Pro недвижимость. Smarent

Ваша квартира подорожала. Москва тоже этому рада. Когда недвижимость растёт в цене, собственник обычно считает, сколько заработал. Но есть ещё один получатель выгоды — городской бюджет. Речь о ежегодном налоге на имущество. В Москве ставка для квартиры зависит от её кадастровой стоимости: ▪️ До 10 млн ₽ включительно — 0,1%. ▪️ Свыше 10 до 20 млн ₽ — 0,15%. ▪️ Свыше 20 до 50 млн ₽ — 0,2%. ▪️ Свыше 50 до 300 млн ₽ — 0,3%. ▪️ Свыше 300 млн ₽ — 2%. Верхняя граница каждого диапазона включается в него. Это стоимость по кадастру, а не цена покупки или объявления. Чтобы налог увеличился, необязательно менять шкалу ставок. После переоценки может вырасти кадастровая стоимость — а вместе с ней и налоговая база. Если квартира пересечёт ценовой порог, к ней будет применяться ещё и более высокая ставка. Например, при переходе через 50 млн ₽ по кадастру ставка меняется с 0,2% на 0,3%. Причём она применяется ко всей налоговой базе после вычетов, а не только к сумме превышения. Но платёж не обязательно подскочит сразу: для квартир предусмотрен вычет стоимости 20 м², а в общем случае действует ограничение роста налога на 10% в год. Есть исключения, также учитываются льготы, доля и период владения. Вот ещё одна причина, почему дорогая недвижимость экономически интересна Москве. И, кстати, по новым проектам кадастровая оценка очень близка к рыночной. А по старым - становится всё ближе, даже если в квартире не было ремонта с момента ввода в эксплуатацию. Мой вывод: более дорогой жилой фонд создаёт потенциально большую ежегодную налоговую базу. Это один из бюджетных плюсов дорогой застройки — хотя утверждать, что именно ради налога город стимулирует рост цен, было бы слишком смело. И новые проекты действительно смещаются в дорогие сегменты. В III квартале 2026 года стартовали семь премиальных проектов, а в комфорт-классе старой Москвы — ни одного нового проекта. Это изменение структуры предложения, а не доказательство того, что каждая квартира стала дороже. Для собственника вывод простой: рост стоимости квартиры может увеличивать и расходы на владение. Для инвестора важна не только будущая цена продажи, но и то, сколько останется после налогов, содержания, ремонта и простоя. Кстати, в 2026 году мы платим налог за 2025-й — срок до 1 декабря. А вам в этом году пришёл налог на недвижимость выше, чем раньше? Ставьте 👍, если да.

🛋 Какой должна быть идеальная квартира? Сегодня у меня в гостях Михаил Шапошников, дизайнер, автор YouTube-канала «Дневник Дизайнера», основатель дизайн-бюро Hot Walls и бренда мягкой мебели BOCA ROOM. В выпуске обсудили: 🔹 где находится идеальная локация для жизни в Москве 🔹 какой должна быть площадь и планировка идеальной квартиры 🔹 почему высокая цена квартиры/дома не гарантирует комфорт 🔹 какие решения в современных квартирах только мешают жить 🔹 как выглядит самая лучшая и самая худшая квартира Заодно обсудили, почему квартира важнее самого ЖК, что не так с современными небоскребами и какими вообще будут дома через 100 лет. ✅ Видео уже доступно по ссылке

Понимаете, что здесь происходит? 👀 Завтра выходит новый подкаст с интересным гостем. Во время съемок в какой-то момент разговора мы взяли карандаш и буквально обрисовали идеальную локацию в Москве для жизни. Где должна находиться квартира, что должно быть рядом и какие места в Москве подходят для жизни лучше всего. Завтра увидите, что получилось 😉 Ставьте 🔥, если ждете выпуск!

«Через пять лет проверю, подорожали ли эти квартиры вдвое» — пишут в комментариях. Будет интересно вернуться к расчётам 🙂 Только уточню: горизонт в расчёте — 72 месяца, то есть 6 лет. И я показываю ожидаемый средний рост стоимости выбранных объектов, а не прогноз удвоения цен на всём рынке недвижимости. В этом и смысл отбора: искать конкретные квартиры с потенциалом роста выше рынка. Цена входа, характеристики объекта и перспективы локации — именно из этого складывается инвестиционная идея.

