Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Итак, по какой стоимости считать доли детям при маткапитале? На дату покупки квартиры? На дату использования маткапитала? На дату полного погашения ипотеки или на дату подписания соглашения о выделении долей? Закон нам в определении этого не поможет, там вообще нет формулы расчёта долей. Написано только, что размеры долей определяются по соглашению. Но как их определять, особенно если между сторонами может возникнуть спор? Раз нет закона, давайте смотреть на судебную практику. Тем более, что она есть. А из неё выходит, что самый бесспорный на сегодняшний день вариант — брать стоимость квартиры на дату её приобретения. Например, на этот счет есть Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 № 4-КГ16-73. Который рассматривал ситуацию: купили, использовали маткап, погасили ипотеку. И расчет долей Верховным судом производился, именно исходя из цены покупки квартиры. Та же логика совсем недавно использована Мосгорсудом в апелляционном определении от 04.08.2026 №33-19524/2026: доли определялись исходя из общей стоимости квартиры на момент приобретения. Но есть нюанс. Например, решение Светлогорского городского суда Калининградской области по делу № 2-123/2025. Там квартира была приобретена ещё до брака и задолго до использования материнского капитала. Одна сторона предлагала считать доли от первоначальной цены приобретения. Другая — исходя из кадастровой стоимости квартиры, максимально приближенной к моменту использования маткапитала. Суд выбрал второй вариант. Правда, обстоятельства там довольно специфические, поэтому делать из этого общее правило не факт, что стоит. Но! Есть ещё один интересный факт. В очень свежем Тематическом обзоре № 3/2026 Верховный суд указал, что право общей долевой собственности родителей и детей по маткапу возникает с момента использования материнского капитала (при условии, что право собственности на жильё уже приобретено). За что судьям отдельное спасибо, так как это снимает много вопросов на тему, когда же право получено. И особенно, хорошо, что это было про определение срока владения для налогов. И, на мой взгляд, из этого обзора появляется довольно любопытная коллизия. Допустим, квартиру купили по ДДУ без отделки. Потом за собственные деньги сделали ремонт, который очевидно увеличил стоимость объекта. И только после этого маткап направили на погашение ипотеки. Если право ребёнка возникает именно в момент использования маткапитала, возникает логичный вопрос: почему размер этого права обязательно должен рассчитываться от стоимости квартиры на момент её первоначального приобретения, когда объект фактически был совсем другим? То есть, чисто теоретически здесь уже можно обосновывать расчёт исходя из стоимости квартиры на момент использования материнского капитала. Но если возникнет спор, то суд может решить по другому. Поэтому мой вывод такой. Если нужен максимально бесспорный вариант, то берём стоимость квартиры на дату приобретения. Стоимость на дату использования маткапитала теоретически тоже можно обосновывать, особенно если между покупкой квартиры и использованием маткапитала прошло много времени или сам объект существенно изменился. Но если возникнет спор, эту позицию уже придётся доказывать. А вот брать стоимость квартиры на дату полного погашения ипотеки или на дату подписания соглашения о выделении долей, точно не нужно. @expertned 👉 мой канал в МАХ.