Я съездил на альпинистские сборы 🗻
Обычно путешествую в одиночку или с семьей, но тут довелось оказаться в большой компании людей.
Нас было 10 человек, и за неделю я получил какое-то невероятное удовольствие именно от коллектива. Причем все из совершенно разных мест.
Хабаровск, Воткинск, Нижний Новгород, Казань, Москва, Ямал, Пенза, Екатеринбург.
Одна девушка вообще приехала из Хабаровска на поезде. Билет в одну сторону стоит 40К рублей. Сами сборы еще 40К, плюс оборудование. Итого уже приличная сумма за возможность несколько дней полазить по горам.
Что интересно, никаких особенных церемоний между нами не было. Никто не пытался понравиться, произвести впечатление или рассказать, какой он крутой. Все как-то само собой происходило.
Кто-то, например, говорит, что пойдет растопит печку в домике. Тут же двое встают: один идет за берестой, другой колоть щепки. Кто-то идет за водой, кто-то помогает с посудой.
Никто никого не назначает, не просит, не напоминает. Просто увидели, что нужно сделать, и пошли делать.
Отдельно поразило, как люди друг другу помогают учиться.
Девушка из Пензы почти час показывала парню из Нижнего Новгорода, как вязать определенный узел. Он раз за разом делал неправильно, а она снова показывала. И так до тех пор, пока у него наконец не получилось.
Еще у нас был инструктор Сергей Игоревич Бернадский. Человеку 75 лет. И это просто какой-то супердед!
Быстрее всех ходит по горам с рюкзаком, первым идет на маршруте, лазает в кошках быстрее всех. Мы тут, молодые и здоровые, за ним только успеваем.
У Сергея Игоревича, кстати, есть скалолазная школа в Екатеринбурге на Башне. Отдельно рекомендую обратить на него внимание тем, кто хочет попробовать скалолазание.
Еще из интересного: на протяжении всей поездки вообще не было никакого деления на мужчин и женщин, опытных и новичков, сильных и слабых.
Если ты что-то умеешь лучше других, ты просто помогаешь другому. Если сам чего-то не умеешь, тебе показывают.
В общем, какая-то очень простая и при этом совершенно непривычная для обычной жизни система отношений.
Ну и отдельное удовольствие доставил режим сборов. Мы много работали физически, постоянно находились на свежем воздухе, офигенно ели и спали.
Я практически все семь дней спал по 12 часов. Причем на свернутой куртке, без подушки. Организм видимо решил, что наконец-то ему дали нормально пожить 😁
В общем, приключение было шикарное. Ехал учиться альпинизму, а заодно познакомился с девятью совершенно разными людьми, с которыми было очень комфортно.
И вот думаю: может нам всем полезно выбираться из привычной среды, где у каждого свои статусы, должности, амбиции и прочие заморочки?
В горах как-то быстро становится понятно, кто чего стоит 🤝
Как увеличить доходность инвестиций, не увеличивая бюджет? 🤔
Расскажу на примере одной сделки из личной практики.
Допустим, у вас есть нежилое помещение стоимостью около 20 млн рублей. Оно сдается в аренду, приносит стабильный доход, и в целом вы довольны своим вложением.
Но есть желание купить еще один объект и увеличить арендный поток. Всем же хочется в старости на моря уехать?
Проблема в том, что свободных 15–20 млн рублей на покупку нет.
Но есть занятые! То самое помещение, которое сдается. Мы идем в банк, предлагаем его в качестве залога и получаем кредит, условно, на 15 млн рублей.
Лично у нас на тот момент условия были вполне приемлемыми: 12% годовых на 7 лет.
Дальше идем на рынок и ищем торговое помещение с действующим арендатором. То есть не просто стены, которые еще предстоит кому-то сдать, а уже работающий арендный бизнес с понятным денежным потоком.
Покупаем его на кредитные деньги, и вуаля! У вас было одно помещение, которое приносило арендный доход, а теперь стало два. И появилось одно кредитное обязательство.
Соответственно, теперь у нас два источника арендных платежей, из которых мы обслуживаем кредит.
Более того, за счет грамотного управления денежным потоком можно направлять средства на досрочное погашение.
