Блог Максима Ельцова

Итоги недели За неделю объем предложения на вторичном рынке Петербурга вырос на 1,5%, с начала месяца ощутимый прирост уже ощутимый - на 3,2% (спальные районы, включая Мурино и Кудрово, данный ЦИАН). Возможно объем предложения по итогам месяца останется в плюсе. Вопросы в фокусе внимания ближайших двух месяцев: восстановится ли предложение и насколько вырастет спрос (из-за возможного перетока покупателей с рынка новостроек и предновогоднего оживления). Ну и разумеется продолжится ли плавный рост цен. С В любом случае вторичный рынок сейчас выглядит самым предсказуемым и стабильным сегментом недвижимости. Новостройки. По итогам октября, по данным Дом РФ, в целом по стране выдано 85,7 млрд руб. семейной ипотеки. Как и предполагалось. Это примерно половина от среднего объема спокойных месяцев и почти в 5 раз меньше чем в сентябре. Слабо, но вполне предсказуемо. С учетом того, что первые две-три недели октября банки и застройщики потратили на адаптацию к новым условиям «семейки», можно ожидать что в в ноябре ее выдача подрастет процентов на 20-30% и останется на этом уровне. Активность покупателей заметно снизилась. Формально объем продаж в октябре снизился к сентябрю лишь на 10% (данные Датафлэт), но это только из-за того что в статистику попали сделки, заключенные в конце сентября. Реальный уровень продаж увидим в ноябре. Пока ожидаю что будет еще минус 25-30% месяц к месяцу. Количество обращений по сервису трейд - ин в первые недели октября тоже сильно просело, но в последние 2 недели восстановилось примерно до уровня 80% от среднемесячных уровней. Тут потери меньше из-за того, что продажа имеющейся квартиры позволяет покупателям сформировать необходимые 50% первоначального взноса и сохранить ставку в 6%. Застройщики максимально активно будут использовать этот ресурс. В целом ситуация в отрасли относительно стабильна во многом за счет ее масштаба и инертности. Но к марафонскому забегу на много лет с неадекватно высокой стоимостью денег девелоперы не сильно готовы. На рынке долгосрочной аренды без неожиданностей. После заметного снижения предложения в октябре в ноябре оно немного выросло. По данным ЦИАН, с начала месяца плюс 2,8% - до 11,9 тыс. квартир, по Авито плюс 3,1%. Если цены аренды и продолжат снижаться (пока минус 9% за год) , то незначительно. Рынку встроенных торговых помещений предстоит справляться с новым вызовом: ставка УСН «доходы минус расходы» для большинства предпринимателей вырастет с 7% до 15%. Одновременно предлагается повысить налог на дорогостоящую недвижимость стоимостью свыше 300 млн руб. с 2,2% до 2,5%. Для небольших арендаторов это очередное прямое давление на рентабельность и, соответственно, их готовность работать и открывать новые точки. Для собственников и инвесторов - потенциальное давление на арендные ставки и доходность самих объектов. Рынок встроенных помещений только начал немного оживать после сложного года, поэтому новые налоговые изменения оптимизма точно не добавляют. @yeltsovm

В СМИ и интернетах пишут что у правительства есть план по поддержке строительной отрасли из 40 пунктов. И мы будем его придерживаться. Правда подробностей пока нет. Есть только путь направления. Вместе с ЦИАН Журналом попытались оценить масштаб и эффективность поддержки. Получилось не очень. Из-за отсутствия тех самых подробностей. Их и ждем. Но пока можно использовать универсальный тезис: пока ключевая ставка не опустится до разумных значений, такая капиталоемкая отрасль как девелопмент просто физически не сможет нормально работать. Мало того что до 15% от выручки (и даже выше ! ) уходит на затраты по процентам, так ведь еще и спрос на жилье напрямую зависит от уровня ипотечных ставок. Отрасль, конечно, крепкая, инертная, но к такому марафонскому забегу повышенных ставок она не готова. @yeltsovm

