Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Итоги сентября 2026 года на вторичном рынке жилья в Москве 🏙 В сентябре 2026 года московским Росреестром зарегистрировано 11 458 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилой недвижимости. +5% за месяц (10 916 в августе 2026 года) -4% к сентябрю 2025 года (11 985) +0,6% к сентябрю 2024 года (11 393) «После августовского затишья сентябрь показал прирост числа зарегистрированных сделок с квартирами на вторичном рынке, достигнув 11,5 тысячи переходов прав. Это не только превышает результат предыдущего месяца, но и на 2 процентных пункта выше среднего ежемесячного значения (11 220) с начала этого года»,— рассказала Мария Макарова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве. 📊 Только за III квартал в столице оформлено почти 35 тысяч вторичных сделок, что на 2,6% больше, чем в июле-сентябре прошлого года (34 068). 🔑 Всего в январе-сентябре 2026 года зарегистрировано 100 983 перехода прав по договорам купли-продажи вторичного жилья. +3% к 9 месяцам 2025 года (97 918) -0,7% к аналогичному периоду 2024 года (101 706) 💬 Росреестр по Москве в Макс #РосреестрМосква #Статистика #КупляПродажа

Мне кажется, что уже нужно официально открывать партию "сообщающихся сосудов" в сфере "аналитиков" и "экспертов" от рынка недвижимости. Почему спрос на вторичку вырос? Потому что от перетекает с первички! Почему спрос на первичку вырос? Потому что он перетекает со вторички! Почему цены на вторичке растут? Потому что перетек спрос с первички и ставки по ипотеке снизились! А почему? Потому что первичка и вторичка - это сообщающиеся сосуды! Ведь всё оказывается так просто! Почему машина не едет? Потому что двигатель не работает! Почему двигатель не работает? Потому что машина не едет! Причём, я как физик по образованию, а значит, лирик по душевному складу, понимаю, какую шикарную иллюстрацию рынка недвижимости можно сделать на основе сообщающихся сосудов. Взять разные условия, как разные давления. Добавить другие сосуды в виде смежных рынков недвижимости. Предусмотреть точки входа и выхода из системы, для того, чтобы показать её незамкнутость. Красиво будет.. А они опошляют всё до банального перетекания. И главное, сообщающиеся сосуды - это не ведь про перетекание, а про выравнивание... Но.. В общем, к "пузырь на рынке недвижимости" добавим ещё один маркер "высокого уровня аналитики" на рынке недвижимости - "сообщающиеся сосуды". @expertned 👉 мой канал в МАХ