В нашем случае вместо семи лет мы закрыли кредит за три года 🔥
По сути мы увеличили свой арендный поток почти в два раза, не вкладывая в покупку второго объекта дополнительные собственные деньги.
Красота? Еще какая 😁
Но есть несколько важных моментов, на которые я бы хотел обратить внимание. Естественно, все не может быть идеально и легко. Иначе у нас бы все вокруг уже были миллиардерами.
⚪️ Нужно, чтобы суммарная доходность позволяла не только обслуживать долг, но и оставляла запас прочности на всякий случай. То есть, какая-никакая подушка безопасности у вас быть должна.
⚪️ Арендатор и качество объекта имеют огромное значение. Перед покупкой надо все досконально проверить и убедиться, что арендатор устойчивый и стабильный.
⚪️Учитывайте риски в виде простоев помещения, выселения арендатора, качелей рынка и т. д.
Поэтому прежде чем использовать такую схему, нужно очень хорошо посчитать экономику и предусмотреть негативные сценарии.
Но сама идея мне нравится. У вас уже есть актив, который работает и приносит деньги. Зачем обязательно ждать, пока накопится еще одна сумма на покупку?
Всем разумных инвестиций и больших арендных потоков 🤑
Есть у меня одна история про моего товарища Владислава 🍿
Когда-то Влад работал в кинезио-центре в Екатеринбурге, а потом мы совершенно случайно познакомились, когда он уже обосновался в Сысерти.
Я еще тогда подумал: как интересно, обычно все стремятся в большой Екатеринбург, а Влад устремился в маленькую Сысерть, чтобы там строить свое дело и собирать клиентскую базу.
Ну окей, дело житейское. У Влада, кстати, не только бизнес свой, но и семья с ребенком. То есть уровень ответственности уже огого.
Мы с ним регулярно встречались на массаже, примерно раз в неделю я к нему ходил. И почти каждый раз Влад спрашивал меня что-нибудь про бизнес:
Георгий, а вот если так сделать?
А если согласиться на это предложение?
А как думаешь, стоит ли связываться?
Я тоже задавал много вопросов. К примеру, каким он видит свой бизнес через 3-5 лет, чтобы понимать, куда ему двигаться.
В общем, это не были какие-то официальные консультации. Мы просто общались, я делился своим опытом, что-то подсказывал, где-то мы вместе разбирали возможные варианты. Пару раз я его даже отговорил от определенных решений.
Когда ты строишь бизнес в одиночку, цена ошибки может быть очень высокой. Поэтому иногда надо думать не как заработать, а как не вляпаться 😁
И вот однажды у Влада появилась возможность построить свой кинезиоцентр. Свой ЦЕНТР с нуля! Нашелся инвестор, который согласился на долгосрочный договор аренды без повышения ставки на протяжении 10 лет.
Мы с Владом начали разбирать условия, смотреть, где могут быть риски, что нужно предусмотреть в договоре, на что обратить внимание до того, как ввязываться в эту авантюру.
В общем долго ли коротко ли, но у нас все получилось 🔥
Здание построили, договор заключили, и Влад открыл в Сысерти собственный кинезиоцентр «Кинетика».
Это вам не кабинет с массажным столом, там целое пространство для работы с телом и восстановления: свой фитнес-зал, массаж и зона релакса. Все сделано очень красиво, современно и с вниманием к деталям.
И все это человек в значительной степени организовал сам, в маленьком городе, практически в одиночку. Мооощь 💪🏻
Насколько я понимаю, теперь в городе два фитнес-центра: тот, что работал раньше, и новая «Кинетика».
Самое интересное, что никаких консультаций в привычном понимании я ему не давал, никакой оплаты с него не брал, мы просто общались, а я делился опытом.
Но советы сами по себе ничего не построят. Можно сколько угодно обсуждать перспективы, считать риски и искать идеальные условия. Важно, чтобы в итоге человек взял и сделал.