Ни дня без позитивной новости. Помимо повышения налога по УСН будет увеличен налог на имущество объектов с кадастровой стоимостью от 300 млн. руб. Выше уже писал о повышении налога по УСН «доходы минус расходы» с 7% до 15%. Всего в Петербурге этот режим налогообложения используют около 46 тысяч предпринимателей и организаций. По расчётам Смольного, дополнительные поступления в бюджет составят около 20 млрд рублей ежегодно. Одновременно предлагается увеличить налог на коммерческую недвижимость кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей. Для юридических лиц ставка вырастет с 2,2% до 2,5%, для физических — с 2% до 2,5%. Раньше максимальная ставка для организаций применялась только к объектам дороже 10 млрд рублей. Теперь порог снижается более чем в 33 раза. Дополнительные поступления в бюджет от этой меры оценивается ещё в 2 млрд рублей ежегодно. Главное последствие - очевидное ухудшение инвестиционного климата и потенциальные потери того же бюджета из-за снижения компаний и предпринимателей, способных платить налоги. Повышение УСН скажется не только на рентабельности малого бизнеса и ценах на товары и услуги. Снова просядет активность арендаторов встроенных коммерческих помещений. А ведь малый и средний бизнес только-только начал проявлять признаки оживления на этом рынке. Меньше желающих открывать магазины, кафе и предприятия сферы услуг — выше вакантность помещений, сильнее давление на арендные ставки. Значит, и доходность торговых помещений окажется под дополнительным давлением. Рост налога на имущество с 2,2% до 2,5% выглядит не слишком значительным. Но это лишь очередная ступень повышения нагрузки - пересматривали и ставку налога и кадастровую стоимость. А налог на имущество только одна из статей растущих расходов. Новые офисные и торговые объекты будет запускать еще сложнее. Бизнес сосредоточится на доведении текущих объектов, о развитии думу т будут еще меньше. В итоге город рассчитывает получить дополнительные 25 млрд рублей. Но тут действительно все актуальнее встает тема «кривой Лаффера», о которой мы часто говорим в предпринимательской среде: в какой-то момент дальнейшее повышение налогов приводит к снижению сборов. Мы к этой фазе близки. Если не уже там. @yeltsovm

+2

По данным Дом РФ объем запуска новых жилых проектов в стране в целом начал снижаться. Пока минус 1% к январю-октябрю прошлого года. Но строительство - большая и очень инертная отрасль. От месяца к месяцу объем темпы запуска будут уменьшаться. Петербург, кстати, даже нарастил объем запуска новых проектов на 3%. Но во-первых это рост на фоне давно и сильно просевшего объема выдаваемых разрешений. Во-вторых вполне возможно скора снова увидим отрицательную динамику. Объем текущего строительства в в целом по стране немного вырос (на 4%), но часть этого роста обеспечена задержкой в сдаче проектов. Ввод жилья не радует. Особенно подвел сегмент ИЖС, за счет которого можно было рапортовать о росте строительства жилья в целом. Сдача индивидуального жилья просело аж на 21%. А ведь влияние массового перехода на эскро счета и проектное финансирование только только начал сказываться на статистике. Ввод многоквартирного жилья пока в плюсе на 3% (и это точно не за счет Петербурга). @yeltsovm

Фонтанка: В Петербурге хотят увеличить налоги для малого бизнеса. Ставка по УСН «доходы минус расходы» вырастет более чем в два раза. С одной стороны вполне ожидаемо. Даже странно что сразу в этом году не повысили УСН до 15%. А с другой стороны рентабельность бизнеса малых и средних предпринимателей и так оставляет желать лучшего. Видимо ждём массового перехода тех кто на «упрощенке» на 6% с оборота. @yeltsovm

ДП: В Петербурге снизилось соотношение непроданных квартир в готовых и строящихся ЖК По расчётам "Пульса продаж новостроек", в августе 2026 года на каждые 100 непроданных квартир в строящихся ЖК города приходилось ещё восемь квартир в уже введённых домах. Годом ранее — 9,2. Петербург при этом идёт против общей динамики крупных городов. В выборке из 18 городов средний "навес" готовых непроданных квартир вырос с 7,7% в августе 2025 года до 9,3% год спустя. Два года назад показатель составлял 7,3%. За последний год он увеличился в 15 из 18 городов. Петербург с 8% находится ниже среднего уровня выборки. Само наличие квартир после ввода участники рынка проблемой не считают. Часть предложения застройщики изначально рассчитывают реализовать уже в готовом доме, когда квартиру можно показать покупателю и продать дороже. Для массового жилья ориентиром участники рынка называют 70–80% продаж к моменту ввода, однако многое зависит от финансовой модели конкретного проекта. Екатерина Немченко коммерческий директор холдинга "РСТИ" Объём остатков готовых квартир на момент ввода объекта в эксплуатацию является важным параметром, характеризующим успешность реализации проекта. К сожалению, прошли времена, когда полный объём в проектах продавался в процессе строительства и на вводе готовых квартир в новостройках в продаже не оставалось. Долгое время показатель остатков готовых квартир 5–10% от общего количества квартир в проекте на момент ввода считается приемлемым и закладывается в сценарий реализации проекта, учитывается в финансовой модели. Исключением могут быть проекты верхнего ценового сегмента, где непроданные остатки на момент ввода могут составлять 30–50% от общего объёма. В настоящий момент показатель до 10% остатков от общего объёма на момент ввода и его реализация в течение 0,5–1 года после ввода в эксплуатацию является целевым, но ситуация у застройщиков складывается по–разному, зависит от сегмента, объёма проекта, ценовой политики и стратегии ведения продаж в процессе реализации. Генеральный директор агентства недвижимости "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов условно разделяет непроданные квартиры на две группы. Первая — ликвидные лоты, которые девелопер сознательно придерживает до финальной стадии. Это могут быть видовые квартиры и другие форматы, цена которых растёт вместе с готовностью дома. Вторая — вынужденный остаток: квартиры с неудобными планировками, избыточной площадью или ценой, которую покупатель не принимает. По оценке Максима Ельцова, если к завершению проекта непроданными остаются более 15–20% квартир, это уже повод проверить цену и продукт. Но 1% мало что объясняет без состава предложения. Пентхаус, большая семейная квартира и стандартный массовый лот могут провести в продаже совершенно разное время. Поэтому небольшой остаток не всегда свидетельствует об успешном проекте, а большой — о проблемном. @yeltsovm

