Эксперт недвижимости Константин Барсуков

«Долина наоборот». Три суда защитили покупательницу квартиры, но Верховный суд отменил все решения. Посмотрите, какое дело рассмотрел Верховный суд РФ 28 сентября 2026 года. Спор о продаже квартиры в Волгограде. Краткая история сделки: • 9 июля 2024 года — подписан предварительный договор купли-продажи. • 15 июля — состоялась сделка. Продавец получила 2,4 млн рублей. • 16 июля — зарегистрирован переход права собственности. • 29 июля — возбуждено уголовное дело о мошенничестве. • 10 октября — покупательница потребовала в суде выселить продавца. • 9 апреля 2025 года — прокурор предъявил иск о признании сделки недействительной. Суть спора: продавец утверждала, что действовала под влиянием телефонных мошенников, которым передала деньги от продажи своей единственной квартиры. Любопытные обстоятельства. Первое. Договор купли-продажи удостоверен нотариально. Второе. Продавец состояла на учёте в ПНД и являлась инвалидом II группы. Покупательница об этом знала — информация прямо содержалась в предварительном договоре. Третье. В деле есть упоминание о справке из ПНД. В суде представитель нотариуса пояснила: с женщиной беседовали, выяснили её намерения, сомнений в понимании происходящего не возникло. Что решили суды? Все три инстанции встали на сторону покупательницы: районный суд отказал в недействительности сделки и удовлетворил иск о выселении. Апелляция и кассация поддержали. Но Верховный суд отменил все три судебных акта и направил дело на новое рассмотрение. И теперь важный момент. В рамках уголовного дела продавцу провели стационарную комплексную судебную психолого-психиатрическую экспертизу. Эксперты обнаружили психическое расстройство, но сочли, что женщина могла понимать характер действий мошенников, воспринимать обстоятельства преступления и давать показания. И нижестоящие суды использовали это заключение как подтверждение того, что продавец понимала значение своих действий при продаже квартиры. Но здесь, на мой взгляд, была допущена принципиальная ошибка, в том числе юристами покупательницы. В гражданском споре нельзя ограничиваться заключением из уголовного дела, если оно не отвечает на вопрос о способности совершить сделку. Следователь, кстати, поставил экспертам два вопроса, имеющих прямое отношение к гражданскому спору: 1. Могла ли женщина в период совершения сделки понимать значение своих действий и руководить ими? 2. Могла ли она оценивать правовые, имущественные и другие последствия своих действий? По существу эксперты на них не ответили. Они указали, что это вопросы исследования сделкоспособности в гражданском судопроизводстве. А соответствующую судебную экспертизу в гражданском деле не назначили. Именно на это обратил внимание Верховный суд. Три инстанции сделали вывод, опираясь на заключение, которое ключевой вопрос не разрешало. Теперь об ошибках. Первая — уже в суде. Следовало добиваться экспертизы, которая ответит на вопросы о состоянии продавца в момент сделки, даже при наличии заключения из уголовного дела. Почему этого не сделали — неизвестно. Возможно, сочли первое заключение достаточным. Вторая, главная — при подготовке сделки. Когда человек состоит на учёте в ПНД, осмотр у лечащего психиатра ценен: врач знает пациента и историю заболевания. Но он не заменяет оценки способности понимать конкретную сделку и её последствия!!! Поэтому в такой ситуации я считаю необходимым дополнительное независимое психолого-психиатрическое обследование непосредственно перед сделкой. В Москве обращаемся в Центр имени Сербского. Положительное заключение существенно помогло бы покупательнице. Да, ВС не признал договор недействительным и не вернул квартиру продавцу. Но в рамках нового рассмотрения дела, состояние продавца теперь придётся оценивать спустя два года. И как пройдёт оценка - не известно... Поэтому подобные исследования лучше проводить до сделки, а не когда спор уже оказался в суде. Определение ВС РФ от 28.09.2026 № 16-КГ26-23-К4 @expertned