А Влад взял и сделал! Еще и порадовал приятным отзывом:
Ты сыграл огромную роль в моем проекте! Только за счет того что ты не советовал, не строил перспектив и не был тем «воздушным» коучем с воздушными замками. Только вопросы мне на которые я отвечал сам себе и для себя позволили мне принять решение! Спасибо тебе большое дорогой 🤝
Ребята, если будете в Сысерти, загляните в «Кинетику». А если занимаетесь спортом, интересуетесь восстановлением или просто хотите посмотреть, что можно создать в небольшом городе, тем более рекомендую 👍
У меня тут в комментариях просили встречу ☕️
Есть возможность провести открытую встречу или бизнес-завтрак до конца года. Например, в конце ноября.
Как всегда поговорим о том, что происходит на рынке недвижимости, как собственникам и арендаторам адаптироваться к новым условиям, и что делать дальше.
Как раз об этом недавно говорили на Технобилде, там реально есть, что рассказать 📰
Поставьте любую реакцию, если встреча нужна и важна: посмотрю, сколько людей готовы присутствовать 🤝
Мои друзья устраивают интересный форум об инвестициях в недвижимость 🔼
Кто в теме — приходите, будет много интересных тем для обсуждения 🔥
repost
Бизнес Форум Инвестиции и Недвижимость
2 ноября Екатеринбург
Мероприятие про деньги, куда инвестировать и какие есть возможности
Актуальные темы:
•Инвестиции в землю
•Инвестиции в историческую недвижимость
•Инвестиции в курортную недвижимость
•Инвестиции в ком. Недвижимость
•Инвестиции в путешествия
•Продажа квартир государству по 44 фз
•Перспективы ИИ в бизнесе: чем поможет и кого заменит
•Стратегический подход и системное мышление
Аудитория:
-предприниматели
-инвесторы
-специалисты по недвижимости
-брокеры и агенты
-юристы
земельщики
-риелторы
-строители
-дивелоперы
Регистрация на сайте https://invest-zemlya.ru/
Организатор Ирина Волкова 89126076221
Кажется, мы потихонечку начинаем привыкать к новой реальности 🤔
Хочу поделиться своими наблюдениями по рынку.
С арендой ситуация за последнее время изменилась довольно сильно. В отдельных сегментах ставки упали чуть ли не в два раза. Но это не потому, что собственники вдруг решили стать добрее 😁
Когда высокий ключ начал заметно влиять на экономику, компании стали сокращать расходы. Кто-то отказался от небольших офисов, кто-то сократил площади, кто-то вообще закрылся.
Особенно сильно это ударило по небольшим помещениям до 100 квадратов. Маленькие компании просто перестали тянуть прежние расходы.
В итоге на рынке стало больше свободных помещений, а арендаторы получили возможность выбирать и торговаться. Собственникам пришлось корректировать ставки, иногда очень серьезно.
Но вот что интересно: цены на продажу при этом особо никуда не упали. Более того, по отдельным объектам собственники продолжают повышать ожидания 🤔
Получается довольно занятная картина: аренда в некоторых случаях подешевела почти в два раза, а стоимость самого помещения осталась прежней (иногда даже выросла).
Ну и какая доходность получается у покупателя? Правильно, уже совсем не та, на которую он рассчитывал раньше 💵💵
При этом есть ощущение, что рынок помаленьку начинает адаптироваться.
В сентябре-октябре стали появляться новые запросы, люди начали активнее интересоваться объектами, какие-то сделки проходят.
Кажется, мы постепенно привыкли и к НДС 5%, и к высокой стоимости денег, и вообще к текущей экономической повестке. Поняли, что быстро ничего не изменится, и начали приспосабливаться.
Парочка советов для всех, кто связан с недвижкой:
⚪️Если вы собственник, не стоит ориентироваться только на цены в объявлениях. Одно дело, сколько хотят получить за это помещение продавцы на Авито, и другое — за сколько его реально можно сдать или продать.
⚪️Если вы инвестор, нужно еще дотошнее считать аренду и учитывать возможные простои.
⚪️ Хорошие предложения никуда не исчезли, но искать их стало сложнее. Приходится делать больше движений, общаться с бОльшим количеством собственников и чекать условия.
Посмотрим, что будет дальше. Я бы пока не спешил говорить, что рынок восстановился, но это уже не полная тишина 👍
На днях Екатеринбург разделился на две части — одни были на Технобилде, другие поехали на «Локальный код» от Т-банка 😁
Я был в первом лагере, и провел спич на тему коммерческой недвижимости.