Кадастровая стоимость земли в Москве и Подмосковье существенно вырастет. Что делать собственникам? Обратите внимание: сейчас в Москве и Московской области идёт переоценка кадастровой стоимости земельных участков. Новые значения после утверждения начнут применяться с 1 января 2027 года. Насколько вырастет кадастровая стоимость земли? В Подмосковье предварительные результаты уже опубликованы. Ожидается медианный рост 55+% - это по всей Области. По районам разброс разный. Из тех оценок, что я видел от 28% в Реутове до 81% в Подольском районе. Рост кадастровой стоимости, означает рост налогов. Так как их размер зависит от кадастровой оценки. Но! Напомню, что для физических лиц действует ограничение роста земельного налога: не более 10% за год по сравнению с предыдущим налоговым периодом (если только характеристики участка не менялись, и другие исключения не присутствуют, но в большинстве случае правило действует). Т.е. основной удар придется по "коммерческой земле". Хотя, в любом случае правило про +10% - это ежегодно, так что налог в итоге выше станет. Что есть смысл сделать сейчас? ❗️В Московской области уже опубликован проект отчёта о кадастровой оценке. Пока он не утвержден есть смысл зайти и посмотреть, нет ли там ошибок в характеристиках участка, которые влияют на завышение кадастровой оценки. Если есть, то можно направить замечания через портал Госуслуг Московской области (услуга "Подача замечаний к проекту отчёта».) Замечания подать можно до 30 октября. Что делать потом? Если вы ошибку не увидели, но обнаружили её после утверждения отчета. То нужно так же обращаться с заявлением об обнаружении ошибки и исправлять её. Если ошибки нет, но вы не согласны с оценкой, то можно оспорить её после утверждения отчёта. Для этого нужно заказать отчёт независимого оценщика. И оспорить через комиссию при Министерстве имущественных отношений Московской области либо непосредственно в суде. Предварительное обращение в комиссию не обязательно. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Отвлечемся немного от квартирного вопроса. И погрузимся в философию инвестиций на рынке недвижимости. Последнее время очень модной инвестицией стала покупка ГАБа (кто не в курсе - это готовый арендный бизнес, т.е. коммерческое помещение сдающееся в аренду и продающееся прямо с арендатором). Типовой запрос: есть 40-50 млн, хочу ГАБ. Возможно кто-то из блогеров от недвижимости постарался и попиарил эту тему - не знаю. Но народ прям пошел туда. А что, звучит логично. Доходность сдачи квартир в аренду низкая. Спекуляции, даже с учетом предполагаемого роста цен, как-то боязны. А вот ГАБ.. Она же и на обычную сдачу квартиры в аренду похож. Ну и горы золотые там почему-то должны быть.. Кроме суммы, второе, что есть в этом типовом запросе - это окупаемость 8 лет. "Ну, ладно, если будет что-то интересное, то 10 лет тоже устроит". А третье - это полное отсутствие рисков. Ну, то есть арендатор должен быть супер надежным, сидеть уже долго, и не желать съезжать еще пару десятков лет. Да и договор, должен быть, конечно, таким, чтобы если вдруг он съедет, то неустойка в штук 6 арендных плат, а то и больше. Так вот. Так не бывает! Что на рынке жилья, что на рынке коммерческой недвижимости, что вообще везде: размер возможного дохода прямо пропорционален размеру возможного убытка. И снизить вероятность убытка можно только двумя, ладно, тремя способами: а) профессионализм и опыт (не важно свой, покупной) б) знакомства, чтобы темку прокрутить (хотя в итоге и это защищает от убытка только в определенной мере) в) везение 8 лет окупаемости, с надежным арендатором, да ещё с шикарным договором - так не бывает. Одно из трех у вас будет отсутствовать. Или окупаемость высокая и арендатор надежный, но договор такой ужас и мрак. Или надежный арендатор с шикарным договором, но окупаемость в районе 12, а то и 14 лет. Нет, есть, конечно, вариант самому такое сделать. А именно, купить правильное помещение без арендатора, затем найти хорошего арендатора, согласовать нужный договор и наслаждаться. Но, как понимаете, здесь свои зоны возможного убытка точно так же пропорциональны размеру потенциального дохода. Поэтому каждый раз, когда вы видите как какой-нибудь чел, рассказывает вам о каком-нибудь супер-бизнесе, подумайте, зачем он рассказывает вам об этом. А не молча его делает. Он что ваш лучший друг? Вы его любимый сын/дочь, внук/внучка? Может быть вы его муж/жена? Нет? Тогда зачем вам это говорят? Может быть потому что его заработок не этом супер-бизнесе, а на инфраструктуре вокруг него? Или на рассказах о нём. То есть он/она хочет, чтобы расход и риски были ваши, а доходы были его/её. Я вам на эту тему могу рассказать очень много печальных историй про "прекрасные" инвестиции и из сферы жилья: про покупки в рассрочку, чтобы потом продать и получить 150% прибыли; про флиппинг, который по щелчку до 100% годовых и т.п. Не подумайте, что я отговариваю. Ни в коем случае. Более того, если вам нужна помощь в покупке чего-то коммерческого, то у меня есть шикарный партнер, который реально творит обалденные вещи. И я, думаю, как-нибудь сниму с ним видео про инвестиции в коммерческую недвижимость. Но просто поймите, не бывает таких инвестиций, чтобы и риска никакого, и доход хороший. Более того, даже при таком не очень хорошем доходе, как при сдаче квартиры в аренду, всё равно будут свои риски. Ну, как бы вот так.. @expertned 👉 мой канал в МАХ

