40% в недвижимости Говорят, что недвижимость — это консервативный инструмент, большой доходности не жди, зато будет стабильность. Посчитаем. ✔️Площадь: Общая — 570 кв.м. Полезная — 440 кв.м. Это 77% полезной площади. Мы не рекомендуем брать объекты, где полезная площадь ниже 75%. Ремонтируете вы все 570 кв.м. А деньги вам несут только 440. В этом объекте 40 кв.м. «съедает» лестница — третий этаж. Без неё было бы 83% полезной площади — почти идеал. Но даже эти 40 кв.м. мы коммерциализируем — размещаем рекламу: свою и арендаторов. ✔️ Инвестиции в ремонт — 12 млн. Это примерно 21 тыс. за кв.м. На голосованиях регулярно находятся те, кто верят в ремонт дешевле 20 тыс. за кв.м. На курсе по доходной недвижимости многие не верят даже в 25 тыс. Реальность такая: 25 тыс. за кв.м. — ориентир, к которому можно стремиться. Но если это ваш первый объект, у вас нет своей бригады и «своих» цен, то 40–50 тыс. за кв.м. — вполне рабочий результат. ✔️ Формат кабинетов Самые ходовые площади в нашей модели — 14 и 20 кв.м. Такие кабинеты разлетаются быстро. ✔️Ставки после редевелопмента: — тем, кто давно с нами — 1400 — новым арендаторам — 1500 При том, что у соседей средняя ставка 900–1000. Рост ставки — результат изменения продукта, а не рынка. ✔️ Коммунальная модель Раньше не было отдельных счётчиков на каждый кабинет. Коммуналка была включена в ставку. Это был последний наш объект, где сохранилась такая модель. Теперь везде: — у каждого кабинета свой счётчик — вода и электричество оплачиваются сверху основной аренды. ✔️ Экономика Текущий доход — 638 тыс. руб., что на 438 тыс руб. в месяц больше, чем было. ✔️ Окупаемость ремонта (уже с учётом налогов и прочих расходов): около 30 месяцев = 2,5 года = 40% годовых. Эта модель и привела нас в торги. 1️⃣Берёшь недооценённый объект. 2️⃣Пересобираешь формат. 3️⃣Поднимаешь ставку. 4️⃣Фиксируешь стабильный денежный поток. 5️⃣Можно пойти дальше и продать как ГАБ - зафиксировать разовую сверхприбыль. Но тогда исчезает поток. 🗣Часто слышу: недвижимость — это 10–15% годовых. Зато спокойно. 🔤Но спокойно — это когда ты купил бетон и просто ждёшь. 🔤Здесь 40% годовых: не пассивно, с управлением, расчётом и ответственностью. А какая модель сейчас ближе вам: 👍 10-15% без управления ❤️ 40% с активной работой Нажмите. Мне правда интересно, кто за какую стратегию. А завтра я выложу большое до/после 😉