начинается с инвестиционной стратегии и проработки портфеля 📈 Это позволяет заранее оценить финансовые возможности, условия сделки и допустимый уровень риска и избежать решений, последствия которых могут оказаться критическими. Продавайте эмоционально, а покупайте рационально. Так больше шансов сохранить капитал и заработать.

На канале МойДомовой вышел мой пост. https://t.me/Moy_Domovoy_com/511 Буду благодарен, если перейдете по ссылке и поставите 👍🏻

☹️ Какие возможности можно упустить при самостоятельном поиске объекта? При закрытой продаже собственник предлагает объект ограниченному кругу покупателей, без размещения объявления на общедоступных площадках. Информация передаётся через профессиональные контакты, поэтому помещение может найти покупателя, так и не появившись на ЦИАН или Авито 😕 Почему собственники выбирают такой формат? Кому-то важна конфиденциальность, кто-то хочет обсуждать сделку только с покупателями, у которых уже определены бюджет и требования. Другие рассчитывают найти подходящего инвестора через знакомых участников рынка, без публичного продвижения. При этом закрытый формат сам по себе не гарантирует выгодную цену или высокую доходность. ➡️Ценность доступа к закрытым предложениям появляется тогда, когда среди них удаётся найти объект под конкретную инвестиционную задачу. Здесь важны бюджет, горизонт владения, требования к доходу и готовность к риску. За годы работы с коммерческой недвижимостью у меня сформировалась сеть профессиональных контактов, благодаря которой периодически появляются предложения вне открытого рынка. Прежде чем предложить их клиентам, я проверяю экономику, документы и инвестиционные риски. ✉️Если хотите рассмотреть такие варианты, напишите мне @Dmitriy_Verkhoturov

Полгода без арендатора. Сколько на самом деле теряет собственник коммерческого помещения? Помещение стоимостью 80 млн рублей. Арендная ставка — 700 тыс. рублей в месяц. Полгода простоя в цифрах: 4,2 млн ₽ — недополученная аренда за 6 месяцев. 300 тыс. ₽ — коммунальные и эксплуатационные расходы за период простоя. 500 тыс. ₽ — подготовка помещения под нового арендатора. 1,4 млн ₽ — ещё два месяца арендных каникул для нового арендатора. Итого: 6,4 млн рублей. Это 8% первоначальной стоимости объекта — потери денежного потока и дополнительные расходы всего за один цикл смены арендатора. Но есть ещё одна проблема. Если прежний арендатор платил 700 тыс. рублей, а новый готов платить только 600 тыс., годовой арендный поток сокращается ещё на 1,2 млн рублей. Парадокс коммерческой недвижимости: Два помещения стоимостью 80 млн рублей могут иметь одинаковую текущую доходность, но совершенно разный риск простоя. Одно подходит только под узкий формат бизнеса. Другое востребовано сразу несколькими категориями арендаторов. Именно поэтому ликвидность коммерческого помещения на рынке аренды не менее важна, чем его текущая доходность.

Федеральная сеть может закрыть магазин. Даже если исправно платит аренду. Для инвестора федеральный арендатор — признак надёжности. Для самой сети помещение — лишь одна из сотен торговых точек. Представим: магазин несколько лет успешно работает в жилом комплексе. Но рядом открывается более крупная точка той же сети. Покупательский поток перераспределяется, выручка снижается. Сеть закрывает менее эффективный магазин, а собственник остаётся без арендатора. Есть и другой риск. Помещение продаётся с федеральным арендатором, который платит выше рынка. Объект показывает привлекательную доходность. Но после ухода сети новый арендатор готов платить значительно меньше. В результате снижается не только арендный доход, но и рыночная стоимость недвижимости. Получается, что одна и та же федеральная сеть может быть надёжным арендатором в одной локации и источником риска — в другой. Поэтому два помещения с одинаковыми арендаторами и доходностью могут иметь совершенно разную инвестиционную привлекательность.

Первая линия, большие витрины, высокий трафик. Почему помещение всё равно пустое? На первый взгляд — идеальная коммерческая недвижимость. Хорошая видимость, постоянный поток людей, удобное расположение. Но пешеходный трафик не равен высокому спросу со стороны бизнеса. Например, ежедневно мимо помещения проходят тысячи человек. Но основная часть потока — люди, которые утром спешат на работу, а вечером возвращаются домой. Для кофейни такой трафик может быть привлекательным. Для товаров для дома — бесполезным. При этом собственник продолжает ориентироваться на высокую аренду, потому что объект расположен в проходном месте. Возникает разрыв между ожиданиями инвестора и реальным спросом. Помещение может быть качественным с точки зрения расположения, но экономически неинтересным для большинства потенциальных арендаторов. И здесь главное противоречие коммерческой недвижимости: самое проходное место не всегда самое доходное. Стоимость объекта определяется тем, насколько востребовано помещение у бизнеса.