👆К посту выше. Сделал тут подборку заголовков.. «Коммерсантъ» 02.2023 — Спрос на новостройки упал. 11.2023 — Застройщики столкнулись с падением продаж. 07.2024 — Спрос на новостройки упал, но цены продолжают расти. 09.2024 — Продажи московских новостроек упали. 09.2024 — Спрос на новостройки сократился, цены начали корректироваться. 04.2025 — Застройщики сокращают предложение, чтобы удержать цены. 05.2025 — Новостройки подорожали, несмотря на снижение спроса. 07.2025 — Предложение новостроек выросло, продажи упали. 08.2025 — Продажи новостроек в России упали. 01.2026 — Московские новостройки подорожали. 03.2026 — Продажи новостроек сократились. 08.2026 — Продажи новостроек снова сократились после июньского оживления. октябрь 2026? Ну вы понимаете, да? @expertned 👉 мой канал в МАХ

Так выходит у застройщиков дела резко наладились? В марте количество объектов с дисконтом было 81%, сейчас всего 44%.. Считай почти в два раза падение... В целом всё, что нужно знать об "аналитических" исследованиях разных исследователей, ну и, собственно, о тех, кто их публикует... @expertned 👉 мой канал в МАХ

Состоялось очередное заседание рабочей группы по вопросам защиты имущественных прав несовершеннолетних при Уполномоченном при Президенте Российской Федерации по правам ребёнка. Сегодня мы на нём обсуждали широкий круг вопросов, связанных с наследственными правами детей, — от практических проблем оформления наследства до наследования несовершеннолетними цифровых активов. Я, кроме основных вопросов, предложил рассмотреть ещё два. 1. Внести в ФЗ о регистрации поправки, чтобы в ЕГРН указывались оба супруга если недвижимость приобретается в браке и между супругами не заключён брачный договор. 2. Разрешение сделок мены между несовершеннолетними и их родителями или близкими родственниками. Этот вопрос я уже неоднократно поднимал на разных встречах, где были представители Опеки или Минпросвещения. Я думаю, что необходимо изменить пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ, так чтобы такие сделки стали возможны. Может быть в рамках этой рабочей группы вопрос всё же сдвинется с места. Тем более, что и представители нотариата считают, что такие сделки должны допускаться в определённых обстоятельствах. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Спрашивали — отвечаем. Купил квартиру, через полгода продавец умер. Могут ли наследники оспорить сделку и забрать квартиру? Попытаться, конечно, могут. Это один из рисков покупки недвижимости у пожилого человека. Хотя и у любого человека тоже, просто у пожилого этот риск повышенный. Но для оспаривания сделки нужны основания. Простого желания наследника точно не хватит. Каким будет основание? Скорее всего таким, что продавец в момент сделки не понимал значения своих действий или не мог ими руководить (ст. 177 ГК РФ). Причём наследники могут оспорить сделку, даже если сам продавец при жизни никаких претензий не предъявлял. Если суд установит, что продавец действительно не осознавал значения своих действий, то сделку признают недействительной. При этом статья 177 ГК плоха тем, что добросовестность покупателя вообще не играет никакой роли. И если продавец признан неосознающим свои действия в момент сделки, даже если покупатель хоть сто раз добросовестный, сделку признают недействительной. И вроде как, по закону должна применяться двусторонняя реституция: квартиру возвращают, а покупателю — уплаченные деньги. Но есть одна проблема: обязанность вернуть деньги и возможность реально их взыскать — две совершенно разные вещи. Особенно если продавец уже умер, а наследники не располагают необходимой суммой. И есть ещё одна любопытная деталь. Если суд установил, что человек не осознавал значения своих действий, то написанное им в договоре «деньги получил» или даже собственноручная расписка не являются безусловным доказательством получения денег. Ведь как можно верить тому, что подписал человек, неосознающий значение своих действий? Понадобятся и другие доказательства. Причём те, которые примет суд. Вы всё ещё хотите провести расчеты по сделке наличными? Что же тогда делать? Соблюдать антирисковые мероприятия, и не только при сделках с пожилыми людьми. Но это уже тема для целой статьи.. и что-то из этого я уже обсуждал, в статье "Зачем на самом деле нужны справки из НД и ПНД" @expertned 👉 мой канал в МАХ