ЦИАН журнал: ЦБ решил дополнительно ограничить выдачу ипотеки по рискованным схемам Обсудили на страницах издания причины и последствия ограничения субсидированной ипотеки. Банк России введёт повышенные резервы для жилищных кредитов, выданных по рискованным ипотечным схемам. Об этом сообщается в «Обзоре банковского регулирования», опубликованном на сайте регулятора. Гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов считает, что действия Центробанка по ограничению рискованных ипотечных схем вполне последовательны и логичны. «ЦБ продолжает достаточно жёстко ограничивать программы кредитования с пониженной ставкой в первые годы. Основной риск здесь понятен: заёмщик берёт кредит с низкой ставкой, рассчитывая, что через какое-то время ситуация улучшится, ставки снизятся, кредит можно будет рефинансировать, цена недвижимости вырастет и так далее. Но последние годы показали обратное», — отметил специалист. По его словам, сейчас рынок находится в длительном периоде высоких ставок, и самое рискованное, что можно сделать в таких условиях, — это кредитоваться в расчёте на грядущее улучшение условий. «Поэтому действия ЦБ в этой части совершенно понятны. Сколько времени банки и застройщики активно используют программы субсидирования рыночных ипотечных ставок, столько же, по сути, и продолжается последовательная борьба ЦБ с наиболее рискованными форматами. Причём в первую очередь регулятор фокусируется именно на программах, где пониженная ставка действует первые 1–5 лет, а потом резко повышается», — продолжил Максим Ельцов. @yeltsovm

ДП: Для спасения "Красного треугольника" предложили разработать "СуперКРТ" Решить проблему преобразования территории "Красного треугольника" существующими методами невозможно, признают в Смольном. Чиновники предложили разработать принципиально новый механизм "СуперКРТ". С помощью него, как ожидается, можно будет как объединять усилия множества собственников, так и изымать недвижимость у тех, кто не готов подчиняться общим правилам. Такой подход может сработать и на других объектах. "Красный треугольник" включили в программу комплексного развития территорий (КРТ) в 2020 году. До этого площадка значилась в списках комплексного и устойчивого развития (КУРТ, предшественник КРТ). Однако стандартный механизм КРТ здесь не сработает из–за беспрецедентно сложного имущественного статуса недвижимости. Дело в том числе в том, что регламенты реализации проектов КРТ нежилых территорий требуют согласия всех собственников (в противном случае объекты изымают), что на данном объекте невозможно. Не говоря уже о том, что в Петербурге программа КРТ в принципе буксует: по ней пока не реализовано ни одного проекта — ни в жилом, ни в нежилом сегменте. "На сегодняшний день основная проблема этой территории — то, что она находится в различных видах собственности: государственной, частной, а также общедолевой, где переплетены интересы города и бизнеса. Когда мы говорим о том, что придём сюда с КРТ, возникает вопрос: что делать с теми частными собственниками, которые здесь уже есть? Нам что, в рамках КРТ их выгонять? Они инвестировали в реставрацию и приспособление этих объектов, заинтересованы в том, чтобы остаться, и не хотят уезжать. Им комфортно в локации, где они работают", — рассказала на Форуме стратегов первый заместитель председателя комитета по охране памятников Петербурга (КГИОП) Екатерина Козырева. Концепция "СуперКРТ" может стать специальным правовым режимом для крупных исторических зон со статусом памятников, пояснил "ДП" один из участников форума. Этот механизм должен решать три ключевые задачи. Во–первых, консолидацию управления без перераспределения прав собственности. Добросовестные инвесторы сохраняют свои площади, но обязуются подчиняться единому мастер–плану и оператору инженерной инфраструктуры. Во–вторых, упрощённое изъятие долей у неэффективных собственников и банкротов. Если владелец годами не содержит свою часть объекта культурного наследия, механизм "СуперКРТ" должен позволять оперативно выкупать её по рыночной стоимости для последующей передачи стратегическому инвестору. Третья задача — бюджетное софинансирование инженерной инфраструктуры. Ни один частный девелопер не окупит реставрацию 545 тыс. м2 недвижимости, если на него полностью переложат миллиардные затраты по прокладке магистральных сетей. Максим Ельцов генеральный директор "ПИА Недвижимость" Почему собственникам сложно договориться По "Красному треугольнику" и похожим объектам серого пояса главная проблема — не техническое состояние и даже не экономика использования, а невозможность нормально договориться между разношёрстным набором собственников. У всех разные цели, ожидания, бюджеты и системы принятия решений. Особенно тяжело, когда в этой мозаике есть городские структуры, доли окончательно не выделены в натуре, права перемешаны и до конца не определены. В детали "СуперКРТ" я не погружался. Но без дополнительных механизмов, которые и подталкивают несговорчивых собственников, и учитывают их экономические интересы, подобные истории не сдвинуть. При этом какие бы правила ни придумали, пострадавшие всё равно найдутся: часть владельцев будет говорить, что их права ущемили. Это очень похоже на расселение коммуналок, только в куда большем масштабе. Не всегда удаётся удовлетворить все стороны — иногда позиция отдельных собственников губит перспективы всего объекта. @yeltsovm