Арендатор просит снизить ставку. Кто в итоге потеряет больше? Арендатор работает несколько лет, исправно платит, но теперь просит снизить ставку на 100 тыс. рублей. Причина — падение выручки и рост операционных расходов. Для инвестора это минус 1,2 млн рублей в год. Отказаться от скидки кажется логичным. Но что, если арендатор действительно решит съехать? Допустим, поиск нового займёт 4 месяца. Потери собственника: — 3,2 млн рублей недополученной аренды за время простоя; — дополнительные расходы на поиск арендатора и подготовку помещения; — риск, что новый договор придётся заключить по ставке ниже прежней. При этом согласие на скидку 20% тоже не гарантирует стабильности: если бизнес арендатора продолжит ухудшаться, через полгода он может снова потребовать пересмотра условий. Самое неприятное в этой ситуации — снижение арендного потока влияет не только на текущий доход, но и на стоимость коммерческого помещения. Если снижение ставки становится постоянным, а чистый операционный доход падает на 20%, то при неизменной ставке капитализации расчётная стоимость объекта тоже снижается на 20%. В коммерческой недвижимости размер арендной платы определяется не только договором, но и реальным спросом на конкретное помещение.

Вы получаете аренду каждый месяц. Но уверены, что ваша недвижимость не дешевеет? Представим коммерческое помещение стоимостью 100 млн руб с годовым доходом 10 млн рублей. При ставке капитализации 10% его расчётная стоимость — 100 млн руб. Но если рыночная ставка капитализации вырастет до 12%, при том же доходе стоимость объекта снизится до 83,3 млн руб. (минус 17 млн. руб) Стоимость коммерческого помещения может снижаться из-за: — ухудшения торговой локации и снижения покупательского трафика; — появления новых объектов; — снижения рыночных арендных ставок; — ухудшения финансового состояния арендатора; Когда стоит задуматься о продаже даже работающего объекта? Когда текущий арендный поток ещё стабилен, но появляются звоночки: — локация теряет привлекательность для арендаторов; — потенциал роста ставки исчерпан; — на рынке появляются альтернативные объекты с более привлекательным соотношением доходности и риска. Профессиональный инвестор оценивает не только текущий денежный поток, но и стоимость выхода.

🌍 Недвижимость за рубежом: доход в валюте — еще не гарантия выгодной инвестиции. По поводу покупки недвижимости за рубежом часто слышу аргумент: «Она приносит доход в валюте». Да. Это выгодно, если эту валюту не надо «репатриировать» обратно в Россию и есть, на что потратить за рубежом. Но есть еще два момента. 💰 Первый — возможность инвестиционно привлекательного выхода из актива. Важно не только купить недвижимость и получать арендный доход, но и понимать, кому, когда и по какой цене вы сможете ее продать. 📉 Второй — инфляцию доллара никто не отменял. Особенно за последние 5 лет. Картинка с чеком показательна. Обесценивание почти в 4 раза. При всех наших отечественных издержках такой кросс-анализ точно не будет лишним. 📩 Нужен разбор вашего инвестиционного портфеля? Пишите в директ.

В очередной раз получаю подтверждение, что если объект ликвидный, документы в порядке и локация понятная, то его покупают с окупаемостью 12 лет в высоком бюджете и с окупаемостью 14-15 лет в бюджете до 60 млн. Количество действительно сильных локаций невелико. И их ценность растет. Можно, конечно, купить помещение в новостройке с окупаемостью порядка 8 лет или ниже «на бумаге», но потом удивляться что арендатор запросил скидку/съехал, а помещение пустует и приносит убытки..

🏙️Сколько коммерции в жилом комплексе — уже слишком много Низкая цена помещения от застройщика ещё не означает выгодную инвестицию. Иногда она отражает избыток коммерческих площадей. Один из тревожных признаков — доля нежилых помещений выше 10% от жилой площади комплекса. Это не универсальный предел, но повод внимательно проверить спрос. Важно оценить: 🔵 сколько квартир уже заселено; 🔵 как быстро заселяются новые корпуса; 🔵 сколько коммерческих помещений конкурируют за тот же поток; 🔵 какие арендаторы действительно нужны жителям; 🔵 сколько объектов рядом уже пустует. Если жилой комплекс заселяется медленно, а коммерции много, арендаторам не хватает покупателей. Помещения могут годами стоять пустыми даже при низкой арендной ставке.