Кто присутствовал — делитесь обратной связью, как вам выступление и мероприятие в целом?
Друзья, а я напоминаю, что 30 сентября я буду выступать на Технобилде в качестве спикера 🔥
Будем обсуждать, как меняется спрос и цены на коммерческую недвижимость, и что с этим делать.
Кроме меня там будут выступать мои коллеги — всем советую прийти и послушать, будет интересно и полезно 🤝
Что происходит с ценами на недвижимость прямо сейчас? 😧
С продажей коммерческих помещений все более-менее понятно. Собственники продолжают держать высокие цены и не очень хотят их снижать.
С арендой ситуация другая. Арендаторы стали считать деньги гораздо внимательнее и чаще торговаться.
🟣 В офисном сегменте стоимость аренды в отдельных объектах снизилась вплоть до 50%. Например, в известных городских бизнес-центрах класса А ставку можно снизить с 3 500 до 2 000 рублей за метр. В бизнес-центрах класса B ставка иногда снижается с 2 000 до 1 000 рублей.
🟣 В торговой недвижимости хорошие объекты продаются по 200–300 тысяч рублей за квадратный метр. Арендные ставки находятся в диапазоне от 1 000 до 2 000 рублей.
Получается странная ситуация. Цена продажи остается высокой, а арендные ставки в некоторых объектах уже упали почти в два раза. Прежняя доходность при этом может просто не сохраниться.
Что делать собственнику?
☑️ Об этом я расскажу 30 сентября с 11:00 до 14:00 на выставке «Технобилд» в Екатеринбург Экспо.
Там у меня будет выступление, на котором я рассмотрю:
🟥 Как сегодня формируются цены на офисную и торговую недвижимость
🟥 Почему цены продажи и аренды меняются с разной скоростью
🟥 Почему ставка в объявлении не всегда имеет отношение к реальной ставке
🟥 Когда собственнику выгоднее сделать скидку, сохранить арендатора или продать объект сейчас
🟥 Как брокеры находят точечный спрос и закрывают сделки в непростом рынке.
Если вы собственник, арендатор, инвестор или работаете с коммерческой недвижимостью, приходите.
Будет возможность не только послушать аналитику, но и обсудить конкретные объекты, цены и ситуации на рынке.
Зачем инвестору брокер по недвижимости, если все объявления есть в интернете?
Сейчас реально можно открыть любой агрегатор, поставить фильтр по площади, цене и доходности и за пару часов найти несколько десятков объектов.
Можно, а зачем?
Вы точно также можете найти, например, автомобиль. Вы даже можете открыть капот, взять инструмент и самостоятельно попробовать починить в этом автомобиле что-нибудь. Вопрос в том, насколько хорошо вы понимаете, что именно там сломалось.
Стоматология работает примерно по тому же принципу. Зубы есть у всех, но наличие зубов еще не означает наличие компетенции стоматолога 😁
Это я к тому, что найти помещение реально легко. Сложно понять, какое из найденных помещений стоит покупать, а какое нет.
Объект может выглядеть прекрасно на фотографиях, иметь нормального арендатора и привлекательную доходность. При этом через год после покупки выяснится, что помещение находится в месте, где нового арендатора придется искать несколько месяцев.
Или наоборот: объект на фотографиях — 👑, зато локация шикарная и спрос отличный.
За 14 лет работы мы посмотрели огромное количество объектов и провели очень много сделок. За это время формируется насмотренность, которая не появляется после просмотра сотни объявлений на ЦИАНе.
Мы знаем, почему конкретная сеть сидит в помещении на таких-то условиях, почему объект продается именно по этой цене, или почему он уже несколько месяцев висит в продаже.
И будем честны: сможете ли вы самостоятельно проверить объект? Посмотреть ВСЕ документы, договор аренды, историю помещения, условия с арендатором, реальную ставку, перспективы ее сохранения, конкурентов, трафик, окружение и ликвидность самого места.
Человек без опыта может один раз купить хороший объект. Может даже два раза подряд.
