Эксперт недвижимости Константин Барсуков

В итоге не совсем про цены. Но получилось интересно. https://otr-online.ru/programmy/segodnya-v-rossii/zhile-i-demografiya-105891.html @expertned

Наконец-то двинулся дальше законопроект об управлении коттеджными посёлками. 10 ноября Госдума приняла во втором чтении законопроект № 155842-8. Странно, что его не приняли сразу в третьем чтении, но шансы на окончательное принятие довольно высокие. Что в нём интересного? 1. Бесплатный проезд к своему дому. Владельцы дорог не смогут препятствовать проходу и проезду жителей к своим участкам или взимать плату за сам проезд. При этом обязанность участвовать в содержании инфраструктуры сохраняется. 2. Возможность получить дороги в общую собственность. Если участки под дорогами принадлежат одному из собственников земли в посёлке и предназначены для общего пользования, жители смогут принять решение об их приобретении в общую долевую собственность. Для этого потребуется не менее 2/3 голосов всех собственников участков. Если владелец откажется заключать соглашение, вопрос можно будет решить через суд. 3. Преимущественное право выкупа. Если собственник инфраструктуры решит её продать, жители получат преимущественное право приобретения. 4. Платежи. Устанавливаются общие правила распределения расходов на содержание инфраструктуры. Если она принадлежит третьему лицу и стороны не могут договориться об условиях пользования и размере платы, спор сможет разрешить суд. 5. Управление посёлком. Собственники смогут выбирать способ управления общим имуществом: самостоятельно, через ТСН или управляющую организацию. Что с существующими посёлками? Встречал мнение, что закон будет распространяться исключительно на новые коттеджные посёлки. Это не так. Для уже существующих посёлков также предусмотрена процедура перехода на новые правила. Для этого потребуется: 1. Принять соответствующее решение собственников. 2. Подготовить и утвердить необходимую градостроительную документацию. 3. Внести сведения о границах территории жилого комплекса в ЕГРН. То есть автоматически новые правила на существующие посёлки не распространятся, но возможность перейти на них предусмотрена. На СНТ и ОНТ закон распространяться не будет — они регулируются отдельным законодательством. Предполагаемая дата вступления в силу — 1 марта 2028 года. Лично на мой взгляд, в том числе как жителя коттеджного посёлка, предлагаемые изменения хорошие. Так что ждем закон. Законопроект № 155842-8: https://sozd.duma.gov.ru/bill/155842-8 @expertned

Завтра в 13:10, сразу после новостей и прогноза погоды😊 , в прямом эфире программы «ОТРажение» на телеканале ОТР поговорим о ценах на недвижимость и прогнозах. Присоединяйтесь к эфиру!

Попросили у меня комментарий по статье в Известиях, которая в очередной раз пророчила скорый крах первичного рынка. Но журналисты из моего комментария взяли небольшую часть, так как не решились публиковать некоторые резкие высказывания. Поэтому я написал статью на Дзен, в которой таких купюр нет, а есть рассуждения о качестве анализа, запугивании граждан и реальном положении на первичном рынке недвижимости. Читайте! @expertned

Сегодня сделку провели, которая длилась 4,5 месяца. Это не альтернативная продажа, а просто покупка свободной квартиры.. Именно столько понадобилось, чтобы в итоге подобрали и, главное, купили квартиру. 4 выбранных квартиры, 2 аванса и вот, наконец, сделка. По числу выбранных квартир - это не рекордсмен. Рекорд у нас пока 5. А вот по времени, которое ушло на подбор и сделку - рекорд.. Даже не помню, когда ещё рынок был таким пустым... @expertned

