Я Ольга Шафиева — брокер элитной недвижимости с 12-летним стажем🔑
Новости рынка, кейсы, смешные истории с работы и щепотка стиля.
Продать/купить🏡 ➡️ @olga_trisha
«Одержимость»: как снять кино про девелопмент, чтобы его хотелось пересматривать
Буквально на неделе писала про дом «Камергер»… Только что вышла с премьеры фильма об этом проекте на большом экране. Команда ENGEO Development откровенно рассказала, что происходит с рынком люкса.
Это… ново. Не ожидала, что фильм про строительство может так зацепить.
Обычно как бывает? Выходит интервью с застройщиком или архитектором. Они сидят на сцене и рассказывают про «уникальные концепции» и «премиальные материалы». Увы, на это больно смотреть.
А здесь — иначе. Уровень такой, что многим нашим знаменитым интервьюерам впору поучиться. В кадре не просто медийные лица, которые пересказывают пресс-релиз, а люди, которые реально работают на стройке, — и всё это в замечательном художественном обрамлении. Смотришь — и понимаешь: вот ЭТО — делюкс. Не потому что так написано в презентации, а потому что по-другому уже не назовёшь.
Пока не знаю, когда фильм появится в общем доступе, но на канале Tribe об этом точно оповестят. Cоветую от души: и коллегам, и всем-всем — для кругозора.
Резиденция №32 в «Камергере»
#в_продаже
Моя рекомендация — квартира 155,6 м² на 4-м этаже дома «Орден». Здесь есть то, что я больше всего ценю в элитной недвижимости — золотой баланс между зоной для приёма гостей и абсолютно приватной частью.
Планировка:
В центре — огромная кухня-гостиная (53,8 м²). Дальше начинается территория тишины — 2 мастер-спальни (23,9 и 20,2 м²) с собственными гардеробными и ванными. У каждой спальни — свой выход. При желании можно реализовать тренд на раздельные женскую и мужскую спальни🌝
Отделка:
Резиденция сдаётся с готовым дизайном. Натуральный мрамор, ценные породы дерева, элегантная мебель.
🏷Цена: 318 313 672 ₽ (2 045 718 ₽ за м²)
Дом «Орден» — самый минималистичный и строгий особняк комплекса. Фасад сделан из светло-серого архитектурного бетона, окна с 3-го этажа украшены слэбами из натурального камня.
Что ещё интересного в комплексе: подземная анфилада, которая соединяет здания между собой (доступна только резидентам), декоративное озеро с амфитеатром, сlub-room на 200 м² с видом на воду, приватный спа- и фитнес-клуб. И, что особенно важно, все подъезды к комплексу находятся под охраной ФСО.
Ключи — скоро.
За подробной консультацией — в личку.
«Камергер»: 300 м от Кремля, но в другой эпохе
Представьте: ваш дом — это второй переулок от Кремля. Всего 5 минут пешком до Большого театра, ЦУМа и Красной площади.
Девелопер ENGEO уже зарекомендовал себя «Большой Дмитровкой IX», где живёт (и которую обожает) Собчак, так что в новом проекте я уверена на все сто.
«Камергер» — это закрытая территория на 0,8 гектара из нескольких особняков:
▪️«Эпоха» — часть городской усадьбы Маттейсена, построенной в XIX веке в стиле эклектики. Бюро «Цимайло, Ляшенко и партнёры» бережно отреставрировало дом, внедрив новейшие инженерные системы. Внутри — 17 резиденций с открытыми террасами и французскими балконами.
▪️«Орден» — современный особняк в стиле минимализма. 26 резиденций с панорамными окнами и террасами.
▪️«Традиция» и «Время» — два особняка для представительского офиса. В первом сохранили исторический фасад второй половины XIX века. Второй — современный, со светопрозрачными конструкциями.
▪️Гостиница «Шевалье». В XIX веке здесь была самая знаменитая гостиница Москвы. Здесь останавливались Теофиль Готье, Островский, Некрасов, Фет. А Толстой описывал её в «Казаках» и «Декабристах». После реставрации гостиница будет передана МХТ им. Чехова.
Всего 43 резиденции делюкс-класса — в том числе двухэтажные, с отдельным входом и террасами. Также несколько видов пентхаусов с выходом на эксплуатируемую кровлю. Все резиденции — с премиальной отделкой из мрамора и ценных пород дерева. Для каждой подобраны элегантные детали интерьера и мягкая мебель.
Я в восторге от того, как реставрация и современная архитектура филигранно переплелись на одном пятачке.
Сдача — уже совсем скоро. Обращайтесь: покажу варианты.
25 млн налога за квартиру😳
Или о том, что налог на имущество хотят поднять в 3 раза.
Все знают: до 1 декабря нужно заплатить налоги. Неприятный разговор, да, но что поделать — мы же с вами добропорядочные граждане. И это тот случай, когда лучше обсудить заранее, чем получить сюрприз в уведомлении.
Потому что сюрпризы будут.
Что происходит в Подмосковье.
В ряде округов тихо, без широкого обсуждения, повышают налог на имущество. В Подольске ставку поднимают с 0,1% до 0,3% от кадастровой стоимости. В Балашихе — с 0,1% до 0,11%. В Раменском, Пушкино, Чехове и Черноголовке готовят аналогичные решения.
👉 На цифрах: квартира с кадастровой стоимостью 5 млн рублей. Было 5 тысяч налога в год, станет 15 тысяч. Разница в три раза — существенная, а жильцы увидят ее, только когда получат квитанцию.
