BrickSkills | Мамедова: торги, недвижимость, налоги

Где взять время на торги? Многие, кто занят на постоянной работе или в предпринимательстве, переживают, что может не хватать времени на торги, и поэтому не заходят в эту сферу. Мой день вчера 6 марта: 1️⃣утром отвела лекции в университете, 2️⃣приехала в офис, поработала над курсом, провели с мужем пару встреч; 3️⃣едем в школу к дочке на праздник; 4️⃣ едем на занятия по танцам, пока ждём дочку 1 час - смотрю лоты на торгах. И нахожу... тот, от которого сердечко бьётся чаще 🤩 Вечером перед сном скачиваю и анализирую документы. Должник в этот раз не промах - даже беру пару финтов, которые он прокрутил, себе на заметку 😄 7 марта суббота: 1️⃣дочка на доп.занятиях 2 часа счастливая занимается творчеством; 2️⃣ мы тем временем осматриваем лот, до него от места занятий - 5 минут на машине. 3️⃣посмотрели, обсуждаем стратегию в оставшийся час в кафе. Решение принято: участвуем. Осталось выбрать: сами или с партнером. И потом торги - дело техники. А пока забираем дочь и едем в кино 🥰 Всех дам с наступающим праздником! 🌷🌷🌷

С — Сроки в банкротных торгах В банкротстве почти всё завязано на датах. Нарушение сроков может повлечь отмену процедуры, но не все участники знают, какие сроки для каких действий установлены. Основные нормы — ст. 110 и 139 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 1️⃣ Публикация сообщения о торгах Сообщение о продаже имущества публикуется не позднее чем за 30 дней до даты проведения торгов (п. 9 ст. 110 127-ФЗ). 2️⃣ Срок приёма заявок Минимальный срок приёма заявок — 25 рабочих дней со дня публикации сообщения о торгах (п. 8 ст. 110 127-ФЗ). Именно рабочие дни, что на практике увеличивает календарный период подачи. 3️⃣ Задаток Задаток должен поступить на счёт до даты составления протокола об определении участника торгов (п. 12 ст. 110 127-ФЗ). Значение имеет дата зачисления, а не отправки платежа. 4️⃣ Протокол о результатах Протокол подписывается в день проведения аукциона; и в течение 5 дней после публичного предложения. 5️⃣Предложение заключить договор Это критичный момент. Арбитражный управляющий в течение 5 дней со дня подписания протокола направляет победителю предложение заключить договор купли-продажи (п. 16 ст. 110 127-ФЗ). С этого момента начинает течь срок для подписания договора со стороны победителя - тоже 5 дней. Пропуск или уклонение: * задаток не возвращается, * победитель признаётся уклонившимся, * имущество предлагается следующему участнику или выставляется повторно. 6️⃣ Оплата имущества Срок оплаты — не более 30 дней со дня заключения договора (п. 19 ст. 110 127-ФЗ). Нарушение срока оплаты влечёт серьёзные последствия — вплоть до расторжения договора и утраты задатка. Критические точки для инвестора: — поступление задатка, — 5 дней на подписание договора, — срок оплаты, — периоды снижения цены в публичном предложении. #банкротный_алфавит

Купил объект с торгов, он в залоге и.... залоговый кредитор (тот, у кого право на заложенное имущество) не участвовал, а может и не знал про банкротство своего должника. Он может отобрать у меня объект? Сам по себе факт незаявления требований таким кредитором в банкротстве не делает торги недействительными. Проще говоря: пропустил информацию о банкротстве своего должника = сам дурак. ⚖️На языке Верховного Суда РФ: ...после реализации заложенного имущества в рамках дела о банкротстве гражданина залог прекращается, имущество переходит к покупателю свободным от обременений. При этом залоговый кредитор, не заявивший о своих требованиях в деле о банкротстве, утрачивает свои права в отношении такого имущества и не вправе претендовать на получение средств, вырученных в результате его реализации (Определение СКЭС ВС РФ № 310-ЭС21-6469 от 1.09.2021 по делу А68-3921/2019) Вывод простой. Реестр требований кредиторов помогает понять фон процедуры, но в большинстве стандартных сделок по недвижимости он не является фактором риска для покупателя. Не забудьте поделиться видеоинструкцией, где искать реестр кредиторов, с друзьями 😉 Как искать объекты | База о торгах