🏠 Одна дорогая квартира или несколько доступных? Представим, что у нас есть 100 млн рублей, которые нужно вложить в недвижимость. Но вместо того, чтобы купить один дорогой объект, давайте попробуем собрать полноценный портфель. Что в него добавить: новостройку от крупного застройщика, квартиру в старом фонде, хрущёвку или дорогой бизнес-класс? И главное, в каких пропорциях всё это вообще имеет смысл покупать? Сегодня в 21:00 в прямом эфире буду собирать портфель недвижимости на 100 млн рублей и объяснять каждый свой выбор. Посмотрим, что в итоге победит: красивые новые дома или старая недвижимость, на которую многие даже не смотрят 😉 🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке 🎬 Ссылка на Rutube 🎬 Ссылка на VK 👉🏼 Ссылка на Twitch

🔥 Куда легально прячут большие деньги? Сегодня у меня в гостях Артем Дмитренко, управляющий партнер юридической компании "Дмитренко и партнеры", эксперт по защите деловой репутации и корпоративному праву. В выпуске разобрали, как на самом деле работают ЗПИФ и личные фонды, кому они нужны и какие проблемы могут решать. Поговорили про налоги, недвижимость, бизнес и наследство. И, конечно, про реальные истории. Например, как желание увеличить уставный капитал компании с 10 тысяч до 10 млн рублей в итоге повлияло на раздел имущества при разводе 😉 📱 Смотреть выпуск

29 сентября модерировал сессию «Здание как цифровая система: как в строительстве используются большие данные и ИИ». Вместе с Кириллом Поляковым («Прагма»), Андреем Мухиным («Галс-Девелопмент») и Татьяной Осецкой (Osetskaya.Salov) обсудили, как технологии меняют проектирование, строительство и эксплуатацию домов. От проверки реального хода стройки с помощью лазерного сканирования до роботов-доставщиков, которым ещё нужно «договориться» с лифтом. Мне как предпринимателю и инвестору особенно интересен практический результат: помогут ли эти решения строить быстрее и качественнее, снизить расходы на содержание домов? И почувствует ли эту пользу покупатель квартиры? Как думаете, станет ли жильё к 2030 году доступнее для покупки 👍?

Получил от банка ВТБ информацию о новых условиях семейной ипотеки с 1 октября 2026 года. Рекомендую сохранить этот пост: здесь важные детали, которые повлияют на выбор квартиры и расчёт ипотеки. 1️⃣ Кто сможет воспользоваться программой ▪️Нужен хотя бы один ребёнок младше 7 лет либо ребёнок с инвалидностью. Категория "двое несовершеннолетних детей" как самостоятельное основание упраздняется. ▪️Для определения ставки учитывается общее число детей, включая совершеннолетних. 2️⃣ Когда сохраняются 6% ▪️При первоначальном взносе от 50,1% и наличии хотя бы одного ребёнка младше 7 лет. ▪️Для категории "ребёнок с инвалидностью". ▪️Для определённых вариантов покупки или строительства частного дома при наличии ребёнка младше 7 лет. ▪️Для загородной недвижимости есть требования к продавцу и договору. Любой дом от частного собственника под эти условия не подходит. ▪️Ставки указаны с учётом дисконта за страхование. Например, для квартиры за 20 млн ₽ взнос 50,1% - это 10,02 млн ₽. Ровно половины стоимости недостаточно. 3️⃣ Ставку можно снизить после покупки ▪️При рождении ребёнка, присвоении ребёнку инвалидности, а также если в течение первого года остаток основного долга становится строго меньше 50% цены договора покупки. ▪️Изменение - со следующего процентного периода. Важен именно остаток долга: уплаченные проценты его не уменьшают. 4️⃣ Льготный период - 15 лет После него банк выберет меньшее из двух значений: ▪️ставка на дату заключения договора + 4 процентных пункта; ▪️ключевая ставка + 3 пункта для приобретения жилья или + 3,5 пункта для ИЖС. Ключевую ставку возьмут на первое число месяца окончания льготного периода. При исходных 6% верхняя граница по этой формуле - 10%, при соблюдении условий договора. Сам кредит при этом не обязательно должен быть погашен за 15 лет. 5️⃣ Регистрация в купленном жилье ▪️Совместную регистрацию заёмщика с ребёнком больше подтверждать не нужно. ▪️При этом самому заёмщику необходимо зарегистрироваться в приобретённом жилье в течение 271 дня после регистрации права собственности и ежегодно подтверждать регистрацию. Контроль предусмотрен в течение 5 лет с даты выдачи кредита. ▪️Нарушение может привести к "штрафной" ставке. Информации о её размере пока нет. ▪️Среди других оснований для штрафа: повторное использование льготы вторым родителем на того же ребёнка, отмена усыновления, лишение родительских прав и отзыв согласия на обработку данных ДОМ РФ. 6️⃣ Рефинансирование и комбо-ипотека ▪️Перевести рыночную ипотеку ВТБ на семейные условия можно через рефинансирование с заключением нового кредитного договора. ▪️По комбо-ипотеке с 1 октября принимают заявки. О возможности выдачи банк сообщит отдельно. Дисконт "Купи-ставку" для новых комбо-договоров отменяется. Мой главный вывод: собственный капитал становится ещё важнее. Покупатели с большим взносом сохраняют доступ к дешёвому кредиту. Сильнее изменения почувствуют семьи с небольшими накоплениями - за их бюджет застройщикам придётся бороться скидками и условиями оплаты.

