Георгий Коренченко | Коммерческая недвижимость

Почему высокая доходность недвижимости = высокий риск? Потому что доходность объекта ничего вам не гарантирует. Я даже больше скажу, красивые 15–20% годовых могут оказаться не преимуществом, а проблемой, которая всплывет уже после сделки. Расскажу про одну схему, которая встречается на рынке. 🟣Собственник договаривается с крупной сетью об аренде помещения по ставке, которая заметно выше рыночной. 🟣Стороны могут придумать разные способы компенсировать сети эту разницу: дополнительные условия, бонусы, платежи за вход, маркетинговые бюджеты, банальный откат. 🟣В результате появляется объект с очень красивой доходностью. Собственник доволен: он капитализировал помещение по высокой ставке и теперь может продать его дороже. Покупатель тоже доволен: он смотрит на арендный договор, считает доходность и думает, что нашел очень выгодный арендный бизнес. Но вот сеть через какое-то время берет и съезжает 🏃‍♀️ Новый арендатор приходит на рынок и говорит: — Вы че, ошалели? Я за эти деньги здесь работать не буду. Собственник начинает снижать ставку, но это не помогает: объект никому не интересен. Причина простая: прежняя ставка была не следствием реальной экономики конкретного места, а следствием конкретной договоренности с конкретным арендатором. Так что если вы видите красивую доходность, надо выяснять, почему она такая, и останется ли она такой, когда текущий арендатор уедет. И помним, что ликвидность гораздо важнее доходности. Если надо объяснить разницу, напишите + в комментариях, я напишу отдельный пост. Я уже молчу про сам договор аренды, который при покупке ГАБа самостоятельные инвесторы частенько пропускают мимо глаз. Его недостаточно просто открыть и посмотреть срок, ставку и индексацию. Нужно разбираться в структуре платежей, условиях досрочного расторжения, арендных каникулах, обязательствах сторон, доп платежах, возможностях пересмотра ставки и т. д. При покупке арендного бизнеса вы берете не стены, пол и потолок, а денежный поток. Почти стих получился 😁 У нас достаточно большая база собственников, арендаторов и представителей сетевых компаний, поэтому многие вопросы по конкретным ставкам и условиям мы можем проверить не только по документам, но и по своим каналам. Доверяйте, но проверяйте, друзья. Всем большиииих денег 🤑