Купил объект с торгов, а он в залоге. Это второй случай, когда мы общаемся с залоговым кредитором и то, не всегда. Первый случай здесь. ✔️ Если купили недвижимость, то обременение снимается в силу закона при реализации имущества в процедуре банкротства. Росреестр может зарегистрировать переход права без отдельного заявления залогового кредитора. ✔️ С движимым имуществом иначе. Запись о залоге в реестре уведомлений прекращает сам залогодержатель через нотариуса. В соответствии со ст. 103.3 Основ законодательства РФ о нотариате залогодержатель обязан подать нотариусу заявление о прекращении записи о залоге в течение трёх рабочих дней с момента, когда ему стало известно о прекращении залога. ➡️ Если кредитор — банк или его дочерняя структура, проблем обычно не возникает. При затягивании вопрос решается письменными требованиями и жалобами, в том числе в ЦБ России. ➡️С частными юридическими и физическими лицами сложнее. Они могут затягивать подачу заявления, требовать компенсацию за оформление доверенности или просто игнорировать обращения. Иногда их сложно найти. В таких случаях остаётся судебный порядок, а это время. Завтра разберем частый страх: залоговый кредитор не включился в реестр и теперь (не?)может требовать заложенное имущество, которое мы уже купили. Как искать объекты | База о торгах

Возвращаем рубрику: #банкротный_алфавит Если вы здесь новенький, пройдите по хэштегу, почитайте базовую информацию о торгах. Сегодня в эфире буква Р ⭐️Реестр требований кредиторов это перечень всех лиц, которые заявили свои денежные требования к должнику в процедуре банкротства. В нём фиксируется размер долга, его очередность и наличие обеспечения, например залога. Многие начинающие инвесторы думают, что перед покупкой лота нужно обязательно глубоко изучать реестр. На практике в большинстве стандартных сделок по банкротству этого можно не делать. После завершения процедуры требования кредиторов прекращаются, а покупатель получает имущество без долгов прежнего собственника. Наш реальный контакт с кредиторами возникает в двух ситуациях. 1️⃣ Когда кредитор оспаривает торги Это случается редко. Обычно основания такие: — нарушен порядок публикации, — не соблюдены сроки, — неверно определена начальная цена, — есть признаки аффилированности. Если процедура проведена корректно, суды отказывают в признании торгов недействительными. Недовольство кредитора ценой или итогом само по себе не является основанием для отмены результатов. 2️⃣ Когда кредитор — залоговый Об этом подробнее - завтра, чтобы не было #многобукв

Я обещала показать результат. Вот он 🔝🔝🔝 ✔️ Из помещения со ставкой 450–500 руб. за кв.м в объект с 1400–1500. ✔️ Из разрозненных кабинетов — в понятную модель с управляемой экономикой. ✔️ Из «нормальной» доходности — в 40% годовых. Под прошлым постом многие отметили, что выбрали бы 40% доходности. Если вам ближе модель активной доходной недвижимости, то летом мы запускаем курс по доходной недвижимости. Не про «сдавать как есть», а про: ✅ выбор объекта ✅ расчёт экономики ✅ редевелопмент ✅ нарезку формата ✅ модель управления ✅ и масштабирование Курс будет летом, но записаться лучше сейчас: 1️⃣ Информацию получают сначала те, кто в предзаписи. 2️⃣ Доступы к каналам и платформам не вечны. Если вдруг что-то изменится в Telegram или с рассылками, контакт в анкете — это способ не потеряться. Ссылка на анкету предзаписи — здесь и ниже. Для тех, кто выбирает не 15%, а 40%. https://forms.yandex.ru/u/69a07a49f47e731ba5767629 https://forms.yandex.ru/u/69a07a49f47e731ba5767629