✖️Как начинается деградация стрит-ритейла Обычно всё начинается с ухода одного сильного арендатора. На его место приходит менее привлекательный формат — или помещение долго остаётся пустым. Постепенно меняется аудитория👥, снижается поток покупателей и падает выручка 🔻соседних арендаторов. Следом уходят другие сильные компании, растёт число свободных помещений, а собственникам приходится снижать ставки📉. Так формируется нисходящая спираль: чем слабее состав арендаторов, тем менее привлекательна улица для бизнеса и посетителей. Для инвестора важен не только сам объект, но и его окружение🔁. Один проблемный сосед ещё не означает деградацию. Но несколько закрытий, частая смена арендаторов и появление слабых форматов — уже серьёзный сигнал❗️. Перед покупкой помещения изучите, как менялся состав арендаторов на улице за последние годы. Текущая заполняемость показывает ситуацию сегодня, а динамика — что может произойти с вашим доходом завтра.

Не пропустите! 🗓️ 15 октября (четверг) 17:00 мск Проведу эфир, чтобы помочь вам разобраться, на какие объекты коммерческой недвижимости обратить внимание в 2026 году. • как и какие объекты стоит выбирать • на что важно обратить внимание до сделки • в конце сможете задать свои вопросы ❓ Записаться на эфир 👇👇👇 https://forms.gle/ysK57CMBNNs2mYji9 https://forms.gle/ysK57CMBNNs2mYji9 https://forms.gle/ysK57CMBNNs2mYji9

🔟 Аптеки против интернет-торговли: почему физические точки пока не проигрывают Кажется, что аптеки должны повторить путь магазинов одежды и техники: покупатель уходит в интернет, физические точки теряют трафик. Но с аптеками эта логика работает не полностью. 🔵Первая причина — срочность. Если человеку нужен препарат сегодня, ждать доставку даже несколько часов он часто не хочет. 🔵Вторая — доверие. Покупатель может заранее посмотреть цену в приложении, но получить заказ предпочесть в конкретной аптеке рядом с домом. 🔵Третья — часть спроса сложно перевести полностью в доставку. Рецептурные препараты, консультация фармацевта, срочная покупка, замена отсутствующего препарата — здесь физическая точка сохраняет преимущество. 🔵Четвёртая — аптека работает на регулярном спросе. Лекарства, товары для детей, витамины, средства ухода покупают постоянно. Но для инвестора из этого не следует, что любая аптека — хороший арендатор. Я бы смотрел на другое: — сколько аптек уже работает вокруг; — какой поток проходит мимо помещения; — есть ли рядом клиники и жилые дома; — насколько ставка аренды соответствует обороту точки; — сможет ли помещение занять другой арендатор, если аптека съедет. ⏩Именно здесь проходит граница между хорошим объектом и объектом, который просто продают под вывеской известной сети. Интернет-торговля не убила аптеки. Она изменила их роль.

+1

📌 Какие виды бизнеса действительно способны платить растущую аренду следующие 10 лет Способность платить растущую аренду определяется не названием сети и не красивым договором. Она определяется экономикой конкретной точки. 〰️ Если сегодня арендатор платит почти предел своих возможностей, через несколько лет индексация закончится не ростом дохода собственника, а просьбой снизить ставку.

✅ Один объект за 500 млн ₽ или пять по 100 млн ₽: где реальная диверсификация Допустим, вы купили пять помещений по 100 млн ₽. 🔵Все пять: — в новых жилых комплексах; — на первых этажах; — с продуктовыми сетями; — в одном районе Москвы; — с похожей экономикой арендаторов. Формально у вас пять объектов. Фактически — одна ставка на один и тот же сценарий рынка. Если в районе появляется избыток коммерческих помещений, снижается трафик или сети начинают пересматривать арендные ставки☹️, проблема может возникнуть сразу по всему портфелю. Теперь другой вариант. 🔵Один объект за 500 млн ₽: — сильная локация; — несколько арендаторов; — разные сроки окончания договоров; — понятный денежный поток; — универсальное назначение помещений; — возможность продать объект целиком или частями. По уровню риска такой актив иногда может быть устойчивее пяти одинаковых помещений по 100 млн ₽. Настоящая диверсификация — это не количество свидетельств о собственности. ⏩Поэтому дробить 500 млн ₽ на пять частей только ради слова «диверсификация» я бы не стал. Пять объектов — это пять комплектов документов, пять арендаторов, пять технических состояний, пять налоговых моделей и в пять раз больше управленческих вопросов. ⏩Сначала определяется структура рисков. И только потом — количество объектов.