Можно хоть несколько лет покупать хорошие объекты, но потом одной неудачной сделкой уничтожить результат нескольких предыдущих 🥲
Я сейчас не настаиваю, что вам обязательно надо обращаться ко мне. Обращайтесь к кому угодно, главное обращайтесь!
Не надо сверлить самому себе зубы 🤔
До чего дошел прогресс: меня нашли через ChatGPT... 😂
Клиент прислал скрин переписки с нейронкой, где она порекомендовала ему наше агентство.
Вообще, это очень приятно! Все-таки в маркетинг имеет смысл вкладываться как минимум, чтобы тебя вообще нашли.
А в наше время все чаще ищут специалистов через ИИ.
Радостно!
Поступило предложение придумать новый термин для готового арендного бизнеса 😁
Мы уже начали.
Включаем фантазию в комментариях ⬇️
Почему высокая доходность недвижимости = высокий риск?
Потому что доходность объекта ничего вам не гарантирует. Я даже больше скажу, красивые 15–20% годовых могут оказаться не преимуществом, а проблемой, которая всплывет уже после сделки.
Расскажу про одну схему, которая встречается на рынке.
🟣Собственник договаривается с крупной сетью об аренде помещения по ставке, которая заметно выше рыночной.
🟣Стороны могут придумать разные способы компенсировать сети эту разницу: дополнительные условия, бонусы, платежи за вход, маркетинговые бюджеты, банальный откат.
🟣В результате появляется объект с очень красивой доходностью.
Собственник доволен: он капитализировал помещение по высокой ставке и теперь может продать его дороже. Покупатель тоже доволен: он смотрит на арендный договор, считает доходность и думает, что нашел очень выгодный арендный бизнес.
Но вот сеть через какое-то время берет и съезжает 🏃♀️
Новый арендатор приходит на рынок и говорит:
— Вы че, ошалели? Я за эти деньги здесь работать не буду.
Собственник начинает снижать ставку, но это не помогает: объект никому не интересен.
Причина простая: прежняя ставка была не следствием реальной экономики конкретного места, а следствием конкретной договоренности с конкретным арендатором.
Так что если вы видите красивую доходность, надо выяснять, почему она такая, и останется ли она такой, когда текущий арендатор уедет.
И помним, что ликвидность гораздо важнее доходности. Если надо объяснить разницу, напишите + в комментариях, я напишу отдельный пост.
Я уже молчу про сам договор аренды, который при покупке ГАБа самостоятельные инвесторы частенько пропускают мимо глаз.
Его недостаточно просто открыть и посмотреть срок, ставку и индексацию. Нужно разбираться в структуре платежей, условиях досрочного расторжения, арендных каникулах, обязательствах сторон, доп платежах, возможностях пересмотра ставки и т. д.
При покупке арендного бизнеса вы берете не стены, пол и потолок, а денежный поток. Почти стих получился 😁
У нас достаточно большая база собственников, арендаторов и представителей сетевых компаний, поэтому многие вопросы по конкретным ставкам и условиям мы можем проверить не только по документам, но и по своим каналам.
Доверяйте, но проверяйте, друзья. Всем большиииих денег 🤑
Сказка о том, как Игорь Борисович несущую стену сносил 🟠
Имена изменены, совпадения случайны.
Жил-был некий Игорь Борисович, и был он руководителем одного санатория.
И вот однажды, в далекие допандемийные времена, захотелось Игорю Борисовичу кабинет побольше, посветлее да попросторнее.
Взял он большую кувалду, да снес несущую стену к чертям собачьим.
Кабинет стал большим, а Игорь Борисович довольным.
А потом, спустя годы, здание закрыли, деятельность приостановили, сотрудники разошлись.
Время продолжило идти своим чередом, а плиты перекрытия начали мало-помалу проседать.
Сначала немножко, потом еще немножко, а потом провисание достигло почти одного метра 😱
И тогда умные люди позвали строительную службу Business & Brokers.
Специалисты приехали, посмотрели на происходящее и сказали примерно следующее:
«Ну, Игорь Борисович…».
А потом взяли и все исправили.
Конструкции усилили, все необходимое восстановили и теперь здание держится с таким запасом прочности, что хоть этажность увеличивай.