+1

Вот что я всё про риэлторов? Поговорим про юристов) У меня сейчас состоялся фееричный диалог с юристом продавца. Причем именно юристом... Плакать хотелось. В общем, контекст. Друзья кладовку покупают в Светлогорске, попросили помочь. Ну, я запросил стандартный список документов для проверки. Я понимал. что к НД и ПНД вопросы возникнут. Это в Москве норма, в других регионах не любят. Но здесь и по БКИ отказ, и даже не дают подтверждение оплаты по ДДУ с мотивировкой, что право собственности зарегено и "предыдущие платежи не имеют к вам никакого отношения"... В общем, получи договор, выписку из ЕГРН, паспорт и справку об отсутствии задолженности. А всё остальное необоснованная прихоть покупателя. Ну, в смысле меня. Почему? Потому что "Если объект стоит на учете, согласно выписки, значит он прошел регистрацию и вопросов нет". "Тем более, что продавец получает денежные средства после регистрации". И вообще, можно всё, что я хочу в ДКП прописать, даже заявление продавца, что он на учете в ПНД и НД не состоит. Последнее меня прям совсем умилило. Я прямо представил оспаривание в суде по 177 ГК РФ, и я такой говорю судье: "Ваша честь, то, что продавец состоит на учете в ПНД по заболеванию, из-за которого не осознавал значение своих действий, нас волновать не должно. Он ведь давал гарантии в договоре, что на учете не состоит. А значит обманул нас и поэтому давайте не будем сделку признавать недействительной..." Понятно, что здесь в целом возникают вопросы к профпригодности "юриста", как юриста.. Но самое печальное в том, что по мнению "юриста", все эти "прихоти покупателя" не стоят внимания, потому что сделка всего на 400 тысяч рублей. И я такое, кстати, нередко встречаю среди, типа "профессионалов". Мол, чего там, всего 1 млн или всего там 300 тысяч. К чему такие сложности? Вот, если конкретный человек считает, что он готов снизить планку, потому что цена сделки для него незначительна. То лично он имеет на это полное право. Но профессионал никогда не будет оценивать собственную вовлеченность в процесс стоимостью сделки. Да, он имеет полное право отказаться от работы по сделке, если его не устраивает размер вознаграждения. Но если взялся, то должен делать всё с максимальной вовлеченностью, независимо от цены сделки. А то, что если клиент со 100 миллионным объектом - оближем с ног до головы, а если 400 тысяч - да плевать на него? Как по мне, то нет. Причем как раз для продавца - эта сделка была важна. И он хотел с нами её делать, несмотря на "400 тысяч". И согласился предоставить документы, когда мы лично ему объяснили зачем это всё просим. Хотя от "юриста" я в итоге получил отказ от сделки) @expertned

26 лет в недвижимости. Зачем мне аттестат? Работаю на рынке недвижимости с 2000 года. За это время через мои руки, прямо или косвенно, прошло несколько тысяч сделок. Опыт, безусловно, многое даёт. Но есть одна проблема: знания, которые были актуальны вчера, не обязательно будут достаточными завтра. Меняется законодательство, судебная практика, технологии и инструменты работы. И если опираться исключительно на накопленный опыт, рано или поздно начнёшь отставать. Поэтому в нашей профессии нельзя переставать учиться, сколько бы лет ты в ней ни проработал. А при этом есть странный парадокс. Риэлтор участвует в сделках на десятки миллионов рублей, от его действий порой зависит очень многое. Но единых обязательных квалификационных требований для входа в профессию до сих пор нет. При этом добровольная система профессиональной сертификации существует. И я считаю правильным, чтобы квалификация специалиста подтверждалась не только количеством лет работы и отзывами клиентов. Поэтому я, в рамках аттестации, получил аттестат «Брокер» в рамках системы добровольной сертификации, действующей в нашей Ассоциации «Гильдия профессиональных риэлторов». А, учитывая, что я тоже принимал участие в её разработке, тем ценнее для меня этот аттестат. Да, соглашусь, что отсутствие такого или подобного аттестата не делает автоматически специалиста плохим. Но, лично я считаю, что чем больше в профессии будет понятных стандартов и способов проверки квалификации, тем лучше для клиентов и самого рынка. @expertned

