Ракута про НЕДВИЖКУ

❕Россияне переключились на рыночную ипотеку после урезания льготных программ. В октябре 2026 года доля обычных жилищных кредитов в выдачах трех крупных банков России перевалила за 50%. «Действительно, рыночная ипотека живет, сделки происходят. И они шли даже тогда, когда ставки были сильно выше текущих. Но по факту для подавляющего большинства граждан рыночная ипотека под 17–18% — это неподъемные платежи, которые сильно невыгоднее той же самой аренды. Кто успел оформить льготную ипотеку по старым правилам — большие молодцы, а кто подходит под нынешние условия семейной ипотеки, воспользуются этой возможностью в дальнейшем», — пояснил в беседе с URA.RU ипотечный брокер Дмитрий Ракута. Однако общее число выданных кредитов за месяц упало почти в два раза по сравнению с рекордным сентябрем. Сказались новые правила по семейной ипотеке, заработавшие с 1 октября. В июне и сентябре заемщики штурмовали банки, стараясь успеть взять кредиты по старым правилам. Тогда льготных ипотек оформили более чем на 525 млрд рублей. То есть те, кто имел право на льготу, закрыли свой вопрос заранее. Поэтому в октябре статистика качнулась в пользу обычных программ. «Рост доли рыночной ипотеки до 53,1% — это изменение структуры выдач, а не полноценное восстановление данного сегмента. Основная причина в резком сокращении выдач по семейной ипотеке. Условия рыночной не стали существенно лучше. Мы просто видим постепенную адаптацию к работе без масштабной господдержки», — отметил член комитета Российской гильдии риэлторов по ипотеке Денис Моргунов.

💰Миллионы на счёте не равны доходу для ипотеки Для предпринимателя большой оборот ещё не означает высокий доход в глазах банка. Проверенный факт, при рассмотрении ипотеки у ИП могут запросить налоговую декларацию и книгу учёта доходов и расходов, выписку по оборотам. Банк оценивает не только поступления на счёт, но и устойчивость бизнеса, расходы и реальный доход, из которого будет выплачиваться ипотека. Мой совет - документы ИП лучше проверить до подачи заявки. Иногда правильно подготовленная декларация и выписка по счёту дают больше, чем попытка просто показать крупный оборот. 👌Ипотека для предпринимателя вполне реальна.

⚡️Продажи новостроек рухнули на 44%, а цены выросли. Что происходит в Москве? Октябрь показал интересную картину на рынке недвижимости. 📉 Продажи за год: ▪️ Старая Москва: минус 44% ▪️ Новая Москва: минус 51% При этом в массовых новостройках Старой Москвы средняя цена предложения выросла на 14% за год, до 458 тыс. ₽ за м². Почему квартиры не дешевеют? Застройщики выводят меньше доступных объектов, а вместо массового снижения цен могут предлагать индивидуальные скидки и специальные условия покупки. 💡 Что это значит для покупателя? Снижение продаж не означает, что завтра квартиры станут дешевле. Но это хороший повод для переговоров. Особенно если квартира давно в продаже или застройщику важно выполнить план. Мой совет - сейчас стоит искать не самый дешёвый квадратный метр, а лучшее предложение с учётом скидки, ипотеки и итоговой стоимости квартиры.

💸 Закрыли ипотеку досрочно? Заберите деньги за страховку! Многие даже не знают, что при досрочном погашении кредита можно вернуть часть стоимости страховки. 🏦 Пример из практики клиент оформил кредит под залог недвижимости и полностью закрыл его уже через месяц. А страховка была оплачена на гораздо больший срок! Что важно знать: ▪️ При досрочном погашении можно вернуть деньги за неиспользованный период страхования жизни и здоровья, если полис связан с кредитом. ▪️ Для возврата достаточно обратиться в страховую или банк с заявлением и подтверждением погашения. ▪️ По другим видам страхования условия возврата могут отличаться. ☝️Мой совет - закрыли кредит раньше срока, обязательно проверьте возможность возврата страховки. Иногда это десятки тысяч рублей, которые можно просто забрать обратно.

🔥 Семейная ипотека на 30 лет. Один кредит, два платежа После изменения программы многие увидели в банковском предложении привычный срок: до 30 лет. Но есть важный нюанс. С 1 октября государство субсидирует льготную ставку максимум 15 лет. После этого банк может увеличить её не более чем на 4 процентных пункта, если договором не предусмотрены другие условия. 💰 Покажу на цифрах Кредит 12 млн на 30 лет под 8%. Первые 15 лет платёж составит примерно 88 100 ₽ в месяц. Если затем ставка увеличится до 12%, платёж на оставшиеся 15 лет составит около 110 600. Разница почти 22 500 ежемесячно. При этом у некоторых застройщиков и банков действуют партнёрские программы, где льготная ставка сохраняется на весь срок до 30 лет. Но участвуют в них только определённые объекты. Мой совет: перед бронированием квартиры попросите два расчёта. Обычный по новым правилам и партнёрский на весь срок. 👌Расчёт ориентировочный, без учёта страхования и дополнительных расходов.

