Верхотуров| Управление Капиталом

Сколько лет инвестору, у которого в недвижимости 300+ млн рублей? Капитал такого размера обычно формируется годами: через бизнес, продажу компаний, несколько удачных сделок и постепенное накопление активов. ➡️Поэтому основное ядро таких инвесторов сегодня — люди примерно 45–60 лет. По данным рынка частного банковского обслуживания, именно эта возрастная группа остаётся самой многочисленной среди крупных клиентов. И здесь меняется само отношение к недвижимости. 📌В 30 лет чаще возникает вопрос: «Сколько я могу заработать?» Когда капитал уже измеряется сотнями миллионов, вопросы другие: *️⃣Как его сохранить? *️⃣Как распределить риски? *️⃣Насколько быстро можно выйти из объекта? *️⃣Что останется детям? Поэтому инвестор с 300+ млн рублей в недвижимости обычно уже не гонится за каждым дополнительным процентом доходности. Для него гораздо важнее качество самого актива, ликвидность и понятная стратегия на несколько лет вперёд. ▶️Большой портфель начинается с момента, когда человек перестаёт покупать отдельные объекты и начинает управлять капиталом как системой.

+1

Сколько на самом деле стоит «пассивный доход» от коммерческой недвижимости?

🏛 Бюджет-2027. Какие первые выводы можно сделать? Правительство одобрило проект федерального бюджета на ближайшие три года. Я не буду пересказывать весь документ. Мне интереснее посмотреть на него глазами предпринимателя и инвестора. Несколько цифр на 2027 год: 💰 Доходы: 43,3 трлн ₽ 💸 Расходы: 48,8 трлн ₽ 📉 Дефицит: около 5,5 трлн ₽ 🛢 Базовая цена Urals: $50 за баррель Причём ещё год назад дефицит на 2027-й планировали около 3,2 трлн ₽. Теперь — 5,5 трлн. Что это значит лично для меня? 📌 Первое. Дешёвых денег быстро может и не стать. При достаточно высоких бюджетных расходах пространство для быстрого снижения инфляции и ставки остаётся предметом отдельного вопроса. Сам Минфин при этом заявляет, что бюджет должен способствовать макроэкономической стабильности и снижению ставок. А высокая стоимость денег напрямую влияет на недвижимость: на требуемую доходность инвесторов, стоимость финансирования девелопмента и цены сделок. 📌 Второе. Налоговая эффективность становится всё важнее. Налоги всё сильнее влияют на реальную доходность капитала. И я сейчас вижу это практически в каждой крупной сделке с коммерческой недвижимостью: иногда правильная структура владения объектом и сделки имеет не меньшее значение, чем скидка при покупке. 📌 Третье. Я бы не строил инвестиционную стратегию на одном прогнозе курса, ставки или инфляции. Бюджетные параметры пересматриваются. Рынок меняется ещё быстрее. Поэтому мне всё меньше нравится подход: «Куплю сейчас, а дальше рынок всё вытянет». 🏢 В коммерческой недвижимости я бы сегодня смотрел прежде всего на активы, где инвестор может сам влиять на капитализацию: — увеличить арендный поток; — поменять арендатора; — пересобрать договор; — разделить помещение; — изменить концепцию; — создать объект с нуля дешевле его будущей рыночной стоимости. То есть не просто купить доходность, а иметь возможность создать дополнительную стоимость. 💎 Мне кажется, именно это будет одним из главных принципов инвестирования ближайших нескольких лет. Чем меньше результат инвестиции зависит от внешнего рынка и чем больше — от качества самого актива и ваших действий с ним, тем интереснее становится объект. Именно поэтому я всё больше внимания уделяю не только готовому арендному бизнесу, но и value-add объектам и собственным девелоперским проектам. А после публикации полной пояснительной записки к бюджету отдельно посмотрю, какие ещё сигналы там есть именно для рынка недвижимости.

