▶️Как выглядит слабая инвестиция на 300 млн ₽ 😐 Представим объект стоимостью 300 млн ₽, который продают как готовый арендный бизнес с доходностью выше рынка. На первый взгляд предложение выглядит интересно, но если: 🔵1. Вся экономика объекта держится на одном арендаторе Пока арендатор платит, финансовая модель работает. Но если он попросит снизить ставку или решит съехать, собственник сразу теряет практически весь арендный поток. 🔵2. Текущая аренда выше рынка Допустим, по договору арендатор платит 2,5 млн ₽ в месяц, хотя аналогичные помещения в этой локации сдаются за 1,8–2 млн ₽. То инвестор фактически переплачивает не за недвижимость, а за арендную ставку, которая может не сохраниться. 🔵3. Впереди крупные расходы на объект Нужно понимать, сколько денег собственник действительно будет получать после налогов, эксплуатации, ремонта, страхования, управления и других расходов. 🔵4. У объекта слабая ликвидность Допустим, через три года инвестору срочно понадобятся деньги. Сможет ли он продать объект за те же 300 млн ₽ или дороже? 🔵5. Заявленная доходность не равна реальной Это один из самых частых способов сделать объект визуально привлекательнее. Продавец берет годовой арендный поток и делит его на стоимость объекта. Получается красивая цифра. В результате заявленные условные 11% превращаются совсем в другую цифру. И вот здесь появляется главный вывод. Плохая инвестиция на 300 млн ₽ — это не обязательно разваливающееся здание без арендатора. Она может выглядеть очень солидно: известный арендатор, хороший договор и высокая доходность. Проблема начинается тогда, когда вся стоимость объекта построена на слишком оптимистичном сценарии.