Итоги недели По итогам октября предложение вторичном рынке Петербурга все-таки снизилось. В спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) минус 1,3% за месяц, в продаже всего 13,8 тыс. квартир. Очередной минимум. К 3 ноября предложение подросло на 1,7% - до 14 тыс. объектов, но это традиционный технический рост в начале месяца из-за перевыставления объявлений. По спросу новых вводных нет. Стабильный, на вполне приличном уровне. Ипотечные ставки у ключевых банков без изменений. С учетом возможного сезонного роста в ноябре-декабре и перетока покупателей с рынка новостроек, по итогам 2026 года объем сделок вырастет на 10% к 2025 году. На фоне устойчивого спроса в сочетании с рекордно низким предложением цены реальных сделок по итогам года вырастут на 10% минимум, рост рекламных цен будет еще значительнее. Новостройки. На 25 октября, по данным Дом РФ, семейной ипотеки выдано всего на 59 млрд руб. Темпы немного ускорились, но результат в 75-90 млрд руб. по итогам месяца все равно будет рекордно слабым (это 40-50% от уровня обычных спокойных месяцев или на 60% меньше среднемесячного уровня текущего года). Причина не только в резком ухудшении условий семейной ипотеки. Банкам, застройщикам и самим покупателям требуется время для адаптации. Часть банков до сих пор предлагает кредиты только на 15 лет, часть выдает на 30 лет с изменением ставки после 15-го года (как и прописано в постановлении). Сбер сохранил льготную ставку на все 30 лет но ввел комиссию в 4,9-6,9% от суммы кредита. Арсенал инструментов для компенсации выпавшего спроса у застройщиков не велик. Один из них - субсидированная рыночная ипотека. Теперь ее доля в продажах будет сопоставима с семейной ипотекой. Субсидированная ставка сейчас на уровне 12,5%, близко к верхней планке по семейке. Только вот банковская комиссия за это удовольствие составляет 15-17% от суммы кредита. Продажи подтянуть можно, но с дальнейшей потерей рентабельности. По данным Движения у 52 крупных девелоперов и так средняя прибыльность проектов с вводом в 2026-2027 годах составляет всего 9,8%. Как и предполагал, все идет к тому, что продажи застройщиков во втором полугодии 2026 года будут ниже первого. Для рынка, где вторая половина года традиционно сильнее, событие нетипичное. Еще раз повторюсь: система проектного финансирования только сейчас начинает проходить настоящее испытание на прочность. Вопрос по Самолету перешел в плоскость каким образом проводить «финансовое оздоровление». Главный вызов для отрасли - чтобы ухудшение финансового состояния девелоперов не приобрело системный характер. Предпосылки для этого, к сожалению, есть. Не эту же тему данные «Пульса продаж новостроек»: в Ленобласти за январь-октябрь сроки ввода перенесены у 29,9% строящихся объектов. Ленобласть по этому показателю в тройке худших среди 20 крупнейших регионов по объему строительства. В Петербурге показатель заметно спокойнее - 17,5%. На рынке долгосрочной аренды все идет своим чередом. По данным ЦИАН, за неделю предложение снизилось еще на 2,1%. По итогам октября минус 12,3% - до 11,6 тыс. квартир. На Авито предложение в октябре снизилось на 5,3%. Теперь внимательно смотрим за ставками (Дом РФ, кстати, насчитал что ставки в 3 квартале в Петербурге выросли на 2%, что удивительно) и ждем каким будет приток объектов в рекламе в январе-феврале. @yeltsovm