«Долина наоборот». Три суда защитили покупательницу квартиры, но Верховный суд отменил все решения. Посмотрите, какое дело рассмотрел Верховный суд РФ 28 сентября 2026 года. Спор о продаже квартиры в Волгограде. Краткая история сделки: • 9 июля 2024 года — подписан предварительный договор купли-продажи. • 15 июля — состоялась сделка. Продавец получила 2,4 млн рублей. • 16 июля — зарегистрирован переход права собственности. • 29 июля — возбуждено уголовное дело о мошенничестве. • 10 октября — покупательница потребовала в суде выселить продавца. • 9 апреля 2025 года — прокурор предъявил иск о признании сделки недействительной. Суть спора: продавец утверждала, что действовала под влиянием телефонных мошенников, которым передала деньги от продажи своей единственной квартиры. Любопытные обстоятельства. Первое. Договор купли-продажи удостоверен нотариально. Второе. Продавец состояла на учёте в ПНД и являлась инвалидом II группы. Покупательница об этом знала — информация прямо содержалась в предварительном договоре. Третье. В деле есть упоминание о справке из ПНД. В суде представитель нотариуса пояснила: с женщиной беседовали, выяснили её намерения, сомнений в понимании происходящего не возникло. Что решили суды? Все три инстанции встали на сторону покупательницы: районный суд отказал в недействительности сделки и удовлетворил иск о выселении. Апелляция и кассация поддержали. Но Верховный суд отменил все три судебных акта и направил дело на новое рассмотрение. И теперь важный момент. В рамках уголовного дела продавцу провели стационарную комплексную судебную психолого-психиатрическую экспертизу. Эксперты обнаружили психическое расстройство, но сочли, что женщина могла понимать характер действий мошенников, воспринимать обстоятельства преступления и давать показания. И нижестоящие суды использовали это заключение как подтверждение того, что продавец понимала значение своих действий при продаже квартиры. Но здесь, на мой взгляд, была допущена принципиальная ошибка, в том числе юристами покупательницы. В гражданском споре нельзя ограничиваться заключением из уголовного дела, если оно не отвечает на вопрос о способности совершить сделку. Следователь, кстати, поставил экспертам два вопроса, имеющих прямое отношение к гражданскому спору: 1. Могла ли женщина в период совершения сделки понимать значение своих действий и руководить ими? 2. Могла ли она оценивать правовые, имущественные и другие последствия своих действий? По существу эксперты на них не ответили. Они указали, что это вопросы исследования сделкоспособности в гражданском судопроизводстве. А соответствующую судебную экспертизу в гражданском деле не назначили. Именно на это обратил внимание Верховный суд. Три инстанции сделали вывод, опираясь на заключение, которое ключевой вопрос не разрешало. Теперь об ошибках. Первая — уже в суде. Следовало добиваться экспертизы, которая ответит на вопросы о состоянии продавца в момент сделки, даже при наличии заключения из уголовного дела. Почему этого не сделали — неизвестно. Возможно, сочли первое заключение достаточным. Вторая, главная — при подготовке сделки. Когда человек состоит на учёте в ПНД, осмотр у лечащего психиатра ценен: врач знает пациента и историю заболевания. Но он не заменяет оценки способности понимать конкретную сделку и её последствия!!! Поэтому в такой ситуации я считаю необходимым дополнительное независимое психолого-психиатрическое обследование непосредственно перед сделкой. В Москве обращаемся в Центр имени Сербского. Положительное заключение существенно помогло бы покупательнице. Да, ВС не признал договор недействительным и не вернул квартиру продавцу. Но в рамках нового рассмотрения дела, состояние продавца теперь придётся оценивать спустя два года. И как пройдёт оценка - не известно... Поэтому подобные исследования лучше проводить до сделки, а не когда спор уже оказался в суде. Определение ВС РФ от 28.09.2026 № 16-КГ26-23-К4 @expertned

Звонил сегодня дочери продавца, у которого покупаем квартиру. Получил от неё подтверждение, что она знает о том, что мама продаёт квартиру. Это в рамках антирисковых мероприятий по "делу долиной". Сказала "Спасибо за бдительность". Приятно) #БдительныйРиэлтор @expertned