🔁 Кому сегодня продавать объект стоимостью 100+ млн рублей? Объект за 100–150 млн рублей нельзя продавать так же, как помещение за 20 млн. У него уже другой покупатель. ⏩Чаще всего это: — собственник бизнеса, который хочет сохранить часть капитала в недвижимости; — инвестор, который уже владеет несколькими объектами; — семья с крупным капиталом; — компания, которая покупает недвижимость на свой баланс; И каждому из них мало услышать: «Доходность 10%, хороший арендатор, отличная локация». При таком чеке начинают смотреть глубже. Что будет с объектом через 5 лет? 🔘Можно ли его быстро продать? 🔘Что произойдёт, если уйдёт арендатор? 🔘Соответствует ли цена рынку? 🔘Есть ли проблемы с документами? 🔘Можно ли увеличить доход от объекта? Поэтому дорогой объект продаётся понятной инвестиционной логикой. Покупатель должен увидеть не только то, сколько объект приносит сегодня, но и почему его капитал останется защищён завтра. ❗️И ещё важный момент: чем дороже объект, тем меньше работает массовая реклама и тем больше — личные связи и рекомендации. @vds_realt

Минфин РФ предложил включить пассивные доходы россиян (дивиденды, проценты по вкладам, доходы от ценных бумаг и продажи имущества) в основную базу НДФЛ, применив к ним прогрессивные ставки 13–22% вместо прежних 13–15%. Ставка будет зависеть от общего размера дохода, что соответствует логике прогрессивного налогообложения. Изменения затронут около 4 млн граждан (6% населения). Льготы для вкладов до 1 млн рублей и участники СВО сохранятся, а налоговая льгота за долгосрочное владение акциями будет ограничена при доходыах свыше 50 млн рублей. Ожидается рост поступлений: сборы по вкладам вырастут со 109 млрд до 252 млрд рублей, а по дивидендам — со 87 млрд до 120 млрд рублей в 2025 году. Вот и пошли первые поствыборные изменения. Следом, кстати, летит инициатива обложить 22% ндс ввозные товары в электронной торговле. Вопрос наполнения бюджета стоит остро. Хоть и говорят, что изменения фактически коснутся всего 6% населения, верится в это с трудом. И еще момент: ведь речь идет о самом экономически активном слое населения. Неужели таковых всего 6%? 🤔

✅С чего начинается инвестиционный портфель С понимания задачи. *️⃣Что вы хотите получить от капитала? — сохранить деньги; — получать регулярный доход; — увеличить стоимость активов; — распределить риски; — оставить часть средств в быстро доступной форме. Только после этого имеет смысл выбирать конкретные объекты. Один объект может давать хороший доход, но быть сложным в продаже. Другой — приносить меньше, но лучше сохранять стоимость. Третий — иметь потенциал роста, но требовать больше времени и внимания. Поэтому сильный портфель — это система, где у каждого объекта есть своя задача. ➡️И главный вопрос в начале должен звучать: «Какую функцию этот объект будет выполнять в моём капитале?» @vds_realt

❗️Как один крупный ремонт может уничтожить пять лет арендного дохода Представим объект, который приносит собственнику 3 млн ₽ чистого арендного дохода в год. Но через два года выясняется, что зданию нужен капитальный ремонт стоимостью 15 млн ₽. 🔵И в этот момент вся математика меняется. 15 млн ₽ ремонта — это пять лет арендного дохода, которые инвестор фактически отдает обратно в объект. ⏩Что может стать такой финансовой ловушкой? 🔵Это может быть изношенная кровля, которую через несколько лет придется полностью менять. Старые инженерные сети, электрика или вентиляция, не рассчитанные на современную нагрузку. Проблемы с фасадом, гидроизоляцией, фундаментом или системой отопления. В отдельных зданиях к этому добавляются лифты, пожарные системы, мощности, канализация и другие элементы, замена которых может стоить десятки миллионов рублей. И здесь возникает главная ошибка. Инвестор считает доходность от текущего состояния объекта, но не считает полную стоимость владения им на горизонте 5–10 лет. ⏩Высокий арендный поток еще не означает высокую доходность. Иногда инвестор покупает объект с хорошей арендой, а вместе с ним — обязательство через несколько лет профинансировать ремонт на сумму, сопоставимую с несколькими годами прибыли. Поэтому технический аудит перед покупкой — это не формальность. Это часть финансовой модели сделки.