Ведомости: Долгосрочная аренда жилья в Петербурге за год подешевела на 8-10%. Средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир в Санкт-Петербурге на конец октября этого года составила 43 500 руб. в месяц, по данным «Циан.Аналитики». Это на 10% меньше, чем было год назад. Динамика «двушек» за год показала снижение на 8% до 67 700 руб., а «трешек» – на 9% до 94 900 руб. Аренда студий за аналогичный период подешевела на 8% до 35 500 руб. Аренда жилья в Северной столице начала дешеветь еще в конце 2025 г. С сентября этого года ставки просели на 1-4% в зависимости от сегмента. Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов добавил, что с учетом всех факторов срок экспозиции лотов и шаг торга увеличились, а собственники стали охотнее платить комиссию за привлечение жильцов. По его словам, на рынке аренды также сказывается динамика продаж вторичного жилья. За восемь месяцев 2026 г. год к году в Петербурге количество договоров купли-продажи подросло на 8,7% до 65 200, писали «Ведомости Северо-Запад» со ссылкой на данные «Циан.Аналитики». Однако объем предложения доступных к продаже квартир на платформе за аналогичный период упало на 29% до порядка 15 500 единиц. По мнению Ельцова, это связано с тем, что собственники приостановили планы по реализации жилья, соответственно часть лотов перетекла в сегмент аренды. @yeltsovm

ДП: Петербуржцы стали покупать больше квартир на вторичном рынке. Вторичный рынок жилья Петербурга и Ленобласти в 2026 году заметно оживился. По данным Управления Росреестра по Санкт–Петербургу, за 9 месяцев 2026 года в городе зарегистрировано 74 259 переходов права собственности на жильё по договорам купли–продажи и мены. Это на 8% больше, чем за тот же период 2025 года (68 738). "За последний год объём предложения снизился на 30–35%. Выбор ограничен, и это автоматически влияет на поведение покупателя", — говорит Ельцов. Если квартира выставлена по адекватной цене, то, по его словам, торга "практически нет, а если он есть, то символический". @yeltsovm

Итоги недели На вторичном рынке Петербурга объем предложения в спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) за неделю вырос на заметные 0,5%. С начала октября пока остаемся в небольшом минусе - 0,2% (в продаже 13,9 тыс. квартир), но есть шансы что второй месяц подряд объем предложения хоть и не на много но вырастет. А такого не было очень давно. Но в любом случае выбор у покупателей по-прежнему крайне узкий, полноценного восстановления предложения в ближайшие месяцы точно не предвидится. Спрос без изменений. Стабильный. По данным Росреестра, за январь-сентябрь в Петербурге на вторичном рынке зарегистрировано 74,3 тыс. сделок, это плюс 8% к прошлому году. Больше сделок за последние 5 лет было только в 2023 году. Еще раз фиксируем: даже в условиях недоступно высокой ипотеки и общей экономической неопределенности спрос на вторичку сохраняется на очень приличном уровне. Несколько банков (не из числа лидеров) на неделе немного повысили ипотечные ставки. Также привлекает внимание что часть банков повысили ставки по депозитным счетам. По опросу Дом РФ и ВЦИОМ 51% россиян ожидают дальнейшего роста ставок. Если раньше позитивным фактором было ожидание снижения ипотечных ставок, то теперь, похоже, стоит радоваться тому что они не повысились. Новая реальность, привыкаем. Кстати 57% россиян ждут повышения цен на недвижимость по тому же опросу. Новостройки. На 18 октября, по данным Дом РФ, выдано всего 36,3 млрд руб. семейной ипотеки (в сентябре к примеру намолотили аж 403,2 млрд. руб.). Темпы ожидаемо слабые. Даже с учетом традиционного ускорения к концу месяца, выдача, скорее всего, составит порядка 40%-50% от уровня обычных спокойных месяцев. Не катастрофа, но для застройщиков это потеря порядка 30% продаж. При этом статистика продаж застройщиков в октябре выглядит оптимистично. По данным Пульса продаж новостроек на 23 октября в Петербурге и Ленобласти уже зарегистрировано около 77% сентябрьского объема сделок. Логично ожидать продаж на уровне прошлого месяца. Но обольщаться не стоит. В октябрьскую статистику попало приличное количество сделок, ажиотажного сентября. Реальный уровень продаж в статистике увидим только в ноябре. Сохранение ключевой ставки на уровне 14% тоже никого не удивило. Застройщики уже давно приняли что работают в режиме выживания. Рынок долгосрочной аренды продолжается стабилизироваться. По данным ЦИАН за неделю предложение сократилось на 2,5%, с начала октября уже на 9,3% - до 12 тыс. квартир. По Авито снижение за неделю на 1,8%, с начала месяца - на 5,5%. Предложение откатывается от своих пиковых значений. Теперь осталось дождаться стабилизации ставок (за год они снизились на 8-10%) и посмотреть, что произойдет с рынком в январе-феврале. На рынке встроенных торговых помещений заметно оживление. Фиксируем рост заявок на аренду, в том числе от небольшого бизнеса и предпринимателей, которых с начала года стало критически мало. Пока они крайне осторожны, часто приходится давать дополнительные уступки по условиям аренды, но звонков, переговоров и сделок стало существенно больше. Еще увереннее стал спрос инвесторов на готовые объекты с качественными арендаторами и подтвержденным арендным потоком. Ликвидные небольшие помещения в бюджете до 40-50 млн руб. уходят с окупаемостью до 150 месячных аренд. Говорить о полноценном восстановлении рынка, конечно, рано, но динамика есть. @yeltsovm