Вот вам парадоксы современности... Основание права собственности продавца на квартиру 1: - Свидетельство о праве на наследство по завещанию - Решение суда - Договор купли-продажи Ещё раз, это всё по одному текущему продавцу. И мы её, скорее всего купим, потому что похоже, что там всё хорошо. Основание права собственности продавца на квартиру 2: - Договор купли-продажи 2026 года И мы её покупать точно не будем, потому что нашли риски. А в чём парадокс? В том, что за вторую битва целая была. Несколько покупателей, сложные переговоры и т.п. А первую никто покупать не хотел, только мы вот.. Потому что со слов продавца: " у вас тут что-то такое непонятно, страшно покупать"... Причем первую 100% сейчас кто-то купит. Наследства, залогов, доверенностей там ведь нет... @expertned

Я неделю назад был в ЦБ на рабочей встрече по обсуждению текущей ситуации и перспектив рынка жилья. Там были и ПИК, и Самолет. И как-то я от них не услышал рассказов об ужасном и трагичном положении. Да проблемы есть, но не в том виде, что мы постоянно видим в СМИ. Представитель ЦБ обратил, кстати, внимание, на панический фон в СМИ. На что застройщики сказали, что к сожалению, хорошие новости публиковать никто не хочет. А вот что-то негативное, сразу же разлетается везде где только можно. А потом мы видим такое вот удивление что всё плохо, а цены растут... @expertned

Картинка из статьи в Коммерсанте. Суть статьи такая: В 2026 году покупатели на первичном рынке жилья переориентируются на комплексы, недавно введенные в эксплуатацию. Доля таких сделок уже составляет пятую часть от общего объема спроса. Этому способствует рост объемов не распроданных застройщиками площадей к моменту ввода, а также более низкая цена на готовые объекты. Свою роль сыграл и ценовой казус: жилье в сданных домах немного дешевле, чем в проектах на этапе котлована. Ну и дальше статистические данные в обоснование этого тезиса и комментарии от разных экспертов. Я вот, когда вижу такое, поражаюсь просто мастерству передергивания фактов, в некоторых СМИ. Вы гляньте на эти прекрасные цифры. Т.е. выходит, что застройщики занимаются странной такой вещью. Строят дом, пытаются продать дорогущие квартиры тем, кто по каким-то причинам их будет покупать. А сами при этом продают квартиры в построенных домах дешевле!!! В общем, если вы хотите новостройку купить, не покупайте на уровне котлована. Не нужно. Дождитесь когда дом построят, а потом покупайте. Потому что как построят - дешевле будет. Не верите? Вон цифры же есть! Всё очень наглядно. И у журналиста даже не возникло вопроса, а зачем людям тогда покупать квартиры в домах, которые только строятся. Ведь раз каждая пятая сделка в готовых домах, то всё же 4 сделки из 5 в домах, которые еще строятся! Зачем же эти 4 из 5 так делают? Они дурные что ли? Почему они не покупают то, что дешевле? У меня бы вот возникло подозрение, что или эти квартиры не такие уж и дешевые, как это выглядит в статистике. Например, потому что сравнение не корректное. Или эта дешевизна оправдана чем-то. Но мало ли, вдруг я чего-то не понимаю. У меня партнер есть, которая занимается подбором новостроек для моих клиентов. Шикарнейший профессионал в этом деле. Ну, задал ей вопрос. Говорю, смотри какая красота. Не нужно покупать на этапе котлована, нужно подождать когда дом построят и купить. В ответ услышал длиннейшую тираду по поводу уровня современной журналистики с предложением пойти и выбрать нормальную квартиру в готовом доме. Потому что: "Как только застройщик оснащает свой комплекс необходимой инфраструктурой, там тут же квартиры начинают продаваться как горячие пирожки зимой. А те, которые остались.. у них, скажем так, большие проблемы с ликвидностью". Это, конечно, если у застройщика, изначально, нет стратегии продавать только в готовом доме. Поэтому сегодня выбор простой. Или покупать на низкой стадии строительства и иметь хороший выбор, в том числе и финансовых инструментов. Или брать то, что осталось после тех 4 из 5, которые выгребли всё самое лучшее. И я своему партнеру верю больше, чем Коммерсанту. @expertned