*️⃣Почему оборот арендатора иногда важнее его названия на вывеске При покупке готового арендного бизнеса инвестору часто продают прежде всего имя арендатора. «Здесь сидит федеральная сеть». «Договор долгосрочный». На первый взгляд это действительно выглядит как сильная защита инвестиции. Но в коммерческой недвижимости есть более важный показатель — сколько конкретная точка реально зарабатывает. И если экономика точки не сходится, название на вывеске не спасет. Допустим, магазин платит 1,5 млн ₽ в месяц. Для инвестора это хороший арендный поток, на основании которого рассчитывается доходность и стоимость объекта. *️⃣Но если товарооборот этой точки не позволяет комфортно обслуживать такую аренду, дальше возможны три сценария: арендатор потребует снизить ставку, начнет искать другую площадку или просто закроет убыточную точку. И долгосрочный договор сам по себе здесь не является гарантией ☹️ Крупные сети постоянно анализируют эффективность своих магазинов. Если конкретная локация не дает нужного результата, сеть не будет годами содержать ее только потому, что когда-то подписала договор аренды. Именно здесь проходит разница между устойчивым готовым арендным бизнесом и объектом, который просто хорошо выглядит в презентации🔟. Известный арендатор может съехать. Сильная локация останется. Поэтому при анализе коммерческой недвижимости вопрос должен звучать так: «Сколько он здесь зарабатывает и сможет ли продолжать платить эту аренду через несколько лет?»

▶️Как выглядит слабая инвестиция на 300 млн ₽ 😐 Представим объект стоимостью 300 млн ₽, который продают как готовый арендный бизнес с доходностью выше рынка. На первый взгляд предложение выглядит интересно, но если: 🔵1. Вся экономика объекта держится на одном арендаторе Пока арендатор платит, финансовая модель работает. Но если он попросит снизить ставку или решит съехать, собственник сразу теряет практически весь арендный поток. 🔵2. Текущая аренда выше рынка Допустим, по договору арендатор платит 2,5 млн ₽ в месяц, хотя аналогичные помещения в этой локации сдаются за 1,8–2 млн ₽. То инвестор фактически переплачивает не за недвижимость, а за арендную ставку, которая может не сохраниться. 🔵3. Впереди крупные расходы на объект Нужно понимать, сколько денег собственник действительно будет получать после налогов, эксплуатации, ремонта, страхования, управления и других расходов. 🔵4. У объекта слабая ликвидность Допустим, через три года инвестору срочно понадобятся деньги. Сможет ли он продать объект за те же 300 млн ₽ или дороже? 🔵5. Заявленная доходность не равна реальной Это один из самых частых способов сделать объект визуально привлекательнее. Продавец берет годовой арендный поток и делит его на стоимость объекта. Получается красивая цифра. В результате заявленные условные 11% превращаются совсем в другую цифру. И вот здесь появляется главный вывод. Плохая инвестиция на 300 млн ₽ — это не обязательно разваливающееся здание без арендатора. Она может выглядеть очень солидно: известный арендатор, хороший договор и высокая доходность. Проблема начинается тогда, когда вся стоимость объекта построена на слишком оптимистичном сценарии.