По данным Росреестра в сентябре на вторичном рынке Петербурга зарегистрировано 9 тыс. сделок. Плюс 11% к августу. Общий объем сделок на вторичном рынке за январь-сентябрь составил 74,3 тыс. сделок - на 8% больше чем в прошлом году. За последние 5 лет больше сделок было зарегистрировано только в 2023 году (84,4 тыс.). И это при том что рыночная ипотека остается на недоступно высоком уровне: реально достижимые минимальные ставки составляют 16,5-17,5%. На рынке новостроек по данным Росреестра за январь-сентябрь зарегистрировано рекордно низкое за последние 5 лет количество сделок - 29,2 тыс. Это на 4% меньше чем в 2025 году. С учетом того что в сентябре был всплеск сделок, а дальше спрос существенно просядет, текущий год будет самым слабым по продажам за последние годы. @yeltsovm

Объем предложения на вторичном рынке Петербурга за неделю выросло на символические 0,3% (спальные районы, включая Мурино и Кудрово). Но с начала месяца предложение по-прежнему в минусе на 0,7%. Число объектов в рекламе находится на исторически низком уровне, а с учетом возможного сезонного усиления спроса к концу года увидим и новые рекорды. Население продолжит действовать по привычному сценарию: в любой нестабильной ситуации будем сберегать накопления покупая квадратные метры. Краткосрочный прогноз без изменений: дефицит предложения и устойчивый спрос с плавным ростом цен. Плюс на фоне ужесточения условий семейной ипотеки и непростой ситуации на рынке новостроек в целом можно ожидать дополнительного притока спроса на вторичку. Новостройки. Разумеется главный вопрос - как рынок подстраивается к новым условиям «семейки». Адаптация, прямо скажем идет туго. По данным Дом РФ на 11 октября в целом по стране семейной ипотеки было выдано лишь на 16,9 млрд рублей. Это лишь немного выше среднедневного уровня выдач за сентябрь. Конечно к концу октября выдача будет получше, но в любом случае статистика выглядит очень слабо. Из интересного - по данным bnMAP.pro, средняя цена предложения на первичном рынке Петербурга за январь-сентябрь выросла на 21,7% год к году и достигла 388,9 тыс. рублей за квадратный метр. Тут важно понимать что рост во многом связан с более высоким уровнем цен на новые запускаемые ЖК. Предложение сильно сжалось, у застройщиков нет иного выхода как повышать класс и стоимость с таким трудом согласованных проектов. Благодаря очевидному дефициту предложения в Петербурге с продажами у застройщиков будет попроще чем в других регионах. Рынок долгосрочной аренды. Предложение продолжает сокращаться. По данным ЦИАН, за последнюю неделю количество объявлений уменьшилось на 0,7%, а с начала месяца - на 7%. Статистика Авито тоже показывает устойчивое снижение. В Петербурге в сентябре средняя ставка аренды однокомнатной квартиры составила 45,6 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной - 67,2 тыс. рублей. При этом год к году ставки снизились на 8,4% и 9,9% соответственно. Сезонный пик предложения пройден. Новые максимальные показатели вероятно увидим в январе-феврале. @yeltsovm