Опубликована кассация по делу Диановой. Кстати, вот вам показатель того, как разгоняли волну по "казусу Долиной". Где все страшные рассказы в СМИ об ужасных пенсионерках? А ведь дело по той же статье. И пострадавшая, конечно, не уровня Долиной, но всё же чемпионка Европы. А где всё это? Ну, ладно от лирики к фактам. Чем это дело интересно, тем, что апелляция, которая сейчас устояла в кассации была уже после знаменитого Верховного Суда, и всё же пенсионерка получила квартиру, а наша чемпионка Европы только право на деньги и больше ничего. Кратко по фактам: март 2023 года. Елизавета Дианова покупает квартиру (вроде как фигурировало, что цена была ниже рынка, но кто теперь знает). В апреле 2023 года же дело о мошенничестве, суд о признании сделки недействительной. Суд длился очень долго. В итоге только в сентябре 2025 года вынесено решение. В пользу продавца. Далее, апрель этого года апелляция, которая в общем тоже за продавцом. И вот в октябре кассация поддержала вынесенные решения. Чем интересен этот процесс. Тем, что он изначально шел по 177 статье ГК РФ, а не как у Долиной по 178, 179 и чуть-чуть по 177. И в итоге 177 вообще забыли. А если бы изначально по ней, то еще вопрос, чем бы всё кончилось. Что такое 177 ст. ГК РФ. Это не осознание продавцом значения своих действий в момент проведения сделки. Я по этому поводу уже много раз говорил. Главная суть этой 177 статьи в том, что если человека признали не осознающим значение своих действий, то добросовестный покупатель, не добросовестный - вообще не важно. Будет признание сделки недействительной. Так вот, тот факт ведения продавца мошенниками был (с учетом каких-то особенностей личности продавца) экспертизой воспринят, как определяющий то, что продавец не понимал, что делает. Это к слову тем, кто считает. что ведомость - это обязательно обман или заблуждение. Теперь для любителей получения справок из ПНД с освидетельствованием. Оно в этом деле было. Именно осмотр в ПНД. Что на это сказала экспертиза, сделанная через два года? Вот что: краткость проведённого обследования не исключала наличия расстройства в тот период. Там оказывается какое-то расстройство у продавца было. Вот за него и зацепились. Но, в любом случае, здесь речь не о том, что врач в ПНД его не обнаружил. А в том, что такая экспертиза всегда в суде не будет стоить ничего в сравнении с судебной экспертизой. А то ведь в последнее время прям повальное распространение этих "экспертиз" в ПНД. А что, покупатели довольны. Проверка ведь была. Вообще не было. Просто повезло, что не случилось вот так, как с Елизаветой. Но, в целом, тут можно обсуждать и другое не менее повальное увлечение и покупателей, и части проф.сообщества - выездными психиатрами. Заключение которых будет оцениваться судами примерно так же, как и заключение врача в ПНД, при наличии противоположной судебной экспертизы. В целом, конечно, ситуация печальная. И на мой взгляд, некий регламент, устанавливающий правильную процедуру экспертизы всё же должен быть. И это большой вопрос к законодателям, судам и проф.сообществу (я не только про риэлторов, а больше про врачей - психиатров). Должен быть инструмент, который позволит делать освидетельствование, вес которого настолько значим, что перебить его через время после сделки можно будет только на очень серьёзных основаниях. А не потому, что "исследование было очень кратким". А то вот бабушка в этой истории, вроде как значение своих действий не понимала, а сразу после суда, по которому она хоть и получила квартиру, но денег осталась должна, другую свою квартиру быстренько кому-то подарила... Как-то прям очень ловко для человека, который имеет психическое расстройство. Не находите? @expertned

+6

Продаем пентхаус в ЖК «Новоясеневский» 📍 Москва, Новоясеневский проспект, д. 9 141 м² | 22 этаж Цена 89,700,000 ₽ ❗️ ВНЕ РЕКЛАМЫ — 3 дня Видовой пентхаус с дизайнерским ремонтом и панорамным остеклением, повторяющим полукруглую форму здания. Из окон открывается панорама на зелёный массив Ясенево. Планировка: - Кухня-гостиная 38,5 м² с панорамным остеклением. - Три изолированные спальни, включая мастер-спальню с собственной ванной комнатой, гардеробной и кабинетом. - Второй санузел. - Постирочная. Инженерное оснащение: - Канальная система кондиционирования с очисткой воздуха. - Приточная вентиляция. - Система защиты от протечек воды в мокрых зонах. Инфраструктура ЖК: - Закрытая охраняемая территория. - Подземный паркинг. - Консьерж-сервис. - Благоустроенный двор без машин. + есть семейное (сдвоенное) машино-место за отдельную плату. 👉Если есть интерес или вопросы - пишите в личку

