Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Купили загородный дом, а потом оказалось, что его нужно снести. Насколько это реально? Сейчас в Питере разворачивается довольно драматичная история с огородническим товариществом «Пулково-2». Краткая хронология: 1984 год. Землю предоставили авиапредприятию во временное пользование под огороды для сотрудников. Люди получили участки, начали строиться. 2000 год. Арбитражный суд отказал товариществу в признании права постоянного пользования землёй. 2023 год. Территорию по Генплану отнесли к зоне общественно-деловой застройки. 2026 год. Город потребовал освободить часть территории. Под угрозой демонтажа оказались десятки построек. Жители обратились в суд, но, к сожалению для них, суд отказался запрещать снос построек на время разбирательства. Причём сейчас речь идёт об освобождении двух участков общей площадью 27,3 га, но оспариваемое изменение Генплана затрагивает всю территорию товарищества — около 127 га. И нельзя исключать, что в дальнейшем аналогичные проблемы возникнут и на остальных участках. Перспективы этих «землевладельцев» лично я оцениваю крайне печально, особенно учитывая решение суда ещё от 2000 года. При этом обратите внимание: люди продолжали пользоваться участками, строить на них дома, вкладывать деньги. И даже передавали эти участки другим людям за деньги по различным договорам переуступки, то есть, по сути, совершали сделки купли-продажи. И ведь на это находились покупатели! Зачем я вообще об этом сейчас пишу? Обратите внимание, что государство начинает относиться к соблюдению земельного и градостроительного законодательства всё серьёзнее и серьёзнее. На мой взгляд, причин здесь две. Во-первых, земля стала дорогим ресурсом, которым государство может и хочет распоряжаться эффективнее. Во-вторых, появились технические возможности для контроля соблюдения законодательства, которых раньше попросту не было. Если кто не знает, с 1 октября 2026 года уже действуют новые правила земельного надзора, позволяющие использовать беспилотники, автоматическую фотофиксацию и дистанционное обследование участков для выявления признаков нарушений. В том числе самовольного занятия земли или её использования с нарушением установленных требований. Выявленные признаки могут стать основанием для проведения проверки. А теперь вернёмся в наше Подмосковье. Хотя уверен, что подобная картина наблюдается по всей России. У нас огромное количество земельных участков и построек, при использовании и строительстве которых допускались нарушения законодательства. Таунхаусы на сельхозземлях, где подобная застройка не допускается, малоэтажные многоквартирные дома, построенные под видом индивидуальных жилых домов и оформленные как долевая собственность. И многое другое. А если посмотреть на нарушения отступов от границ участков, превышение разрешённой высотности зданий, несоблюдение требований к архитектурному облику, то подобное вообще встречается сплошь и рядом. Я как-то уже писал, что, работая с покупателем загородного дома, мы обнаружили, что высота выбранного им здания превышала разрешённую примерно на 40 сантиметров. Вроде мелочь. Но совершенно законный повод для администрации поставить вопрос о приведении здания в соответствие с установленными требованиями. А сколько денег будет стоить переделать крышу? Представляете? И если вы сейчас скажете, что это ерунда и ни один суд из-за каких-то 40 сантиметров ничего переделывать не заставит, то вы глубоко ошибаетесь. Я, например, знаю ситуацию, когда при строительстве дома был нарушен нормативный отступ от границы участка всего на 15–20 сантиметров. И суд обязал собственника устранить нарушение! Хорошо, что это был небольшой участок стены и собственник смог решить проблему, сняв облицовочный кирпич и заменив его тонкой клинкерной плиткой. Получилась некрасивая вставка, не подходящая по цвету, зато удалось обойтись без демонтажа стены. А если бы нарушение составляло не 15–20 сантиметров, а полметра? Что тогда делать? И самое главное. При проверке загородных домов я постоянно слышу: «Да что вы придираетесь? У соседей такие же дома стоят, всё зарегистрировано, никто никаких претензий не предъявляет!» Ну да, пока не предъявляет. Но ведь может наступить момент, когда предъявит. А когда именно это произойдёт — никто не знает. При этом мы неоднократно находили объекты, право собственности на которые было зарегистрировано в Росреестре, но сами объекты нарушали установленные ограничения. Причём о некоторых из этих ограничений собственники даже не подозревали. Поймите, тот факт, что право собственности на дом зарегистрировано в ЕГРН, совершенно не означает, что при его строительстве не было допущено нарушений. И самое печальное — регистрация права собственности не исключает возможности признания дома самовольной постройкой в судебном порядке, если для этого имеются предусмотренные законом основания, или возложения на собственника обязанности устранить выявленные нарушения. Проверка загородного дома, в отличие от квартиры, — это не просто проверка личности собственника и его права собственности. Это ещё и проверка различных ограничений, которые могут быть на земельном участке, касающихся как возможности строительства дома на всей земле или её части, так и требований к архитектурному облику дома, высотности здания, отступам от границ, получения необходимых согласований и других обстоятельств. И что самое неприятное, далеко не все эти обстоятельства известны Росреестру и проверяются им при регистрации права. Например, при оформлении дома по дачной амнистии Росреестр не обязан проверять соблюдение всех градостроительных отступов. Кстати, обратите внимание: на 10 ноября в Госдуме запланировано второе чтение законопроекта, по которому, если его примут, в Подмосковье будет проводиться эксперимент, в рамках которого соблюдение отступов будет проверяться. И многие, кто не будет об этом знать и продолжит строить дома как раньше, надеясь, что никто ничего не проверяет и по дачной амнистии всё зарегистрируют, столкнутся потом с проблемой регистрации уже построенного дома. Ещё раз хочу обратить внимание: государство всё пристальнее начинает смотреть на соблюдение законодательства при строительстве загородных домов. Поэтому обязательно проверяйте все эти ограничения. Потому что если дом сегодня зарегистрирован и никто не предъявляет претензий, это не означает, что претензий не будет в будущем. Да, возможно, в случае спора вам удастся узаконить нарушение через суд. А возможно, нет. И тогда окажется, что дом, который вы совершенно законно купили и оформили в собственность, придётся дорогостоящим образом переделывать, а в худшем случае — сносить. Поэтому обращайте внимание не только на документы, но и на законность самого строительства с точки зрения соблюдения всех ограничений, согласований и отступов. Даже если сейчас Росреестр этого от вас не требует. @expertned