Казалось бы, сделал хорошие фотографии, разместил объявление, назначил цену — и жди покупателя. Но профессиональная продажа начинается совсем с другого. С понимания того, кто именно должен купить вашу недвижимость. В новом видео на конкретных примерах разбираю, как это влияет на цену, рекламу, показы и в конечном итоге — на результат продажи. И почему даже хороший объект может годами ждать своего покупателя. 🎥 Смотреть: YouTube RuTube 🎧 Слушать: ТГ-подкаст VK подкаст @expertned 👉 мой канал в МАХ

Не любите смотреть, а любите читать? Для вас статья на Дзен по мотивам последнего видео про супружеские доли. Супружеская доля в квартире: где она может «спрятаться» и что проверять покупателю В ЕГРН указан один собственник квартиры. Означает ли это, что супруг или бывший супруг точно не имеет на неё никаких прав? Разбираем на реальном кейсе: ДДУ заключён и оплачен до брака, право собственности зарегистрировано уже в браке, а продавец к моменту сделки недавно развёлся и категорически не хочет получать заявление от бывшей супруги. Давайте поймём, когда квартира действительно остаётся личной собственностью, а когда могут возникнуть права второго супруга. Поговорим про существенные вложения и ремонт, договорённости до брака, @expertned 👉 мой канал в МАХ

Зацените. В Москве раскрыли схему с квартирами умерших собственников. По версии следствия, речь идёт минимум о 17 эпизодах, ущерб — более 150 млн рублей. По делу проходят 22 человека. Как выглядела примерная схема можно понять по одному из эпизодов, где их смогли поймать. И поэтому известны подробности: Квартира москвички, умершей в 2020 году. Информацию о ней группе, по данным СК Беларуси, передала сотрудница московского жилищно-эксплуатационного участка: копию паспорта умершей и сведения о собственниках квартиры. Дальше решили создать умершей несуществующего мужа. В Беларуси взяли настоящее свидетельство о браке другой женщины, внесли туда данные умершей москвички, изготовили поддельную архивную справку ЗАГС. На роль «вдовца» нашли соседа, злоупотреблявшего алкоголем; он отдал свой паспорт, куда внесли нужные отметки. Далее открыли наследственное дело. Параллельно группа уже искала покупателей, получала доступ в квартиру и даже собирала сведения о возможных банковских счетах умершей. Но именно этот эпизод довести до продажи не успели — участников задержали. Ещё одна схема касалась двух квартир москвича, умершего в 2024 году. Ему также создали фиктивную супругу и подготовили свидетельство о браке и архивные справки. Здесь сработал нотариус: усомнился в документах, остановил действия и связался с реальным наследником. И особенно показательный эпизод: объект принадлежал вообще не умершему человеку. Москвич просто длительное время отсутствовал в стране. В интернете нашли 56-летнего жителя Гродно, предложив ему «заработок». Он приехал в Москву и предоставил фотографии, из которых изготовили поддельный паспорт с данными настоящего собственника. Далее использовали несколько подставных покупателей и продавцов и несколько поддельных ДКП. Эту квартиру, по данным следствия, действительно продали ничего не подозревающим людям. В общем, показательно, что во многих эпизодах смогли обойти "систему защиты": нотариус -> Росреестр. Это к слову о закрытой для нотариусов базе формы-1 (при выдаче паспорта такая формируется, там фотографии есть того, кому паспорт выдали). А ещё вопрос, что будет дальше делать государство. Скорее всего в этих 17 эпизодах (думаю в итоге ещё прибавится) в большинстве случаев речь идет про поддельное наследство за одинокими пенсионерами. Т.е. про те квартиры, которые должны были достаться городу, как вымороченное имущество. Там где уже большие сроки прошли, последние позиции судов, причем и Верховного, и Конституционного - в пользу покупателя. А вот по более свежим история, особенно тем, которые прям в последние годы, могут быть и проблемы... @expertned 👉 мой канал в МАХ

