Верхотуров| Управление Капиталом

В июле была публикация моей статьи в журнале Prime One. На фото рядом со мной главный редактор Теона Джалагония и директор по рекламе Оксана Балова. Сегодня был на бизнес-завтраке в преддверии завтрашнего Форума «Люди России». Завтра буду там спикером. А это, собственно, ссылка на публикацию: https://primeone.su/investoram-segodnya-nuzhen-ne-broker-a-partner-po-kapitalu/

С 1 сентября 🍂 Новое поколение сегодня пошло за знаниями 👩‍🏫. Я уже запутался зумеры или поколение альфа в этом году пошли в первый класс, но хочу обсудить важную тему👇 📌 Как покупают недвижимость зумеры? ✖️Есть стереотип, что зумерам недвижимость не нужна: они выбирают аренду, мобильность и не хотят привязываться к одному месту. Но по факту молодое поколение уже активно выходит на рынок недвижимости. В 2025 году на покупателей 18–25 лет пришлось 7,9% ипотечных сделок Сбера. Но покупают они немного иначе👇 1️⃣ Меньше метров — больше удобства Особенно в Москве зумеры чаще смотрят на компактные квартиры, но хотят хорошую локацию, современный проект и готовую отделку. 2️⃣ Транспортная доступность — один из главных критериев Близость метро, вузов, работы, кафе, сервисов и городской инфраструктуры становится частью стоимости самого жилья. Для молодого покупателя важно не только что находится внутри квартиры, но и какая жизнь находится за её дверью. 3️⃣ Родители часто помогают с первым взносом При семейной ипотеке зумеры в 2025 году в среднем брали кредит около 5,1 млн ₽ на 30 лет, вносили первоначально около 1,4 млн ₽ и покупали порядка 54 м². Поэтому тезис «зумерам недвижимость не нужна» постепенно устаревает. @vds_realt

Впервые за все годы обучения в школе дочь шла на 1 сентября с удовольствием и нетерпением. И при встрече все учителя, одноклассницы и одноклассники искренне радовались друг другу. Еще раз убедились, что сделали правильный выбор, поступив в Летово. Сильная школа, сильнейшее окружение, уникальный коллектив! Всех причастных с 1м сентября!

Немного об эмоциях: вчера посетил концерт Басты. Я никогда не был большим поклонником Василия. Безусловно, знал его основные композиции. Хорошо помню, как впервые услышал его песни примерно 20 лет назад. Был в тот момент в Крыму, когда его песни проекта «Ноггано» приобрели широкую популярность. На концерт пошел по просьбе дочери. Полный стадион в возрасте от самых малых лет до седовласой аудитории… Баста, конечно, шикарно держит настроение стадиона… Более 70000 зрителей, и все на одной волне! Весь концерт шел дождь, но это только прибавило настроения. В общем, все было великолепно! Атмосфера супер! 🙌🏻 Такие выходы сродни короткому отпуску: сильный эмоциональный всплеск, разделенный десятками тысяч людей… Кто вчера был там же? Пишите в комментариях 😎

Почему следующие два года могут стать одним из лучших окон для покупки коммерческой недвижимости за долгое время? На рынке складывается редкая комбинация: дорогие деньги ещё давят на собственников, но цикл ставок уже разворачивается. И в этот момент появляется то, что особенно интересно крупному капиталу: дисконт не на плохой актив, а на хороший, который оказался у продавца в неудобное время. Я бы не покупал коммерческую недвижимость просто потому, что «ставки скоро снизятся». Следующие два года могут быть интересными именно для селективных покупок. Искать стоит не максимальную доходность на бумаге, а активы, у которых есть: — сильная локация; — понятный денежный поток; — устойчивый арендатор; — ограниченное предложение аналогов; — понятная стратегия выхода. Потому что в период смены цикла деньги зарабатываются не на том, чтобы угадать дно рынка. Деньги зарабатываются на правильной цене входа.