🔥 Ипотека под 8% для всех! И это не семейная ипотека Пока одни ждут снижения ставок, другие уже могут присмотреть недвижимость в Крыму на льготных условиях. 🏦 Со 2 ноября стартует приём заявок на новую ипотечную программу. Условия действительно интересные: ▪️ Ставка 8% годовых ▪️ Лимит кредита 8 млн ₽ ▪️ Первоначальный взнос от 20,1% ▪️ Купить можно квартиру или апартаменты у застройщика 💰 А теперь самое интересное! Кредит 8 млн ₽ на 30 лет под 8% означает платёж около 58 700 ₽ в месяц. Для сравнения, при ставке 18% платёж составил бы около 120 600 ₽. Разница почти 62 000 ₽ ежемесячно! И главное, программа может быть интересна даже тем, кто НЕ подходит под семейную ипотеку. Моё мнение: возможность КРУТАЯ, особенно для тех, кто давно присматривается к недвижимости в Крыму. 🔥Для оформления ипотеки, пишите @rakuta_broker

🏗 До брони квартиры проверьте пять цифр На встрече с застройщиком обычно обсуждают скидку и красивый ежемесячный платёж. Но перед переводом денег я советую зафиксировать пять конкретных цифр: 1. Итоговая цена квартиры Именно для выбранного способа оплаты. Цена при ипотеке, рассрочке и полной оплате может различаться. 2. Сумма собственных средств Сюда входят бронь, первоначальный взнос, страховка и дополнительные услуги. 3. Персональная ставка банка Не рекламная ставка «от», а условия по одобренной заявке конкретного клиента. 4. Реальный ежемесячный платёж Его лучше считать по всей сумме кредита и на весь выбранный срок. 5. Сумма возврата при отказе от сделки В договоре бронирования должны быть понятны условия возврата, сроки и возможные удержания. Проверенный факт: потребитель вправе отказаться от договора оказания услуг, компенсировав исполнителю фактически понесённые расходы. Поэтому формулировка «бронь невозвратная» не всегда означает, что вся сумма законно остаётся у компании. Каждый договор нужно оценивать отдельно. Бронировать квартиру стоит после одобрения ипотеки и получения полного расчёта. Скидка выглядит привлекательно только тогда, когда понятна вся стоимость сделки.

🔐 Деньги перечислены через аккредитив. Нужна ли ещё расписка Реальный случай из практики. В альтернативной сделке часть стоимости квартиры поступила продавцу, а вторая часть была перечислена собственнику следующей квартиры в цепочке. После исполнения аккредитива остались: • договор купли-продажи с порядком расчётов • заявление на открытие аккредитива • два платёжных поручения с суммами и получателями При безналичном расчёте этот комплект обычно подтверждает исполнение обязательства покупателя. Банк проводит платежи по условиям аккредитива, зафиксированным в заявлении и договоре. Важный нюанс Расписка нужна прежде всего при передаче наличных. Если продавец подпишет расписку о личном получении всей суммы, хотя часть денег ушла другому участнику цепочки, документы могут противоречить друг другу. В альтернативной сделке важнее не количество бумаг, а точное совпадение договора, заявления на аккредитив и банковских платежей. После сделки нужно сохранить весь комплект документов и выписку по счёту. Дополнительное подтверждение стоит оформлять только в формулировке, которая соответствует фактическому распределению денег.

🏘 «Эпоха льготного кредитования завершается», — эксперты о возможной отмене IT-ипотеки Российские власти обсуждают досрочное завершение программы льготной ипотеки для IT-специалистов уже в этом году, сообщает РБК со ссылкой на источники. В Минцифры заявили, что вопрос финансирования прорабатывается в условиях ограниченности бюджетных средств. Программу запустили в 2022 году под 5% годовых, а в 2024-м продлили до 2030 года, одновременно ужесточив условия и повысив ставку до 6%. 🎤 Учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута считает, что отмена программы практически не повлияет на рынок новостроек. После ужесточения условий спрос на IT-ипотеку значительно сократился, а заемщики опасаются потерять льготную ставку и столкнуться с неподъемными платежами. «Сейчас небольшой объем сделок с IT-ипотекой проходит, и в 80–90 процентах случаев сами заемщики отказываются от подобной сделки ввиду того, что условия достаточно суровые». Застройщикам уже приходится искать способы стимулировать продажи без государственных льгот. При этом большинство специалистов, которым программа была интересна, вероятно, уже успели ей воспользоваться. 🎤 Генеральный директор компании Zecurion Алексей Раевский считает, что отмена IT-ипотеки снизит привлекательность работы в отрасли. Льготные жилищные кредиты были особенно востребованы среди молодых сотрудников и семей с детьми. «Была ли она популярна у коллег? Да, достаточно популярна в нашей компании. В свое время где-то процентов 5 от сотрудников, может быть, даже больше воспользовались вот этой возможностью». Жилищные льготы позволяли специалистам меньше беспокоиться о бытовых проблемах и больше сосредотачиваться на профессиональных задачах. Но оценить долгосрочные последствия возможной отмены программы пока сложно. 📻 Подписывайтесь на BFM | И в MAX