😳 ЦБ снова закручивает гайки: ипотеку будут выдавать только по 2НДФЛ? Эльвира Набиуллина на Международном банковском форуме заявила, что с середины 2027 года при оценке кредитоспособности банки будут брать за основу официальный доход гражданина. И если вам кажется, что вы уже где-то это слышали, то вам не кажется. С апреля 2026 года Банк России ввёл новые правила, согласно которым при расчёте ипотечного кредита банки обязаны учитывать исключительно официальный доход заёмщика (Указание Банка России №7286-У). Учитываются: ✅Официальная зарплата (подтверждается справкой 2-НДФЛ) ✅Пенсии и социальные выплаты (данные из СФР) ✅Доход от аренды недвижимости (при наличии договора аренды и официальной выписки по счёту) ✅Прибыль ИП и самозанятых (подтверждается налоговой декларацией и книгой учёта доходов и расходов) Не учитывается: ❌Доходы, которые не отражены в официальной отчётности ❌Переводы от родственников, друзей, возвраты долгов ❌Для ИП и самозанятых справки, которые они выдают сами себе, больше не принимаются ❌Если банк оценивает доход по упрощённой схеме (например, на основе данных из Цифрового профиля), то к доходу применяется дисконт в 10% Кстати, если вы хотите показать в качестве дохода проценты по вкладам, дивиденды или доход от продажи имущества, то их тоже нужно будет подтверждать (справка из банка, отчёт брокера). Все неподтвержденные доходы уже могут уменьшить сумму одобрения. А что будет с середины 2027 года? Следующий этап принципиально жёстче: если сейчас банк в некоторых случаях ещё может учитывать заявленный доход с ограничениями, то с середины 2027 года планируется опираться именно на официально подтверждённый доход. И тогда для человека с большой "серой" частью зарплаты вопрос может быть уже не в том, сколько ему одобрят, а одобрят ли ипотеку вообще.

Семейная ипотека: новые разъяснения по возрасту детей 👀 Практически каждый день получаю новые детали и разъяснения по условиям новой семейной ипотеки с 1 октября. Буду держать вас в курсе. Пока новости такие: С 1 октября в программе остаются только две категории семей: ▪️ в семье есть ребенок до 7 лет; ▪️ в семье есть ребенок-инвалид. А вот категории "двое детей до 18 лет" больше нет. Причём независимо от цели кредита (даже для ИЖС). 👉Об остальных изменения и лазейках - рассказал на воскресном эфире.

