❗️Как один крупный ремонт может уничтожить пять лет арендного дохода Представим объект, который приносит собственнику 3 млн ₽ чистого арендного дохода в год. Но через два года выясняется, что зданию нужен капитальный ремонт стоимостью 15 млн ₽. 🔵И в этот момент вся математика меняется. 15 млн ₽ ремонта — это пять лет арендного дохода, которые инвестор фактически отдает обратно в объект. ⏩Что может стать такой финансовой ловушкой? 🔵Это может быть изношенная кровля, которую через несколько лет придется полностью менять. Старые инженерные сети, электрика или вентиляция, не рассчитанные на современную нагрузку. Проблемы с фасадом, гидроизоляцией, фундаментом или системой отопления. В отдельных зданиях к этому добавляются лифты, пожарные системы, мощности, канализация и другие элементы, замена которых может стоить десятки миллионов рублей. И здесь возникает главная ошибка. Инвестор считает доходность от текущего состояния объекта, но не считает полную стоимость владения им на горизонте 5–10 лет. ⏩Высокий арендный поток еще не означает высокую доходность. Иногда инвестор покупает объект с хорошей арендой, а вместе с ним — обязательство через несколько лет профинансировать ремонт на сумму, сопоставимую с несколькими годами прибыли. Поэтому технический аудит перед покупкой — это не формальность. Это часть финансовой модели сделки.