⚡️ Рассрочку хотят упростить при переходе в ипотеку Сейчас остаток долга перед застройщиком может учитываться банком вместе с будущей ипотекой. На бумаге долговая нагрузка выглядит выше, хотя ипотечные деньги пойдут на погашение этой рассрочки. Что предлагают изменить: • не учитывать один долг дважды при переводе рассрочки в ипотеку • заранее показывать разницу между ценой квартиры в рассрочку и при обычной оплате • прописывать в договоре сумму и даты каждого платежа • передавать сведения о рассрочке в бюро кредитных историй Что это значит для клиента Переход на ипотеку может стать понятнее, а вероятность отказа из-за формального двойного учета долга снизится. Но автоматического одобрения не будет. Банк продолжит проверять доход, кредитную историю и возможность обслуживать будущий платеж. Это пока законопроект, а не действующие правила. Документ проходит оценку регулирующего воздействия и еще не внесен в правительство. Моя оценка Изменение полезное. Но рассрочку по-прежнему стоит брать только с четким планом выхода: собственные средства, продажа другой недвижимости или заранее рассчитанная ипотека. ❗️Иначе комфортный платеж сегодня может превратиться в слишком большой платеж завтра.

⚡️ В 72 года взял ипотеку на 10 лет. Возраст не помеха! 🏠 Работающий пенсионер из Уфы приобрёл квартиру на вторичном рынке в ипотеку под 19% годовых сроком на 10 лет. На момент последнего платежа мужчине будет уже 82 года. 🏦 Интересно, что банки достаточно лояльно относятся к пенсионерам. Многие имеют стабильный доход, хорошую кредитную историю и первоначальный взнос в размере 50–60% стоимости жилья. Возраст сам по себе не закрывает дорогу к ипотеке. Главное, чтобы доход позволял обслуживать кредит, а условия банка соответствовали возрасту заёмщика на момент погашения. 😌А кто-то еще думает.

Рынок на паузе: почти половина московских новостроек продается со скидками Рынок первичного жилья в Москве и области перешел в фазу активного стимулирования спроса. По данным компании «Метриум», до 53% московских новостроек и 41% объектов в области продаются с дисконтом. Эти цифры отчасти подтверждают и аналитики других организаций — RedCat и Legenda. По их подсчетам, доля недвижимости, которая реализуется со скидкой в столице, достигла 44% (рост на 8% относительно осени 2025 года). Реальный размер дисконта и скрытые бонусы Ипотечный брокер Дмитрий Ракута в разговоре с журналистами «Циан» отметил, что реальные уступки составляют 20–25%. А иногда снижение цен достигает и 30%. Он объясняет это реакцией рынка на ужесточение правил семейной ипотеки. Но падения цен на 50%, по его мнению, ждать не стоит. Ведь стройка ведется на средства, которые девелоперы взяли в кредит у банков, и финансовые организации не допустят продажи метров ниже заложенной себестоимости. Вместо прямого удешевления лотов девелоперы часто предлагают бонусы: кладовые в подарок, скидки на место в паркинге, рассрочки или субсидирование ставок. Средний размер дисконта в сентябре составил 14,6%, при этом максимальный размер скидок на отдельные лоты может достигать 40–60%. Крупные скидки дают не только на квартиры с неудачными планировками, но и на вполне ликвидные объекты в 14 проектах в границах старой Москвы. Этот тренд, считают некоторые эксперты, сохранится до весны 2027 года. Затем рынок стабилизируется и снова пойдет вверх.

😌 Квартира заканчивается там, где некуда поставить пылесос На просмотре мы оцениваем кухню, окна и красивый вид. После переезда начинаем искать место для чемоданов, сушилки, пылесоса и коробок с новогодней ёлкой. Поэтому хорошая планировка начинается не с количества комнат, а с ответа на простой вопрос: где будут храниться вещи. Иногда квартира на пару метров меньше, но с гардеробной и нормальной прихожей оказывается удобнее просторной «двушки» без единого шкафа. 🏠 Метры покупаем один раз. Порядок пытаемся навести каждую субботу.

