Блог Максима Ельцова

Итоги недели По итогам октября предложение вторичном рынке Петербурга все-таки снизилось. В спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) минус 1,3% за месяц, в продаже всего 13,8 тыс. квартир. Очередной минимум. К 3 ноября предложение подросло на 1,7% - до 14 тыс. объектов, но это традиционный технический рост в начале месяца из-за перевыставления объявлений. По спросу новых вводных нет. Стабильный, на вполне приличном уровне. Ипотечные ставки у ключевых банков без изменений. С учетом возможного сезонного роста в ноябре-декабре и перетока покупателей с рынка новостроек, по итогам 2026 года объем сделок вырастет на 10% к 2025 году. На фоне устойчивого спроса в сочетании с рекордно низким предложением цены реальных сделок по итогам года вырастут на 10% минимум, рост рекламных цен будет еще значительнее. Новостройки. На 25 октября, по данным Дом РФ, семейной ипотеки выдано всего на 59 млрд руб. Темпы немного ускорились, но результат в 75-90 млрд руб. по итогам месяца все равно будет рекордно слабым (это 40-50% от уровня обычных спокойных месяцев или на 60% меньше среднемесячного уровня текущего года). Причина не только в резком ухудшении условий семейной ипотеки. Банкам, застройщикам и самим покупателям требуется время для адаптации. Часть банков до сих пор предлагает кредиты только на 15 лет, часть выдает на 30 лет с изменением ставки после 15-го года (как и прописано в постановлении). Сбер сохранил льготную ставку на все 30 лет но ввел комиссию в 4,9-6,9% от суммы кредита. Арсенал инструментов для компенсации выпавшего спроса у застройщиков не велик. Один из них - субсидированная рыночная ипотека. Теперь ее доля в продажах будет сопоставима с семейной ипотекой. Субсидированная ставка сейчас на уровне 12,5%, близко к верхней планке по семейке. Только вот банковская комиссия за это удовольствие составляет 15-17% от суммы кредита. Продажи подтянуть можно, но с дальнейшей потерей рентабельности. По данным Движения у 52 крупных девелоперов и так средняя прибыльность проектов с вводом в 2026-2027 годах составляет всего 9,8%. Как и предполагал, все идет к тому, что продажи застройщиков во втором полугодии 2026 года будут ниже первого. Для рынка, где вторая половина года традиционно сильнее, событие нетипичное. Еще раз повторюсь: система проектного финансирования только сейчас начинает проходить настоящее испытание на прочность. Вопрос по Самолету перешел в плоскость каким образом проводить «финансовое оздоровление». Главный вызов для отрасли - чтобы ухудшение финансового состояния девелоперов не приобрело системный характер. Предпосылки для этого, к сожалению, есть. Не эту же тему данные «Пульса продаж новостроек»: в Ленобласти за январь-октябрь сроки ввода перенесены у 29,9% строящихся объектов. Ленобласть по этому показателю в тройке худших среди 20 крупнейших регионов по объему строительства. В Петербурге показатель заметно спокойнее - 17,5%. На рынке долгосрочной аренды все идет своим чередом. По данным ЦИАН, за неделю предложение снизилось еще на 2,1%. По итогам октября минус 12,3% - до 11,6 тыс. квартир. На Авито предложение в октябре снизилось на 5,3%. Теперь внимательно смотрим за ставками (Дом РФ, кстати, насчитал что ставки в 3 квартале в Петербурге выросли на 2%, что удивительно) и ждем каким будет приток объектов в рекламе в январе-феврале. @yeltsovm