🏗️ Как можно купить объект ниже себестоимости строительства? Звучит нереально, но это факт. Есть объекты, которые застройщик обязан возвести для создания инфраструктуры района. Застройщик многоквартирных домов зарабатывает прежде всего на продаже жилья. Но, чтобы получить на льготных условиях земельный участок, право на подведение городских коммуникаций и т.д., он выполняет инвестиционные обязательства перед городом. И, да, это не только: 🏫 детские сады; 🏥 школы и больницы; 🏟️ спортивные объекты; 🏢 офисные пространства; 🛍️ торговые и многофункциональные здания. Особенно часто это встречается, когда застройщики квартально осваивают новые районы. 💡 И вот здесь появляется инвестиционная возможность. Для девелопера такой объект зачастую является непрофильным активом, на котором нет задачи дополнительно заработать. Фактически стоимость его строительства уже заложена в экономику жилого проекта — в себестоимость квадратных метров квартир. 📉 Поэтому входная цена за метр такого объекта может быть очень привлекательной. При этом инвестор получает возможность: 🔹 приобрести уже завершённый объект; 🔹 купить его с НДС и совершенно легально получить возмещение данного налога; 🔹 сформировать качественный арендный поток; 🔹 получить высокую доходность именно за счёт низкой входной стоимости. 💰 Такие предложения начинаются примерно от 1 млрд рублей. И самое интересное — многие из них вообще не появляются в открытой продаже. Информацию по таким вариантам я даю в личных беседах заинтересованным инвесторам. 📩 Если рассматриваете вложения в коммерческую недвижимость такого уровня — обращайтесь.

Почему апартаменты, а не супермаркет за 100 млн и дороже? - не совсем типичный для меня продукт. Все просто: если стоит задача в конце квартала возместить НДС на относительно небольшие суммы, то один из вариантов - покупка нежилой недвижимости на организацию. До 20 млн найти качественный стрит-ритейл с понятной доходностью в Москве ну ооочень не просто:) Решение как раз через покупку апартов от застройщика с чистыми документами, понятным проектом и тд. В готовом, введенном в эксплуатацию здании. Застройщик продает с НДС. Доходность пониже, чем в классическом стоит-ритейлер, как правило, но можно за счет налоговых маневров скорректировать ситуацию. То есть это не просто покупка недвижимости, а сделка с элементами финансового инструмента. При правильном расчете может быть весьма выгодно. Если нужна консультация, пишите в л/с.

▶️Куда движется крупный капитал в 2026 году? Последние несколько лет дали инвесторам редкую возможность: получать двузначную доходность практически без необходимости брать на себя сложные инвестиционные риски. 🔘1. Депозит остаётся парковкой. Но всё реже — стратегией В России максимальная средняя ставка по рублёвым вкладам десяти крупнейших банков в августе 2026 года составляет около 12,9%. В начале января она была выше 15%. То есть капитал всё ещё получает хорошую доходность в банках, но инвесторы уже понимают направление движения ставок. 🔘2. Часть денег уже переходит в облигации и фонды Во втором квартале клиентские активы управляющих компаний приблизились к 36 трлн рублей, а чистый приток в ПИФы составил 832,7 млрд рублей. Основной интерес — фонды облигаций и денежного рынка. 🔘3. Крупный капитал всё меньше хочет зависеть от одного инструмента Нужно решить сразу несколько задач: — сохранить покупательную способность денег; — получать денежный поток; — иметь ликвидную часть портфеля; — защититься от разных экономических сценариев; — распределить риски между финансовыми и реальными активами; — передать капитал следующему поколению. Поэтому появляются конструкции из депозитов, облигаций, фондов, бизнеса, недвижимости и других активов. 🔘4. В мире семейные капиталы делают практически то же самое UBS в исследовании Global Family Office Report 2026 опросил 307 семейных офисов из более чем 30 стран со средним состоянием семьи около $2,7 млрд. 🔘5. И недвижимость в этой системе тоже меняет свою роль Крупный инвестор всё реже смотрит на недвижимость как на: «Купил помещение → получил арендатора → забыл». Недвижимость становится одной из частей общей структуры капитала. И поэтому требования к ней становятся жёстче. ▶️Объект должен: сохранять стоимость, приносить понятный денежный поток и оставаться ликвидным через 5–10 лет.