+2

Кто станет сильным арендатором в ближайшие 10 лет? Если кратко: те форматы бизнеса, на которых экономить потребители не смогут У вас в портфеле есть подходящие объекты? @vds_realt

▶️БПЛА становятся фактором, который может влиять не только на безопасность бизнеса, но и на контроль над активом 👀 Правительство получит право вводить временное внешнее управление на объектах критической инфраструктуры, если собственник не выполняет или несвоевременно выполняет требования по безопасности. ▶️В указе отдельно прописана возможность введения управления при выявлении неэффективности мер, направленных на защиту объекта от атак беспилотников. Для бизнеса важен факт: риски безопасности постепенно становятся частью инвестиционного риска. При оценке промышленного, складского, логистического, энергетического или инфраструктурного объекта теперь имеет смысл смотреть не только на цифры, но и на: 🔵 категорию объекта и его критичность; 🔵 требования к безопасности; 🔵 наличие и достаточность защитных мероприятий; 🔵 возможность бесперебойной работы при внешних угрозах; 🔵 ответственность собственника за несоблюдение требований. Потому что сегодня вопрос может звучать как: «Сколько приносит этот актив?» ⏩А завтра к нему добавится: «Насколько свободно я вообще могу им управлять?»

❤️‍🩹Ждать снижения ставки, чтобы купить недвижимость дешевле, может быть ошибкой 24 июля Банк России снизил ключевую ставку до 14%. При этом регулятор по-прежнему действует осторожно. Рассчитывать на сценарий, при котором ставка быстро падает до условных 10%, а рынок недвижимости спокойно ждет этого момента, я бы не стал. ➡️Рынок обычно начинает перестраиваться раньше. Когда становится понятно, что цикл высоких ставок заканчивается, инвесторы начинают закладывать будущие условия в сегодняшние решения. И в коммерческой недвижимости это особенно важно. ➡️По мере снижения ставки ситуация меняется. Депозиты становятся менее интересными, стоимость финансирования постепенно снижается, а количество покупателей доходной недвижимости увеличивается. При этом хороших объектов больше не становится. Поэтому я бы разделял две стратегии. 1️⃣До существенного снижения ставок интереснее искать готовые объекты с сильным арендатором, долгосрочным договором и высокой текущей доходностью. 2️⃣После снижения ставок интереснее становятся проекты, где дешевое финансирование непосредственно улучшает экономику: покупка с кредитным плечом, реконструкция, строительство, более капиталоемкий девелопмент. Главная ошибка сейчас — смотреть только на ключевую ставку.

📌4 критерия выбора коммерческой недвижимости ➖ Будущий спрос Смотрим не только на район сегодня, но и на то, как он изменится: новые ЖК, дороги, метро, школы, офисы и другие точки притяжения. ➖ Реальная доходность Считаем не «20% по договору», а чистую доходность с учётом налогов, коммунальных расходов, ремонта, простоев и индексации аренды. Сегодня 8-12% - реалистичный показатель. 〰️ Финансовая устойчивость арендатора Важно понимать его выручку, экономику бизнеса и способность выдерживать арендную нагрузку. 〰️ Запас роста Лучшие объекты не всегда находятся там, где спрос уже максимальный. Часто интереснее купить помещение до того, как район и локация полностью переоценены рынком. Именно поэтому при выборе коммерческой недвижимости стоит оценивать не только объект, но и будущий сценарий его развития.

+3

✅У вас может быть договор на 10 лет с известным брендом и всё равно плохой объект Еще несколько лет назад «федеральный арендатор» почти автоматически воспринимался как знак качества коммерческой недвижимости. ▶️Крупные сети закрывают нерентабельные точки, сокращают площади и пересматривают экономику аренды. При этом есть сегменты, которые продолжают активно расширяться. ▶️Проблема в том, что само понятие федерального арендатора перестало быть достаточным инвестиционным критерием. Когда я смотрю объект, мне гораздо важнее понять другое: Почему этот арендатор находится именно здесь? Какой трафик генерирует эта локация? Соответствует ли ставка аренды реальному обороту точки? И многое другое. Поэтому сегодня я бы вообще перестал оценивать коммерческую недвижимость по принципу: 🔵«Федеральная сеть + длинный договор = надежный объект». Правильнее смотреть так: локация + экономика конкретной точки + качество договора + возможность быстрой замены арендатора.

- Сколько 350? Возьму за 200! Есть инвесторы, которые получают удовольствие от самого процесса торга. Неважно, насколько хорош объект, соответствует ли цена рынку или есть ли вообще основания для скидки. Для них отказаться попросить дисконт — почти личное поражение. Иногда это даже превращается в своеобразный спортивный интерес: «А вдруг получится купить дешевле?» 💙 Можно получить скидку 10%, а через год потерять значительно больше из-за слабого арендатора или переоцененной доходности. И можно купить объект без единого рубля дисконта, но заработать намного больше благодаря сильной локации, стабильному денежному потоку и росту стоимости недвижимости. Поэтому я никогда не оцениваю успех переговоров по размеру скидки. Хорошие переговоры — это когда итоговые условия сделки соответствуют рискам.