С Днём отца! 🤍 Папина забота бывает разной: научить чему-то важному, приехать на помощь, поддержать в нужный момент или просто спросить: «Ты как?» Не всегда получается уделять дочке столько времени, сколько хочется. Но даже когда я занят, мысли и душа всегда с ней. А в свободные минуты стараюсь быть рядом, слушать, помогать и создавать наши общие воспоминания. Мужчины, спасибо вам за заботу к детям, терпение и надежное плечо! С праздником!

⚡️ Каждый восьмой банк ушёл с ипотечного рынка За последние три года количество банков, выдающих ипотеку в России, сократилось с 249 до 216. Рынок покинули 33 участника, или 13,2%. 🏦 Причина в том, что ипотека становится менее выгодной для банков. Высокая стоимость привлечения денег, снижение спроса и требования регулятора заставляют часть кредиторов отказываться от жилищных кредитов. Что это означает для покупателей? Выбор банков постепенно сокращается, поэтому важно сравнивать не только ставки, но и требования к заёмщику, первоначальному взносу и приобретаемой недвижимости. Сегодня грамотный подбор ипотечной программы становится ещё важнее. Одобрение в одном банке не гарантирует, что именно его условия окажутся наиболее выгодными.

💰 Есть 8 млн. Вклад или досрочное погашение ипотеки Средняя максимальная ставка по вкладам в десяти крупнейших банках сейчас составляет около 13,06%. Если разместить 8 млн ₽ на год, доход составит примерно 1,04 млн до налога. Сравним с ипотекой: • ставка 6% досрочное погашение сэкономит около 480 тыс. процентов за первый год • ставка 18% экономия может достигнуть 1,44 млн Расчёт упрощённый, без учёта графика платежей. Важно помнить, что налог начисляется не на вклад, а на процентный доход сверх необлагаемого лимита. Окончательная сумма льготы определяется по максимальной ключевой ставке за год. Дешёвую ипотеку часто выгоднее не закрывать полностью, сохранив деньги на вкладе. Дорогой кредит обычно разумнее гасить досрочно. Считать нужно не эмоциями, а сравнением чистой доходности и ставки по ипотеке.

⚡️ Скидки на новостройки до 40%. Щедрость или маркетинг? Застройщики Москвы и Подмосковья всё активнее предлагают скидки покупателям. 📊 По данным RedCat, уже 44% квартир продаются с дисконтом. ▪️ Средняя скидка составляет 14,6%. ▪️ В отдельных проектах предлагают 20–30%. ▪️ На некоторые квартиры скидки достигают 40%. Но есть нюанс. Максимальные скидки обычно распространяются на ограниченный выбор квартир и часто действуют только при полной оплате. Моё мнение: скидка в 30–40% ещё не означает выгодную покупку. Важно понимать, от какой цены её считают (скидка от накидки). Квартира за 20 млн со скидкой 30% не обязательно выгоднее аналогичной за 14 млн без всяких акций. 🏠 Покупать нужно не размер скидки, а недвижимость по адекватной рыночной цене.

⚡️Эконом сегмент в Москве стартует от 17,5 млн.! Решил вчера помониторить интересные проекты в мск, доступных объектов, практически нет. Это 1-ка, с ремонтом от застройщика, за МКАД! Кайф Мы идем к тому, что недвижимостью будут владеть единицы, просто это вопрос времени. Кто там радовался ужесточению семейки и ждал обвала цен, носики повесили?

⚡️ Бумага всё стерпит! Цифровизация удобна: Госуслуги, электронные трудовые, сделки с недвижимостью и многое другое. Но когда речь идёт об имуществе стоимостью в миллионы рублей, я за то, чтобы сохранять бумажные оригиналы документов. Электронные сервисы могут быть недоступны, доступ к файлам можно потерять, а документы могут понадобиться и через 20 лет. Цифровизация должна дополнять бумажный архив, а не полностью заменять его. 🏠 Недвижимость покупаем на десятилетия. И документы должны храниться не меньше. @rakuta_broker

⚡️ Семейная ипотека на 30 лет возвращается! Не успели привыкнуть к новым условиям семейной ипотеки, как ряд банков объявил дополнительные изменения. Хорошая новость: льготную ставку можно сохранить на весь срок кредита, до 30 лет. Правда, не для всех объектов. 🏢 Новостройки Ипотека до 30 лет с сохранением льготной ставки, если застройщик участвует в партнёрской программе банка. 🏡 Строительство частного дома Льготная ставка может сохраняться на весь срок кредитования, до 30 лет. 🏠 Покупка готового дома Аналогичные условия могут быть доступны при покупке у подрядчика, участвующего в партнёрской программе банка. ❗️В остальных случаях условия могут предусматривать ограничение льготного периода 15 годами. Что это означает для покупателей Возможность оформить кредит на 30 лет существенно снижает ежемесячный платёж по сравнению с 15-летним сроком. 👍Отличная возможность!