Выступили с Любой на форуме краткосрочной аренды, организованной Алексеем Банкиным. Между прочим уже 10-е, юбилейное мероприятие, собравшее более 250 участников. Главный впечатление от форума - рынок краткосрочной аренды за последние годы стал намного более системным и цивилизованным. Есть сервисы, управляющие компании, рынок продолжает интенсивно развиваться. Если получится - чуть позже поделюсь дополнительными подробностями. Что бы там ни писали в комментариях, но арендный потенциал жилья сильно влияет на его инвестиционную привлекательность и будущую доходность. В том числе и в дорогих сегментах. Да, доходность от аренды оставляет желать лучшего, но жилье остается для многих россиян безальтернативным способом сбережения и инвестирования. Рынки долгосрочной/краткосрочной аренды и купли-продажи тесно связаны друг с другом. Мы с Любой говорили, разумеется, не про посуточную аренду (участники сами кого хочешь научат) а про построение инвестиционной семейной стратегии. Поделились опытом и инструментами, которые мы применяем и сами и в работе с клиентами и партнерами. Постарались подсветить распространенные ошибки и странности как в принятии отдельных решений так и построении стратегических планов. Даже в масштабных решениях сказываются эмоции и личные предпочтения. Иногда они помогают, иногда - мешают. А еще постарались показать что стратегический вопрос «Зачем?» куда важнее чем гонка за эффективностью отдельных решений и общего размера капитала. Культура ест стратегию на завтрак. Презентацию выступления разместили в канале Архитекторы Семейного Капитала. @yeltsovm

По опросу ВЦИОМ лишь 8% россиян живут в съемном жилье. Более того платят аренду 6%, остальные бесплатно «снимают» у родственников и друзей. В Петербурге и Москва доля арендаторов больше - 15%. Хотя по личным ощущениям ожидал что цифра и по Петербургу и по стране должна быть выше. По старым опросам общественного мнения и 20 лет назад доля арендаторов среди населения была примерно такой же. Отмечу что опрос как проводилось это и предыдущие исследования остается открытым: насколько большая была выборка, где опрашивали население и т.д. Порядка 86% россиян живут в собственном жилье. По сравнению с Западными странами это очень высокий показатель. В среднем по Евросоюзу в жилье своего домохозяйства обитает 68% населения. В Германии так вообще лишь 47%, в США - 65%. Куда интереснее попытаться заглянуть в будущее арендного рынка жилья, ведь это сильно повлияет и на инвестиционную составляющую. Я бы выделил следующие тренды: • Рынок станет более цивилизованным: долгосрочная регистрируемая аренда, развитие сервисов и управляющих компаний. • Усиление контроля со стороны государства (не факт что будем заселяться через госуслуги, но двинемся куда-то в эту сторону). • Продолжение притока инвестиционного жилья, приобретенного по льготной ипотеке. • Особняком стоит фактор демографии. Потребность в хорошем жилье сохранится, остро встанет вопрос старого и морально устаревшего жилья. • Как следствие, усилится разрыв по ставкам в зависимости от класса жилья, районов и городов. Покупать/обменивать жилье (в том числе для инвестиционных целей) надо максимально вдумчиво. @yeltsovm

19 октября в 18:00 проводим очередную закрытую встречу клуба инвесторов. Обычно не сильно афиширую мероприятия, приглашаю на них персонально. А с другой стороны наверняка среди подписчиков много тех кто системно инвестирует в недвижимость, особенно во встроенные помещения (очень условно с активами от 50 млн. руб). Пишите в личных сообщениях если интересно. На этот раз разбираем две основные темы: - изменения в налогообложении с акцентом на инвесторов и владельцев встроенных торговых помещений - текущая ситуацию на рынке street retail. Среди спикеров Дмитрий Кузнецов, «1-2-3 Аудит», и Дмитрий Некрестьянов. Признанные эксперты в налогообложении и юридическом сопровождении сделок с недвижимостью. Думаю, разговор получится крайне полезным. И раз сделал анонс, то обязательно поделюсь здесь основными инсайтами и трендами от реальных участников рынка. В комментариях можете набросать свои вопросы. Не успели мы адаптироваться с отмене патентов, введению НДС для усн, существенному росту налога на имущество по ряду объектов, а впереди прогрессивная ставка НДФЛ для дивидендов и паев ЗПИФ (к ним еще и налог на прибыль), возможная отмена АУСН, за судьбу личных фондов становится боязно. Наверняка есть и другие важные аспекты. Пишите, вполне вероятно что и их разберем. @yeltsovm