40% в недвижимости Говорят, что недвижимость — это консервативный инструмент, большой доходности не жди, зато будет стабильность. Посчитаем. ✔️Площадь: Общая — 570 кв.м. Полезная — 440 кв.м. Это 77% полезной площади. Мы не рекомендуем брать объекты, где полезная площадь ниже 75%. Ремонтируете вы все 570 кв.м. А деньги вам несут только 440. В этом объекте 40 кв.м. «съедает» лестница — третий этаж. Без неё было бы 83% полезной площади — почти идеал. Но даже эти 40 кв.м. мы коммерциализируем — размещаем рекламу: свою и арендаторов. ✔️ Инвестиции в ремонт — 12 млн. Это примерно 21 тыс. за кв.м. На голосованиях регулярно находятся те, кто верят в ремонт дешевле 20 тыс. за кв.м. На курсе по доходной недвижимости многие не верят даже в 25 тыс. Реальность такая: 25 тыс. за кв.м. — ориентир, к которому можно стремиться. Но если это ваш первый объект, у вас нет своей бригады и «своих» цен, то 40–50 тыс. за кв.м. — вполне рабочий результат. ✔️ Формат кабинетов Самые ходовые площади в нашей модели — 14 и 20 кв.м. Такие кабинеты разлетаются быстро. ✔️Ставки после редевелопмента: — тем, кто давно с нами — 1400 — новым арендаторам — 1500 При том, что у соседей средняя ставка 900–1000. Рост ставки — результат изменения продукта, а не рынка. ✔️ Коммунальная модель Раньше не было отдельных счётчиков на каждый кабинет. Коммуналка была включена в ставку. Это был последний наш объект, где сохранилась такая модель. Теперь везде: — у каждого кабинета свой счётчик — вода и электричество оплачиваются сверху основной аренды. ✔️ Экономика Текущий доход — 638 тыс. руб., что на 438 тыс руб. в месяц больше, чем было. ✔️ Окупаемость ремонта (уже с учётом налогов и прочих расходов): около 30 месяцев = 2,5 года = 40% годовых. Эта модель и привела нас в торги. 1️⃣Берёшь недооценённый объект. 2️⃣Пересобираешь формат. 3️⃣Поднимаешь ставку. 4️⃣Фиксируешь стабильный денежный поток. 5️⃣Можно пойти дальше и продать как ГАБ - зафиксировать разовую сверхприбыль. Но тогда исчезает поток. 🗣Часто слышу: недвижимость — это 10–15% годовых. Зато спокойно. 🔤Но спокойно — это когда ты купил бетон и просто ждёшь. 🔤Здесь 40% годовых: не пассивно, с управлением, расчётом и ответственностью. А какая модель сейчас ближе вам: 👍 10-15% без управления ❤️ 40% с активной работой Нажмите. Мне правда интересно, кто за какую стратегию. А завтра я выложу большое до/после 😉

(poll without text)

(poll without text)

(poll without text)

Начнём рабочую неделю с цифр! Дано: Арендый объект ✔️570 кв.м. - общая площадь. ✔️440 кв.м. - полезная. 🛠 Было: советский ремонт. 🧰 Стало: смотрим здесь. До ремонта объект приносил ~200 тыс.руб. в мес. арендными платежами. Проверяем интуицию, а ответы я вышлю позже ⤵️⤵️⤵️

(poll without text)

Как вы разрабатываете дизайн? У нас нет штатного дизайнера. У нас есть люди, которым нравится делать красиво. Это мы и наша команда. Но этот объект мы решили отрисовать с дизайнером. Появился полноценный дизайн-проект. И… в процессе мы от него немного отошли. Проект был хорошим. Но мужская часть команды — а их у нас большинство — увела решение в свою сторону. Получилось по-другому. Где-то практичнее, где-то строже, где-то смелее. Редевелопмент — это всегда баланс между идеей и эксплуатацией. Между картинкой и реальной арендой. Кстати, сейчас все чаще у нас в роли дизайнера чат-GPT. В текущем потоке курса по банкротным торгам я покажу ученикам, как усилить свою работу с помощью нейросетей. Смотрим ожидание и реальность.