Как миф побеждает реальность.. Сегодня прожил интересный опыт: был на мероприятии «в стиле 90х гг» с соответствующим дресс-кодом и атмосферой с конкурсами и тд. В рамках мероприятия проходила игра аналог «100 к одному». Этакая викторина, где на каждый вопрос команды дают свои ответов. А по итогу каждому вопросу организатор игры дает свои ответы с суммой баллов. Чем ближе к - первому месту по шкале, тем выше балл за каждый ответ. Категории: музыка 90х, самые популярные иностранные сериалы, игры и гаджеты и тд.. так получилось, что наша команда в основном состояла из тех, кто это время прожил в весьма сознательном возрасте. А в других командах участники были в основном лет на 10 и более помоложе:)) Вопросы и ответы к викторине составляли девушки, которые родились условно в эти самые 90е, а то и в конце этой эпохи. Информацию брали, собственно из Алисы и других ИИ-источников. Логично, что наша команда по числу баллов в итоге проиграла с большим отрывом🙈 Мы отвечали точно, как было в то время. А другие команды, которые сознательно не помнят эту эпоху, отвечали сообразно своим впечатлениям, «мифам» и представлениям. Я проверил ответы через Алису и Gpt: они выдали мифологическую версию, а не реальную. Но по итогу реальность в моменте оказалась такой, как ее «смоделировали» в игре… На самом деле это было очень интересно наблюдать. Вначале я пытался взять слово и поправить ведущего: в игре явно было смещение эпох: за тотальный дефицит конца 80х выдали 90е, где уже все можно было приобрести при наличии 💸. И так и по другим аспектам. Выводы: 1) Да, мы живем в эпоху впечатлений. И даже большинство инвестиционных решений принимается на основе эмоций и впечатлений 2) Искусственный интеллект «подгоняет» под определенные рамки информацию по многим вопросам. Вот это еще предстоит осознать в ближайшее время.. Тем не менее я очень был рад побывать на мероприятии Юлии Галаевой по теме психоанализа. Юлия делает огромную работу, которая приносит реальную пользу. P.S: на фото я с ведущим мероприятия Александром Ермаковым @regbist88 Он как раз в «правильном дресс-коде»:)

+2

Как за 15 минут понять, стоит ли вообще продолжать изучать объект За 15 минут вы не поймёте, нужно ли покупать объект. Но вполне можно понять, стоит ли вообще тратить на него следующие несколько дней анализа. Я бы смотрел на три вещи в первую очередь: локация → цена входа → ликвидность без текущего арендатора. Если хотя бы две из трёх вызывают серьёзные вопросы, объект уже должен доказать, почему его стоит изучать дальше. @vds_realt

➡️Что делать владельцу бизнес-центра 2010 года постройки? Проблема не столько в возрасте здания, сколько в том, насколько быстро меняются требования арендаторов. Сначала нужно понять, что именно ограничивает стоимость и аренду объекта сейчас. 🔵1. Инженерия Инженерия не всегда видна на фотографиях, но именно она может определять, останется ли крупный арендатор в здании. 🔵2. Планировки Чем сложнее перепланировать объект под нового арендатора, тем ниже его ликвидность. 🔵3. Общественные пространства Лобби, зоны ожидания, кафе, переговорные, места для коротких встреч и отдыха постепенно перестают быть «дополнительной опцией». И здание становится частью этой конкуренции. 🔵4. Сервис Это относительно небольшие вложения, которые способны заметно изменить восприятие здания. 🔵5. Отделка Можно заменить мрамор, мебель и светильники, но если объект неудобен технически и функционально, новая отделка лишь замаскирует проблему. ✅А иногда правильное решение — вообще не модернизировать. Старая коммерческая недвижимость не обязательно становится плохой. Но без стратегии она очень быстро становится устаревшей. @vds_realt