Мораль: не всякая стена — просто стена 😂
Мораль №2: обращайтесь к профессионалам.
Если у вас есть бензин и вы думаете, куда бы съездить в выходные, сгоняйте в Челябинск 👀
…и обязательно сходите в зоопарк!
Я очень давно там не был и приятно удивился тому, насколько там чисто и просторно.
Закладывайте 2-3 часа, этого хватит. Потом можно на аттракционы пойти, если вы с детьми.
Можно еще зайти в грузинское кафе напротив. Очень приятный персонал, вкусная еда и удивительно лояльные цены.
В общем, вот вам ссылочки для прогулки выходного дня:
🎥Вкусно поесть: ресторан Батоно
🎥Мастхэв для любителей плова: Центр плова и мантов
🎥Хорошая пекарня, где надо попробовать меренговый рулет
🎥Вот здесь сумасшедший маковый пирог
🎥А тут позавтракать: у них отличный фильтр, который регулярно обновляется
*а еще я знаю секретное место, где в Челябинске заправляют.
Всем полный бак бензина и приятных выходных 🚘
У кого есть хорошие объекты? Мы их купим 💵
Друзья, я к вам опять с новостями. Мы еще немного подросли, и теперь рассматриваем более активную покупку объектов в качестве инвесторов.
Поэтому, коллеги, если у вас есть интересные объекты, присылайте их нам.
С удовольствием рассмотрим, и если объект подходит, готовы работать с вами в роли покупателя и оплачивать вашу работу по подбору.
Мы по-прежнему за нормальное партнерство и всегда рады хорошим предложениям от коллег 🤝
Мы с семьей ездили отдыхать в Грецию, делюсь впечатлениями 📸
Я, конечно, на все смотрю через рабочую призму, это уже профдеформация.
Смотрю на их недвижимость, бизнес, и пропускаю все это через призму налогов и местного рынка.
После наших реалий некоторые вещи в Греции выглядят довольно непривычно.
Взять те же налоги: у нас можно работать с налоговой нагрузкой условно в 6% и довольно простой системой.
А здесь только НДС 24% 😳
Плюс налог на прибыль, который в зависимости от ситуации может быть около 20–40%, плюс прогрессивный подоходный налог, доходящий до 45%. То есть ты переходишь определенный порог дохода и внезапно начинаешь отдавать государству уже совсем другую долю.
При этом средняя зарплата здесь, насколько я вижу, около 1 000 евро в месяц. А недвижимость стоит очень недешево.
Рынок в Греции уже давно живет не за счет греков. Сюда приезжают условные немцы с зарплатами 4-7 тыс. евро и спокойно скупают себе квартиры.
Израильтяне вообще пропылесосили весь рынок, скупили кучу офисов и сделали из них апартаменты под сдачу.
Понятно, что греки в этой борьбе не побеждают 😁
Большинство квартир ушли в краткосрочную аренду, на долгосрок сложно найти что-то стоящее, а сдать это за дорого тоже сложно.
Все-таки не будем забывать, что страна эта — туристическая, и живет она 5-7 месяцев в году, замирая на все остальное время.
🇬🇷 В целом греки — очень вольный народ в плане жизни. Они не упахиваются на работе, они работают столько, чтобы им было комфортно. Много сидят на верандах, пьют кофе, курят сигареты, очень много разговаривают.
Про природу ничего говорить не буду — вы на фото все сами видите 😍
⚡️В наличии свободные офисы класса А в центре Екатеринбурга
Офисы от 45 кв. м., располагаются в БЦ «Европа»
➡️Премиальная имиджевая локация: площадь 1905 года, самый центр города.
➡️Рядом органы власти, крупные банки и ключевые деловые объекты.
➡️Рестораны, фитнес, магазины, банк, конференц-зал и другие сервисы непосредственно в комплексе.
➡️Подземный паркинг на ~90 машино-мест.
➡️Круглосуточный доступ и система контроля доступа.
Если нужен офис, пишите в ЛС @korko_george
Мой коллега Никита не поленился, съездил и снял обзор. Так что если офис брать не будете, то хотя бы огонек поставьте Никите за старания 😁
+3