Последний рабочий день перед большими выходными. Поэтому сегодня будет пост про сложные материи, а дизайнерские картинки оставим на выходные. Опять новости по уголовному аресту в банкротстве Справка: - уголовный арест имущества банкрота долгое время пугал участников торгов, т.к. было непонятно, как с ним работать, он мог висеть на объекте долго: подробнее здесь - Конституционный суд (КС РФ) решил навести порядок и предложил порядок снятия уголовного ареста. Пока законодательство не поменяется, применяется решение КС РФ: подробнее здесь - законодатель отреагировал на решение КС РФ и разработал законопроекты. Вчера их опубликовали. Что в проектах? 1️⃣ Вопрос о снятии/сохранения ареста решает суд, рассматривающий уголовное дело по ходатайству арбитражного управляющего. 2️⃣ Суд может: - снять арест - сохранить арест на часть имущества - заменить арест обязанностью перечислить часть выручки от продажи имущества с торгов на депозит суда Срок рассмотрения - 5 суток. 3️⃣ Решение о сохранении части ареста может быть принято, если суд установит: выручки от продажи имущества должника не хватит для полного или значительного удовлетворения требований по гражданскому иску в уголовному деле (обычно это потерпевиший). 4️⃣ Если выделить часть имущества соразмерную требованиям потерпевших не удаётся, то суд снимает арест, а арбитражный управляющий обязан перечислить часть выручки после торгов на депозит суда. 5️⃣ Арбитражный суд, рассматривающий банкротное дело, может его приостановить до вынесения приговора по уголовному делу В ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ. После приговора требования потерпевшего удовлетворяются в банкротном деле по общим правилам. Они включаются в реестр требований кредиторов по ходатайству арбитражного управляющего или других кредиторов. 6️⃣ Судебные штрафы, уголовные штрафы, назначенные в качестве основного или дополнительного наказания удовлетворяются в банкротном деле в рамках третьей очереди. Практический вывод для участников торгов: ⌛ увидели арест, ⌛ спросили у арбитражного управляющего, подал ли он ходатайство о снятии, ⌛ анализируем решение суда: если арест сохранился, то судьба имущества решится только после прекращения уголовного дела. Дела рассматриваются долго, и после вынесения приговора арест может оставаться до момента удовлетворения должником требований потерпевшего. Ссылки на проекты: https://regulation.gov.ru/projects/165612/ https://regulation.gov.ru/projects/165604/

(poll without text)

14 апреля 1943 года в Самаре был создан строительно-монтажный трест №11. Он построил значимые объекты города: музеи, дворцы культуры, больницы, детские сады, первые высотные многоэтажные дома, филармонию и многое другое. С филармонии начался карьерный путь моего свёкра, а завершился званием Почётный строитель РФ. В 90-х трест расформировали. На его базе выросли строительные компании, которые продолжили развивать город. Мы часто ездим по Самаре и рассказываем дочке: это здание построил твой дед. И это тоже. И первый Макдональдс. И даже бассейн в университете, где я преподаю. Иногда нас останавливают бывшие работники и говорят: «Кстати, этот дом ваш отец строил». Здание, где находится наш объект, построил тот самый 11-й трест. В этом помещении когда-то работали сотрудники треста, потом — фирм-последователей. Потом оно пустовало. Мы сдали его в аренду в 2018 году в том виде, в котором оно нам досталось. Тогда мы не занимались редевелопментом и не думали стратегически о продукте. Сейчас смотрим на это иначе.

Мы тут за торгами, а она нам про ремонт. Для новеньких подписчиков: да вы на канале про торги, но не только. Торги - это инструмент заработка. Инструмент! А не источник! Источник - это ваша стратегия: ✔️ перепродажа ✔️ использование в бизнесе ✔️ агентские услуги. Торги УМНОЖАЮТ результат. Мы пришли в торги из бизнеса по сдаче в аренду коммерческих помещений. Поэтому я рассказываю про торги чаще всего во взаимосвязи с коммерцией. 🔜Как мы пришли в коммерческую недвижимость рассказывала здесь. ➡️Знакомство с объектом из поста выше можно здесь: ПОЧЕМУ маленький арендатор лучше большого. История произошла в этом помещении. Совсем скоро покажу результата лицом, но до этого будет еще немного истории. Как искать объекты | База о торгах

У нас тут фото с только что "отредевелопментнутого" введеного в эксплуатацию объекта подъехали. "До/после" хотим? ❤️ - хотим 👍 - очень хотим #BrickHunters

Налоги - наше все! А все о налогах в 2026 можно посмотреть на специальном сервисе ФНС РФ. https://www.nalog.gov.ru/new2026/ https://www.nalog.gov.ru/new2026/ https://www.nalog.gov.ru/new2026/