Купили загородный дом, а потом оказалось, что его нужно снести. Насколько это реально? Сейчас в Питере разворачивается довольно драматичная история с огородническим товариществом «Пулково-2». Краткая хронология: 1984 год. Землю предоставили авиапредприятию во временное пользование под огороды для сотрудников. Люди получили участки, начали строиться. 2000 год. Арбитражный суд отказал товариществу в признании права постоянного пользования землёй. 2023 год. Территорию по Генплану отнесли к зоне общественно-деловой застройки. 2026 год. Город потребовал освободить часть территории. Под угрозой демонтажа оказались десятки построек. Жители обратились в суд, но, к сожалению для них, суд отказался запрещать снос построек на время разбирательства. Причём сейчас речь идёт об освобождении двух участков общей площадью 27,3 га, но оспариваемое изменение Генплана затрагивает всю территорию товарищества — около 127 га. И нельзя исключать, что в дальнейшем аналогичные проблемы возникнут и на остальных участках. Перспективы этих «землевладельцев» лично я оцениваю крайне печально, особенно учитывая решение суда ещё от 2000 года. При этом обратите внимание: люди продолжали пользоваться участками, строить на них дома, вкладывать деньги. И даже передавали эти участки другим людям за деньги по различным договорам переуступки, то есть, по сути, совершали сделки купли-продажи. И ведь на это находились покупатели! Зачем я вообще об этом сейчас пишу? Обратите внимание, что государство начинает относиться к соблюдению земельного и градостроительного законодательства всё серьёзнее и серьёзнее. На мой взгляд, причин здесь две. Во-первых, земля стала дорогим ресурсом, которым государство может и хочет распоряжаться эффективнее. Во-вторых, появились технические возможности для контроля соблюдения законодательства, которых раньше попросту не было. Если кто не знает, с 1 октября 2026 года уже действуют новые правила земельного надзора, позволяющие использовать беспилотники, автоматическую фотофиксацию и дистанционное обследование участков для выявления признаков нарушений. В том числе самовольного занятия земли или её использования с нарушением установленных требований. Выявленные признаки могут стать основанием для проведения проверки. А теперь вернёмся в наше Подмосковье. Хотя уверен, что подобная картина наблюдается по всей России. У нас огромное количество земельных участков и построек, при использовании и строительстве которых допускались нарушения законодательства. Таунхаусы на сельхозземлях, где подобная застройка не допускается, малоэтажные многоквартирные дома, построенные под видом индивидуальных жилых домов и оформленные как долевая собственность. И многое другое. А если посмотреть на нарушения отступов от границ участков, превышение разрешённой высотности зданий, несоблюдение требований к архитектурному облику, то подобное вообще встречается сплошь и рядом. Я как-то уже писал, что, работая с покупателем загородного дома, мы обнаружили, что высота выбранного им здания превышала разрешённую примерно на 40 сантиметров. Вроде мелочь. Но совершенно законный повод для администрации поставить вопрос о приведении здания в соответствие с установленными требованиями. А сколько денег будет стоить переделать крышу? Представляете? И если вы сейчас скажете, что это ерунда и ни один суд из-за каких-то 40 сантиметров ничего переделывать не заставит, то вы глубоко