3 ПРИЗНАКА ХОРОШЕГО ТРАФИКА У КОММЕРЧЕСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ 1️⃣ Помещение стоит на естественном маршруте людей По пути к остановке, метро, паркингу, входу в жилой комплекс или другому месту, куда люди регулярно идут каждый день. Чем меньше человеку нужно отклоняться от привычного маршрута — тем сильнее локация. 2️⃣ Рядом уже работают точки, которые генерируют поток Супермаркеты, аптеки, кофейни, ПВЗ, услуги и другие востребованные форматы. Если соседние бизнесы стабильно работают и к ним идут люди — это хороший сигнал, что в локации есть реальный коммерческий спрос. 3️⃣ Помещение хорошо видно Витрина и вход должны читаться с дороги и тротуара. Если помещение спрятано во дворе, за углом или его нужно специально искать — даже высокий общий трафик района может практически не работать на арендатора. И здесь важный момент: трафик сам по себе ещё не делает помещение инвестиционно привлекательным. Нужно смотреть, кто именно проходит мимо, куда эти люди идут, сколько времени проводят в локации и способен ли конкретный бизнес на этом потоке зарабатывать.

+1

Почему Москва продолжает оставаться главным рынком для коммерческой недвижимости? Для инвестора в стрит-ритейл особенно важно, чтобы коммерческое помещение имело ценность для функционирования и прибыли бизнеса. ➡️Поэтому я всегда смотрю не только на Москву как рынок, а на конкретную локацию, трафик, насыщенность коммерцией, платежеспособность аудитории и то, сколько бизнес реально способен там зарабатывать. @vds_realt

💎 Как возместить НДС в конце квартала и получить эстетическое удовольствие? Недавно общался со своей хорошей знакомой-инвестором по одному её кейсу. И параллельно всплыл вопрос: на руках относительно небольшая сумма для приобретения качественного стрит-ритейла в Москве, но и хранить её на вкладе нецелесообразно. Что делать? 🤔 Я предложил рассмотреть вариант инвестирования в апартаменты в Москве от застройщика. 🏙 В зависимости от локации этот сегмент недвижимости может дать и вполне приличную доходность в моменте, и рост капитализации в среднесрочной перспективе. В результате посмотрели варианты в одном из ЖК юге Москвы. Очень симпатичный современный квартал: 🌊 одно из самых близких расположений домов к воде в Москве; 🏢 многие дома уже заселены; 🌳 2,5 км благоустроенной набережной; ✨ развитая инфраструктура. Но самое интересное для инвестора — экономика сделки. 📑 Есть предложения по апартаментам, которые изначально построены согласно проекту. То есть не будет сложностей с документами, которые могут возникать у апартаментов после редевелопмента. 💰 И самое главное — есть возможность возместить НДС при покупке. Бюджет — от 15 млн ₽ и выше. 📊 Поэтому для тех, кому сейчас актуально «закрыть» квартал по НДС, недвижимость может стать интересным инструментом. Кому актуально — обращайтесь. Есть варианты и по другим районам Москвы с понятной доходностью и потенциалом капитализации. 🏛️📈

ИСКУССТВЕННЫЙ ИНТЕЛЛЕКТ НЕОЖИДАННО СОЗДАЁТ ОДИН ИЗ КРУПНЕЙШИХ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ XXI ВЕКА Чтобы искусственный интеллект работал, нужны огромные вычислительные мощности. А значит — новые центры обработки данных, земельные участки, электрические мощности, инженерная инфраструктура и миллиарды долларов строительства. Если в 2025 году на ИИ приходилось примерно четверть нагрузки центров обработки данных, то к 2030 году, по прогнозу JLL, эта доля может достигнуть 50%. Получается интересный парадокс: чем цифровее становится экономика, тем больше ей требуется вполне физической недвижимости. @vds_realt

Вчера выступал на форуме «Люди России». Фото и видео от организаторов еще жду. Пока хочу поблагодарить за поддержку Андрея Усенко (@Usenko_scaner ) и Станислава Галкина (@GSO1803). Несмотря на сильно сместившийся тайминг, ребята пробыли со мной до позднего часа🤝 На фото выступления Эдгара Запашного, Мити Фомина. На другом видно, как за нами с Андреем сидит известный астролог Тамара Глоба. Тоже, между прочим, интересно выступила. На самом деле, максимальную пользу для себя я получил не столько от самого выступления, сколько от полезных и интересных знакомств.