👆вышла запись эфира на RuTube, наслаждайтесь. Вводные данные для обсуждения: — по состоянию на 1 сентября «Самолет» строит с опозданием 1,6 млн кв. м жилья — 36% от всего текущего объема строительства компании. В Москве — 715,2 тыс. кв. м, или 67%; — у «Самолета» случился очередной технический дефолт: по облигациям компания выплатила около 670 млн рублей из примерно 2,5 млрд. Теперь у нее есть 10 рабочих дней, чтобы исполнить обязательства, иначе речь пойдет уже о полноценном дефолте; — ПИК: слабую отчетность за первое полугодие 2026 года, снижение выручки, прибыли и EBITDA, а также делистинг с Московской биржи. ну и вопросы: ❓О каком КРИЗИСЕ говорят столь серьёзные проблемы двух самых крупных застройщиков одновременно? ❓Это уже начал лопаться пузырь в недвижимости? ❓Это второй их техдефолт и означает ещё больше задержек сдачи домов? ❓Что толку в защите средств дольщиков, если ты всё никак не получишь свою квартиру? в общем, как я вчера и писал - новостроечный апокалипсис.. @expertned 👉 мой канал в МАХ.

Сегодня на ОСН передача была с моим участием, говорили про кошмар, который с новостройками творится. Ну, что ж.. Судя по тому что я услышал от других участников нас ждет кошмар и беда, а именно: - Самолет и ПИК скоро забанкротят или как минимум перераспределят собственность. - У всех, кто покупал там по ДДУ квартиры в течение последних 3 лет - их потеряют. Поэтому надо срочно уходить в переуступку и покупать на вторичку. - Их квартиры раздадут участникам СВО и льготникам - Ну и в целом массовые банкротства застроев. Хотя вот оказывается уже 50% региональных застройщиков забанкрочены.. Я, конечно, попытался сказать что всё совсем не так страшно. Но похоже не был понят, почему-то опять оказалось, что мне как риэлтору выгодно успокаивать народ и скрывать действительность)) Ссылку обещали прислать - выложу. А пока пойду готовиться к новостроечному апокалипсису... @expertned 👉 мой канал в МАХ.

🔔 Напоминаю: всем подписчикам моего канала действует скидка 10% на высококлассные профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания. 🏙🏡 Мы умеем: — продавать, — покупать, — обменивать квартиры. 🔄 Отдельно специализируемся на обмене городской недвижимости на загородную и загородной — на городскую. 🤝 Если вам нужны такие услуги — обращайтесь. Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов. 📩 Заявку можно отправить: 👉 в телеграмм-бот 🌐 Подробная информация о наших услугах на сайтах: 🏢 Городская недвижимость — «Релайт-Недвижимость» 🌳 Загородная — АН «Воздух»

Разработали бота для покупателей. Он формирует список документов, которые нужно запросить у продавца для проверки квартиры. Выбираете основание права собственности, отвечаете на несколько вопросов и выводится перечень документов, подходящих под ситуацию. Можно скопировать его в соглашение о предоплате. Бот в бетта-версии, проводим его тестирование. И работает он пока без ограничений. В дальнейшем сделаю его доступным только для подписчиков канала. Сразу оговорю, список может быть не полным, потому что охватить все ситуации не реально. Но большинство вопросов закрывает. 👉 Бот «Документы на квартиру»

Тот дом с чучелами, который я показал выше, на самом деле всего лишь сильно наглядный пример того, о чём я постоянно говорю. Продавая, что-то подумайте, кто ваш покупатель. А затем прикиньте, много ли будет таких покупателей? Может быть нужно что-то изменить в продаваемом объекте и покупателей станет больше? Много людей понимают то, что такой интерьер из голов животных сильно мешает продаже, потому что им лично не близка эта тема. Собственник, ведь этого не понимает? Он просто не видит проблему. А теперь задумайтесь по поводу того объекта, что продаёте лично вы. Нет ли там схожей проблемы, которая просто выглядит совсем по другому? Продажа на самом деле начинается не с фото и выставления объекта в рекламу. Она начинается именно с этих двух вопросов: Кто купит мой объект и много ли таких покупателей? И только затем уже фото с акцентом на потенциального покупателя. Рекламное объявление, в котором будут флажки для конкретной целевой аудитории. И перед этим, возможно, внесение каких-то изменений в объект, чтобы расширить охват своего предложения. И конечно же, правильно определение стоимости, чтобы тот самый выбранный покупатель захотел купить, а не прошел мимо объявления даже не взглянув на него. А вот этот вот стандартное: отфоткал (хорошо ещё хоть не кое-как, а с фотографом), написал какой-то текст, непонятно на кого ориентированный, и сидим ждём когда купят - это не профессиональная продажа, а дилетантизм. Который, очевидно, может привести к хорошему результату (т.е. продаже по хорошей цене и в нормальный срок), исключительно, если повезёт. Но везёт обычно подготовленному.. Спросите у рыбаков) @expertned 👉 мой канал в МАХ.

