Верхотуров| Управление Капиталом

Арендатор просит снизить ставку. Кто в итоге потеряет больше? Арендатор работает несколько лет, исправно платит, но теперь просит снизить ставку на 100 тыс. рублей. Причина — падение выручки и рост операционных расходов. Для инвестора это минус 1,2 млн рублей в год. Отказаться от скидки кажется логичным. Но что, если арендатор действительно решит съехать? Допустим, поиск нового займёт 4 месяца. Потери собственника: — 3,2 млн рублей недополученной аренды за время простоя; — дополнительные расходы на поиск арендатора и подготовку помещения; — риск, что новый договор придётся заключить по ставке ниже прежней. При этом согласие на скидку 20% тоже не гарантирует стабильности: если бизнес арендатора продолжит ухудшаться, через полгода он может снова потребовать пересмотра условий. Самое неприятное в этой ситуации — снижение арендного потока влияет не только на текущий доход, но и на стоимость коммерческого помещения. Если снижение ставки становится постоянным, а чистый операционный доход падает на 20%, то при неизменной ставке капитализации расчётная стоимость объекта тоже снижается на 20%. В коммерческой недвижимости размер арендной платы определяется не только договором, но и реальным спросом на конкретное помещение.