🔢 Семь цифр, которые нужно запросить перед покупкой 1️⃣ Цена продажи Уточните полную стоимость объекта вместе с НДС, если он предусмотрен. 2️⃣ Площадь помещения Нужна площадь по ЕГРН. Сразу посчитайте цену квадратного метра и сравните её с аналогичными объектами в этой локации. 3️⃣ Фактический арендный платёж в месяц Не потенциальная ставка, не обещания продавца и не расчёт «после индексации». 4️⃣ Ежемесячные расходы собственника Коммунальные платежи, содержание здания, управляющая компания, страхование, охрана, земельные платежи и всё остальное, что нельзя переложить на арендатора. 5️⃣ Налоговая нагрузка Попросите назвать сумму налога на имущество и землю за последний год. Если продавец владеет объектом через компанию, отдельно уточните, включён ли НДС в арендный платёж. 6️⃣ Срок, оставшийся по договору аренды Договор, который заканчивается через четыре месяца, нельзя оценивать так же, как договор с надёжным арендатором ещё на семь лет. 7️⃣ Размер ежегодной индексации Формулировка «до 10% по соглашению сторон» может означать, что гарантированной индексации вообще нет. Получив эти данные, можно самостоятельно посчитать чистый операционный доход: Арендные платежи − расходы собственника − налоги = реальный доход объекта. Сохраняйте список и отправляйте тем, кто выбирает коммерческую недвижимость для инвестиций.

▶️Что произойдёт с продуктовыми помещениями, если доставка продолжит расти Уже сейчас значительная часть заказов собирается не на удалённых складах, а в обычных магазинах. Для ретейлера это выгодно: помещение находится рядом с покупателем, ассортимент уже лежит на полках, а один объект обслуживает и посетителей, и онлайн-заказы. Если доставка продолжит расти, рынок продуктовой недвижимости, скорее всего, разделится на несколько групп. ▶️Слабые локации потеряют арендаторов быстрее. В онлайне его заказ конкурирует с десятками других точек🔵. Если ассортимент, скорость сборки и экономика доставки окажутся хуже, оператору будет проще закрыть объект. ❗️Для собственника вывод простой: Хороший продуктовый объект будущего должен одинаково удобно обслуживать покупателя, сборщика заказа, курьера и грузовую машину.

📌«Пятёрочка» через десять лет: останется ли продуктовый магазин таким же сильным арендатором? Продуктовый ретейл держится на устойчивой покупательской привычке: людям нужно регулярно покупать еду рядом с домом. Магазин будущего станет одновременно торговой точкой, мини-складом, пунктом сборки онлайн-заказов и местом для быстрых покупок. Этот процесс уже начался. По итогам 2025 года экспресс-доставка работала из 7 315 магазинов «Пятёрочка», а весь бизнес X5 в e-grocery занял 18,6% рынка. То есть онлайн не вытесняет физические магазины, а постепенно встраивается в них. ✅Масштаб сети тоже говорит в пользу устойчивости арендатора: к концу 2025 года под брендом «Пятёрочка» работало более 25 тысяч магазинов. За таким оператором стоят логистика, технологии, узнаваемый бренд и большой запас прочности. Слабые магазины будут закрываться. Сеть продолжит пересматривать площади и уходить из помещений, где аренда растёт быстрее выручки. ▶️Часть покупательского потока заберут дискаунтеры, готовая еда и доставка. Требования к электрической мощности, зоне разгрузки, вентиляции и организации последней мили станут выше. Поэтому ценность объекта будет определять: • плотный жилой массив и ежедневный трафик; • удобный вход и хорошая видимость; • нормальная разгрузка; • достаточная мощность; • возможность изменить формат или разделить площадь; • рыночная арендная ставка без перегретой индексации; • спрос со стороны других продуктовых операторов. 📌Мой прогноз: через десять лет «Пятёрочка» останется одним из самых понятных и востребованных арендаторов на рынке стрит-ретейла. Однако разница между хорошим и плохим объектом станет заметнее.