Итак, по какой стоимости считать доли детям при маткапитале? На дату покупки квартиры? На дату использования маткапитала? На дату полного погашения ипотеки или на дату подписания соглашения о выделении долей? Закон нам в определении этого не поможет, там вообще нет формулы расчёта долей. Написано только, что размеры долей определяются по соглашению. Но как их определять, особенно если между сторонами может возникнуть спор? Раз нет закона, давайте смотреть на судебную практику. Тем более, что она есть. А из неё выходит, что самый бесспорный на сегодняшний день вариант — брать стоимость квартиры на дату её приобретения. Например, на этот счет есть Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 № 4-КГ16-73. Который рассматривал ситуацию: купили, использовали маткап, погасили ипотеку. И расчет долей Верховным судом производился, именно исходя из цены покупки квартиры. Та же логика совсем недавно использована Мосгорсудом в апелляционном определении от 04.08.2026 №33-19524/2026: доли определялись исходя из общей стоимости квартиры на момент приобретения. Но есть нюанс. Например, решение Светлогорского городского суда Калининградской области по делу № 2-123/2025. Там квартира была приобретена ещё до брака и задолго до использования материнского капитала. Одна сторона предлагала считать доли от первоначальной цены приобретения. Другая — исходя из кадастровой стоимости квартиры, максимально приближенной к моменту использования маткапитала. Суд выбрал второй вариант. Правда, обстоятельства там довольно специфические, поэтому делать из этого общее правило не факт, что стоит. Но! Есть ещё один интересный факт. В очень свежем Тематическом обзоре № 3/2026 Верховный суд указал, что право общей долевой собственности родителей и детей по маткапу возникает с момента использования материнского капитала (при условии, что право собственности на жильё уже приобретено). За что судьям отдельное спасибо, так как это снимает много вопросов на тему, когда же право получено. И особенно, хорошо, что это было про определение срока владения для налогов. И, на мой взгляд, из этого обзора появляется довольно любопытная коллизия. Допустим, квартиру купили по ДДУ без отделки. Потом за собственные деньги сделали ремонт, который очевидно увеличил стоимость объекта. И только после этого маткап направили на погашение ипотеки. Если право ребёнка возникает именно в момент использования маткапитала, возникает логичный вопрос: почему размер этого права обязательно должен рассчитываться от стоимости квартиры на момент её первоначального приобретения, когда объект фактически был совсем другим? То есть, чисто теоретически здесь уже можно обосновывать расчёт исходя из стоимости квартиры на момент использования материнского капитала. Но если возникнет спор, то суд может решить по другому. Поэтому мой вывод такой. Если нужен максимально бесспорный вариант, то берём стоимость квартиры на дату приобретения. Стоимость на дату использования маткапитала теоретически тоже можно обосновывать, особенно если между покупкой квартиры и использованием маткапитала прошло много времени или сам объект существенно изменился. Но если возникнет спор, эту позицию уже придётся доказывать. А вот брать стоимость квартиры на дату полного погашения ипотеки или на дату подписания соглашения о выделении долей, точно не нужно. @expertned 👉 мой канал в МАХ.

Telegram doesn't show this post on the web. Open it in Telegram to see it.

Как вы думаете, почему этот дом два года не продается? Не, переоценка там, конечно, тоже свою роль играет. И всё же, в чём же дело? @expertned 👉 мой канал в МАХ.