✈️ У Самолета снова турбулентность Застройщик вовремя заплатил только около четверти очередного платежа по облигациям. Остальную сумму погасили уже сегодня и объяснили задержку техническими причинами. При этом рынок объяснение не особо успокоило: облигации «Самолета» в моменте падали почти на 40%. И это была бы просто очередная новость, если бы не общий фон. В начале года «Самолет» просил у государства льготный кредит на 50 млрд ₽, но получил отказ. Потом были новости о долгах перед банками, подрядчиками и даже рекламными агентствами. Теперь задержка выплаты по облигациям. По отдельности всему можно найти объяснение. Но когда таких новостей становится много, вопросы всё-таки появляются. Хорошо, что причины технические. Облигациям от этого, правда, легче не стало 🙂

Похоже, началось. ПИК придумал новую ипотеку На эфире в воскресенье я говорил, что при нынешнем рынке застройщики начнут придумывать новые схемы, чтобы сохранить продажи. И вот первый пример. Причем сразу от нашего любимого ПИКа, по которому (с его студиями и однушками) новая семейная ипотека может ударить довольно больно. ПИК запустил программу "Лёгкий старт". Это не типичная субсидированная ипотека. Здесь ставка растёт каждый год: ▪️ первые 11 месяцев - 8,99% ▪️ второй год - 11,99% ▪️ третий год - 15,49% ▪️ с 36-го месяца - от 19,49% То есть покупателю сначала показывают красивый платёж, а дальше он постепенно становится всё менее красивым. Например, однушка площадью 34,7 кв. м за 23,4 млн ₽ в Матвеевском парке 😱 (и это совсем не инвестиционная рекомендация) при минимальном взносе около 7 млн ₽ потребует 166,3 тыс. ₽ в месяц на старте, а с 4-го года - уже 263,3 тыс. ₽. Не, ну это другое дело😂 В общем, воскресный прогноз начал сбываться быстрее, чем я ожидал. Посмотрим, что придумают остальные. 🏠 Как думаете, поможет это ПИКу?👍 А стрим обязательно посмотрите, найдете много полезного про изменения в семейной ипотеке с 1 октября.

ЖК Шагал бы ты отсюда - это очень хорошо 😁

🔥 Почему так плохо строят новостройки? Цены растут, рендеры становятся красивее, но после сдачи дома покупателей всё равно ждут дефекты, недоделки и совсем другая реальность. В новом выпуске на примере ЖК «Шагал» разберём, почему дорогой квадратный метр ещё не означает хорошее качество и почему обещанную инфраструктуру приходится ждать годами. И главное, проблема ли это конкретного ЖК или так сегодня устроен весь рынок новостроек? ✅ Видео уже доступно по ссылке

Сегодня выходит обзор на территорию ЗИЛ и ЖК Шагал. Этот момент выпуска наверное мой самый любимый 😁

+3

🛣Вот это поворот! Территория вокруг Шагала развивается еще интереснее, чем все предполагали. Новая платная дорога уже становится частью будущего района, и за её строительством можно следить прямо из окна. А теперь рядом с ним появляется еще один масштабный проект. О строительстве пешеходного моста через Москва-реку слухи ходили довольно давно. А теперь появились первые рендеры. И там не просто мост, а офисный небоскреб, закрученный в спираль, и прямо в него заходит тот самый пешеходный мост. 📹 Что еще меняется в районе ЗиЛа и вокруг Шагала, а также как в итоге будет выглядеть эта территория, покажу завтра в новом видео. Ждёте?

Почему мы не продаём всё подряд Меня одновременно забавляет и немного бесит одна история. Ко мне регулярно приходят застройщики или их представители с предложением: «Давайте вы будете продавать наш проект». Часто это региональная недвижимость или вообще зарубежные проекты. И практически в 100% случаев я отказываю. Причина простая: у меня нет экспертизы в этом рынке, нет понимания конкретного застройщика, его продукта и реальной ликвидности объекта. А иногда даже на базовом уровне видно, что инвестиционная идея выглядит довольно сомнительно. Но самое интересное — некоторые застройщики на отказ реально обижаются. Как будто агентство недвижимости или человек с аудиторией должен продавать всё подряд, если ему просто предложили хорошую комиссию. Либо они сами настолько уверены в своём продукте, что считают: «Мы построили квартиры — значит, их должны покупать». Нет. Рынок поменялся. Сегодня недостаточно просто построить квадратные метры и назначить комиссию агенту. Нужно создать продукт, который имеет понятную ценность для покупателя. А наша задача — не продать клиенту хоть что-нибудь. Наша задача — понимать, что и зачем мы ему рекомендуем.