ошибаетесь. Я, например, знаю ситуацию, когда при строительстве дома был нарушен нормативный отступ от границы участка всего на 15–20 сантиметров. И суд обязал собственника устранить нарушение! Хорошо, что это был небольшой участок стены и собственник смог решить проблему, сняв облицовочный кирпич и заменив его тонкой клинкерной плиткой. Получилась некрасивая вставка, не подходящая по цвету, зато удалось обойтись без демонтажа стены. А если бы нарушение составляло не 15–20 сантиметров, а полметра? Что тогда делать? И самое главное. При проверке загородных домов я постоянно слышу: «Да что вы придираетесь? У соседей такие же дома стоят, всё зарегистрировано, никто никаких претензий не предъявляет!» Ну да, пока не предъявляет. Но ведь может наступить момент, когда предъявит. А когда именно это произойдёт — никто не знает. При этом мы неоднократно находили объекты, право собственности на которые было зарегистрировано в Росреестре, но сами объекты нарушали установленные ограничения. Причём о некоторых из этих ограничений собственники даже не подозревали. Поймите, тот факт, что право собственности на дом зарегистрировано в ЕГРН, совершенно не означает, что при его строительстве не было допущено нарушений. И самое печальное — регистрация права собственности не исключает возможности признания дома самовольной постройкой в судебном порядке, если для этого имеются предусмотренные законом основания, или возложения на собственника обязанности устранить выявленные нарушения. Проверка загородного дома, в отличие от квартиры, — это не просто проверка личности собственника и его права собственности. Это ещё и проверка различных ограничений, которые могут быть на земельном участке, касающихся как возможности строительства дома на всей земле или её части, так и требований к архитектурному облику дома, высотности здания, отступам от границ, получения необходимых согласований и других обстоятельств. И что самое неприятное, далеко не все эти обстоятельства известны Росреестру и проверяются им при регистрации права. Например, при оформлении дома по дачной амнистии Росреестр не обязан проверять соблюдение всех градостроительных отступов. Кстати, обратите внимание: на 10 ноября в Госдуме запланировано второе чтение законопроекта, по которому, если его примут, в Подмосковье будет проводиться эксперимент, в рамках которого соблюдение отступов будет проверяться. И многие, кто не будет об этом знать и продолжит строить дома как раньше, надеясь, что никто ничего не проверяет и по дачной амнистии всё зарегистрируют, столкнутся потом с проблемой регистрации уже построенного дома. Ещё раз хочу обратить внимание: государство всё пристальнее начинает смотреть на соблюдение законодательства при строительстве загородных домов. Поэтому обязательно проверяйте все эти ограничения. Потому что если дом сегодня зарегистрирован и никто не предъявляет претензий, это не означает, что претензий не будет в будущем. Да, возможно, в случае спора вам удастся узаконить нарушение через суд. А возможно, нет. И тогда окажется, что дом, который вы совершенно законно купили и оформили в собственность, придётся дорогостоящим образом переделывать, а в худшем случае — сносить. Поэтому обращайте внимание не только на документы, но и на законность самого строительства с точки зрения соблюдения всех ограничений, согласований и отступов. Даже если сейчас Росреестр этого от вас не требует. @expertned