А давайте глянем, кто у нас теперь основной, скажем так, потребитель новой программы Семейной ипотеки? Правительство ведь видите, как долго думало над ней, столько градаций сделало. Видимо думают, что теперь граждане увидят это всё, и как давай по пять детей рожать, чтобы ставку поменьше получить. А что реально будет? И кто, и на что будет пользоваться этим механизмом? Есть у меня ощущение, что у нас появятся следующие основные группы "потребителей" семейной ипотеки. Первая: человек (семья) с хорошим доходом. Потому что если у вас один-два ребёнка, ставка теперь заметно выше. Особенно в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области — 12% и 10%. Это значит, что вместе со ставкой увеличился платёж -> увеличились требования к доходу. Причем я не только о том, чтобы человек потянул такой кредит. Но и о том, что у банков сейчас есть требования к коэффициенту платеж по кредиту/ доход. И желательно, чтобы его значение не превышало 50%. Иначе получить кредит, даже если вы хотите его взять, будет не возможно. А ещё и выросшие цены на новостройки при этом никуда не делись. То есть семья должна не просто содержать детей, но ещё иметь достаточный подтверждённый доход, чтобы банк вообще пропустил её по платежу. Вторая и третья группы: жители городов, где Семейку можно использовать на вторичку Третья группа: покупатели уже построенных (или вот-вот будет построена) новостроек. Их разберём вместе, потому что они обе логично появляются из того, что при первоначальном взносе более 50%, ставка остаётся, как и была, не выше 6%. Хорошо. А откуда у обычной семьи 50% стоимости новой квартиры? Либо накопили. Но если семья после всех текущих расходов (с учётом детей) ещё способна накопить несколько миллионов рублей — это опять вопрос достаточно высокого дохода. Т.е. первая категория. Либо продали старую квартиру и на эти деньги покупают следующую. Это как раз обычная история: была однушка — покупаем двушку, была двушка — нужна трёшка. Но у меня возникает простой вопрос: а где они будут жить, пока строится новостройка? Продать единственное жильё, купить строящийся дом, потом ещё ждать ключей и делать ремонт могут либо те, кто способен платить и за ипотеку и за аренду, либо те, кому есть где временно жить. Т.е. или первая группа с высоким доходом, и или небольшое количество людей, которые могут пожить с детьми у родных (я думаю, что их не так много, чтобы выделять их в отдельную категорию). Поэтому эта схема особенно хорошо будет работать либо в городах, где Семейная ипотека распространяется на вторичку, либо с готовыми и почти готовыми новостройками, желательно уже с ремонтом. То есть ещё один довольно узкий сегмент предложения. Ну и четвертая группа покупателей — загородка. Потому что на подходящие под программу ИЖС и готовые новые дома ставка остаётся 6%. А при новых лимитах, семья с двумя детьми уже вполне может поглядывать на 100 метровый дом с тремя спальнями и большой кухней-гостиной. При этом для них, с учетом новых ставок, такая покупка будет выгоднее, чем покупка квартиры за ту же сумму. Ну, и возможно комфортнее, учитывая количество комнат, которые они смогут получить в квартире и в доме. Например, семья с двумя детьми в Москве или Московской области получает лимит кредита 15 млн рублей. Добавляем первоначальный взнос — и речь уже идёт примерно о доме стоимостью 18–20 млн рублей. Да, это будет не вблизи от МКАД. Но найти за эти деньги нормальный дом метров на 100–110 в месте, где есть школа, сад и инфраструктура, — уже вполне реальная задача. И семья начинает сравнивать: двухкомнатная квартира с двумя детьми под 10% или свой дом под 6%. Как думаете, многие задумаются? То есть, часть спроса начнёт уходить из квартир в ИЖС. Причём не в любую загородную недвижимость, а именно в землю и дома, которые можно провести по Семейной ипотеке. Спрос растёт. А что с предложением? А с предложением, особенно, которое подходит по семейку - плохо. Что это значит? Как мне кажется, так вполне себе повод для роста цен на землю и дома, которые можно купить под семейку. А так же на услуги подрядных организаций, которые эти дома строят. И снова видим довольно знакомую историю. Раньше льготная ипотека помогала разгонять цены на новостройки. Теперь есть риск получить тот же эффект на рынке земли, строительства и готовых домов, подходящих под Семейную ипотеку. В итоге, в очередной раз, в одни и те же грабли. Потому что нельзя пытаться смешивать поддержку застройщиков и поддержку семей с детьми. И внедрять нерыночные инструменты, без нерыночного контроля цен... Хотите помочь семьям с детьми? Или распространяйте всё на весь рынок, включая вторичку. Или подумайте над другим способом. Но не нужно пытаться усидеть на двух стульях: заботы о строительной отрасли и демографии. @expertned 👉 мой канал в МАХ.