Ой… Путин прокомментировал тему использования апартаментов как квазижилья. "По поводу того, что тот, кто вложил деньги в апартаменты, он должен быть обязан сдавать его, предоставить для сдачи в качестве гостиничного номера. Это вариант. Но есть и другой вариант. Как я представляю себе: можно ограничить количество таких апартаментов на продажу. Условно, пять, десять процентов, пятнадцать. А все остальное - это только гостиница. Можно и так, и так делать", - отметил глава государства. Время идет, вопросы про апартаменты все те же. Только уровень рассмотрения меняется. Как системно различить квазижилье от сервисные апартаменты? Если жестко закреплять управление за УК, как избежать рисков злоупотребления и защитить интересы инвесторов? Как контролировать что владелец апартаментов «не проживает в них постоянно»? Тема и вопросы имеют самое прямое отношение к Петербургскому рынку недвижимости. Как-никак мы столица сервисных апартаментов. За последние 4 года число действующих апартаментов выросло более чем в 2 раза, сейчас в городе их более 60-ти. @yeltsovm

Итоги недели На вторичном рынке Петербурга объем предложения в спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) за неделю практически не изменился - минус 0,2% (всего 13,8 тыс. квартир). Что-то мне подсказывает, что в ближайшее время вполне можем увидеть очередной минимум предложения. По спросу которую неделю без особых изменений. Невысокий, но стабильный уровень, достаточный для дальнейшего вымывания наиболее ликвидных объектов. Данных Росреестра по Петербургу за сентябрь пока нет. В Ленобласти зарегистрировано 4,8 тыс. сделок, уверенное движение на уровне плюс 30% к прошлому году. По-прежнему считаю, что в среднесрочном горизонте факторов в пользу поддержки/роста спроса на вторичке хоть отбавляй. Это и возможный переток денег из депозитов и переориентация покупателей с рынка новостроек, и потенциальное снижение ипотечных ставок. Потенциальная поддержка спроса есть, а поводов для прироста предложения все так же нет. Новостройки. В октябре, понятное дело с продажами будет плохо. Реальное состояние рынка после изменения условий семейной ипотеки увидим ближе к ноябрю. Пока банки адаптируются к новым правилам семейки. Многие уже принимают заявки на 30 лет, но единого подхода нет. Один из лидеров рынка сохраняет льготную ставку на весь срок, но требует от застройщика дополнительную компенсацию до 7% от суммы кредита. Эти расходы в итоге попадут либо в цену квартиры, либо пойдут в уменьшение и так невысокой прибыли застройщиков. Часть банков пошли стандартным путем: первые 15 лет льготная ставка, а потом либо плюс 4% либо ставка равна «ключ» плюс 3% (в соответствии с постановлением минфина). Сентябрь конечно закончили с рекордными показателями. Как и предполагал семейной ипотеки выдали аж на 403 млрд. руб. Уровень распроданности новостроек в целом по стране вернулся к 70% (плюс 2 п. п.). По итогам сентября объем продаж в Петербурге вырос на 6% год к году, в Ленобласти сразу на 63%. За девять месяцев Петербург минус 2%, область плюс крепкие 43%. Реализовано 886 тыс. кв. м против 522 тыс. кв. м соответственно (данные Дом РФ). Еще немного - и Ленобласть вполне ожидаемо догонит Петербург по объему продаж новостроек. Но в любом случае это показатели прошлых периодов (знакомые коучи обычно используют хлесткое слово «посмертные»показатели, в смысле уже бесполезные, но что-то мне тут не хочется его применять). Вопрос что будет в октябре-ноябре. Из неприятных новостей - ситуация вокруг «Самолета». И вопрос здесь уже не только в конкретном застройщике и его дольщиках. Как и говорил, система проектного финансирования и счетов эскроу только сейчас начинает проходить настоящее испытание на прочность. На рынке долгосрочной аренды жилья, похоже, наступает некоторая стабилизация. По данным ЦИАН, за неделю предложение снизилось на 1,8% - до 12,4 тыс. квартир. По Авито небольшой рост на 0,9%. Прогноз на ближайшее время: пиковые значения предложения в этом году мы уже прошли, и ближайшие несколько месяцев количество объектов в рекламе сохранится на прежнем уровне. А вот следующий сезонный приток объектов традиционно ждем ближе к январю-февралю. Вопрос теперь скорее в том, насколько сильно за это время просядут арендные ставки. Кстати в целом по стране предложение начало заметно снижаться, а ставки аренды - увеличиваться. В Петербурге вероятнее всего ставки продолжат снижение. @yeltsovm

Тем временем по данным Росреестра в Ленобласти в сентябре на вторичном рынке зарегистрировано 4,8 тыс. сделок. На уровне августа и на 29,6% больше чем в сентябре прошлого года. Нарастающим итогом с января по сентябрь объем сделок составил 36,7 тыс. сделок. Ровно плюс 30% к уровню прошлого года. Рынок Ленобласти ожидаемо догоняет Петербург по числу сделок. @yeltsovm