Вот объясните мне, зачем в объявлении писать "возможен торг"? ЗАЧЕМ?! @expertned

Выше дал ссылку на бот по расчету выгоды от рефинансирования. А вообще, у меня для подписчиков есть ещё несколько полезных ботов: - определить платите вы налог с продажи жилья или нет, и если платите, то какой: @expertned_nalog_bot - узнать список документов, которые нужно запросить у продавца для юр.экспертизы: @DokumentyKvartiryBot - понять, можете ли вы взять семейную ипотеку на вторичку: @exp_7ya_bot - ну, и рассчитать выгоду от рефинансирования ипотеки и подписаться на нужную ставку: @ref_ned_bot Пользуйтесь! @expertned 👉 Мой канал в МАХ

Рефинансирование ипотеки. Основные вопросы. Со снижением ставок люди стали часто к нам обращаться за рефинансированием ипотеки. Вижу почти одни и те же вопросы: 1. Банк забирает в начале срока проценты, сделаю рефинансирование - новый банк тоже начнет забирать сначала проценты. Это вообще выгодно? Я сейчас не буду спорить с самой позицией про "банк сначала забирает проценты" - это настолько устоявшийся миф, что спорить с ним часто бесполезно. Поэтому про выгоду. Рефинансирование, когда снижается ставка - это выгодно. Посмотрите на итоговую сумму переплаты. На уменьшение ежемесячных платежей. Причём. если вы ставку снизите, но платеж (за счет уменьшения срока) сохраните, то у вас переплата еще сильнее уменьшится. Не умеете считать. У меня для подписчиков есть бот - пользуйтесь: @ref_ned_bot С его помощь можно посчитать выгоду от рефинансирования по минимальной на сегодня ставке, по своей ставке и подписаться на уведомление о нужной вам ставке. 2. Придётся заново платить за страховку, оценку квартиры и оформление? Да, придется. Часть страховки за неиспользованные месяцы вернуть можно, но возвращается чато не пропорционально. Т..е расходы на страховку, оценку, регистрацию договора ипотеки - нужно заложить. Поэтому расчет выгодности рефинансирования я делаю через подход: срок окупаемости. Самый простой способ такого подсчета: берем все расходы и делим на размер уменьшения платежа. Если полгода-год, то можно делать. Если больше, под вопросом и может быть есть смысл подождать, когда страховка будет подходить к концу и тогда сделать новый подсчет. 3. Не потеряю ли я налоговый вычет по ипотечным процентам? При правильном оформлении рефинансирования право сохраняется. Важно, чтобы новый кредит был целевым и в договоре прослеживалась связь с первоначальной ипотекой. И, конечно же, те проценты, которые были выплачены по текущему кредиту никуда не исчезают и их можно зачесть в вычете. 4. Это очень сложно? Нет. Рефинансирование - это не сложно. Но затраты времени будут. Процесс примерно такой: а) найти банк с лучшей ставкой для вас б) получить там одобрение для рефинансирования в) если отчету об оценке больше полугода, то заказать новый отчет г) одобрить объект (иногда б) - г) можно запараллелить) д) получить кредит (процесс такой же примерно, как был при получении вами ипотеки) е) погасить долг перед старым банком ё) дождаться снятия обременения и подать документы на залог в пользу нового банка 5. А можно снизить ставку в том же банке? Иногда да, иногда нет. Зависит от банка. Задайте своему банку вопрос: можно ли у вас сделать внутреннее рефинансирование моей ипотеки? Если да, то обязательно сравните условия с рынком. Потому что с одной стороны у вас не будет расходов, а с другой - может оказаться так, что на рынке есть предложения с существенно лучшими ставками. Вот как-то так. @expertned 👉 Мой канал в МАХ

Для тех, кто любит читать, а не смотреть. На Дзен, по мотивам видео, вышла статья "Продажа квартиры с арендатором: как потерять сотни тысяч, сохраняя десятки" Подробно разобрал нужно ли выселять арендатора до продажи квартиры или можно продавать вместе с ним. @expertned 👉 Мой канал в МАХ

Пугают меня такие аналитики... Квартиры с настоящим дизайнерским лофтом растут в цене на порядок больше, чем средняя стоимость в целом по рынку. Если за прошедшие 12 месяцев средняя цена квадратного метра готового жилья в России выросла на 5%, то такие варианты прибавили около 8-10%". Рассказал ТАСС ведущий аналитик федеральной компании "Этажи" Александр Иванов Ладно, не будем придираться к "на порядок" в контексте чисел 5 и 8-10, хотя аналитику, да ещё и ведущему, как-то не хорошо так терминами бросаться. Но утверждать о том, что некий стиль ремонта существенно влияет на динамику цен, ну это уж для ведущего аналитика риэлторской компании, так себе показатель профессионализма. Причём, если ещё теоретически можно поверить, что аналитики в Этажах зачем-то реально делают замеры по стилям ремонта в квартира. То распространять это на всю Россию, как-то тоже для аналитика не очень профессионально. Нужно тогда ссылаться на замеры исключительно в своей компании. А так же нужно делать сравнение не лофт и все остальные, а разные стили отдельно. Потому что возможно, что в тех, что в среднем по России, какой-нибудь отдельный стиль дал прирост намного больший, чем лофт.. А его замешали к остальным. В общем, походу у Этажей зависло какое-то количество квартир в стиле лофт, и они решили так их продвинуть)) Так что если у вас квартира не в стиле лофт, не переживайте, если прочитали эту новость (есть ощущение, что разбежится на цитаты), потому что цену (и динамику) определяет не стиль, а его уместность и качество исполнения. @expertned 👉 Мой канал в МАХ