А теперь про элитное жильё.
Налоги — это не «где-то там», а реальный фактор при выборе недвижимости. Вот пример.
В Москве владельцу квартиры в Хамовниках (1,2 тыс. м², ЖК Crystal House) пришёл налог 25 млн рублей за 2025 год. Кадастровая стоимость объекта — около 1,3 млрд. В 2018-м налог был 16,4 млн. Рост — из-за переоценки кадастра и перехода на максимальную ставку для объектов дороже 300 млн (налог на роскошь).
И это не единичный случай. Налог на пентхаус в «Рекке» на Пречистенке — 22,1 млн. Налог на квартиру в Astris на Косыгина — 19,7 млн.
Владельцы квартир в новых домах платят в среднем в 3,6 раза больше, чем собственники старого фонда. Потому что средняя кадастровая стоимость в новостройках — 336,4 тыс.₽/м², а в старом фонде — 203,8 тыс.₽/м².
Что это значит для вас.
Если вы выбираете элитную квартиру, смотрите не только на цену метра, но и на кадастровую стоимость (и на ставку в конкретном муниципалитете). Потому что «дорого купить» — это только начало. «Дорого владеть» — вот где многие недооценивают цифры.
Я всегда обсуждаю это со своими клиентами и могу связать с налоговым консультантом, потому что дом мечты не должен превращаться в налоговую головную боль.
Пишите. Помогу купить недвижимость без «сюрпризов».
Забавное.
В «Дринките» можно обозвать себя как угодно — готовый заказ озвучат на кассе.
Девочки из «Антиглянца» шутят над «щуплым мужчиной, наименовавшим себя Зевсом» — а у моей дочки в саду есть реальный мальчик Зевс! С обычной фамилией и отчеством.
Вот. Заступилась за дядю Зевса🌝
Чей-то будущий идеальный дом в 3 км от МКАД🏡
#в_продаже
Мы привыкли, что «недострой» звучит как проблема, но здесь совсем другая история. Этот дом в камерном элитном посёлке «Вёшки-Заречье» — и самое сложное, дорогое и суровое уже сделано.
Смотрите сами: монолит с кирпичными перегородками, панорамное остекление, два этажа плюс цоколь с готовой нишей под бассейн. Электричество, газ, центральная канализация подведены к участку. Всё, что обычно съедает годы и миллионы, — позади.
Общая площадь (с террасами и гаражом) — 939,4 м². Планировка настолько грамотная, что я даже не знаю, к чему придраться. На первом этаже: кухня, гостиная с камином, жилая комната, санузел, комната помощницы, бассейн, сауна и гараж. На втором — три мастер-спальни, кабинет (или мини-гостиная, или четвёртая спальня — как удобнее) и две террасы: 100 м² и 37 м².
А теперь главное.
Вид из панорамных окон на лес — та самая причина, по которой люди уезжают из города. Просто посмотрите на фото: здесь не нужно ничего дорисовывать.
Посёлок закрытый, с прудом, игровыми и спортивными площадками. Рядом — частные школы, детский сад, продуктовые магазины. Камерно, спокойно, с развитой инфраструктурой. До центра Москвы — 30–40 минут езды.
🏷Цена: 180 млн ₽
Бонус — дизайн-проект от хозяев: на последнем фото — визуализация готового дома. В комментариях добавила варианты лестницы с арт-объектами и пример гостиной.
Пишите, кому интересно.
edited
Даже Софья Эрнст «прошлась» по «Бадаевскому»:
— Не всё то элитная недвижимость, что на ножках…
Пожалуй, это самый спорный дом на моей памяти. Его либо обожают, либо не упускают случая съязвить. В одном я уверена точно: «Бадаевский» — это арт-объект, а у искусства, как известно, нет равнодушных.
editedviral
Про «спасение» Басманной больницы
Эта новость задела меня лично. Представляю, как больно за район местным жителям💔
В Москве на месте исторической Басманной больницы (Новая Басманная, 26) собираются построить 36-этажную башню высотой 130 метров. Историки РАН уже написали открытое письмо Собянину с просьбой остановить стройку, активисты собрали больше 6500 подписей. По их мнению, стройка «несёт угрозу одному из самых цельных исторических ансамблей Москвы — Старой и Новой Басманным улицам». А застройщик уверяет, что «будет гармонично».
Гармонично?
Больница закрыта больше 10 лет. Сначала проект был у MR Group, но этим летом его выкупила ГК «Отрада» — подмосковный девелопер, который раньше строил в Красногорске и в Москву пришёл впервые. Теперь в проекте 4–5 корпусов, самый высокий — 36 этажей.
«Высота 130 метров — это сбалансированно и гармонично, как сталинские высотки», — говорит застройщик. Но сравнивать проект с домами на Кудринской (156 м) или на Котельнической (176 м) — мягко говоря, нечестно. Сталинки стоят на площадях, они — доминанты, которые формируют город. А здесь башню хотят воткнуть в квартал, где высотность — исторически 2–6 этажей, где силуэт задают храмы, а не стеклянные коробки. И город это согласовал…
Историки пишут:
Ценность этого места не в отдельных памятниках, а в их совокупности. Таких протяжённых фрагментов города XVIII–XIX веков в Москве остались единицы.
Согласна.
Я работаю с элитной недвижимостью и знаю, что такое «контекст». Покупая квартиру в историческом центре, ты получаешь не просто метры — среду, воздух, ощущение причастности к чему-то ценному.
Поддерживаю активистов, потому что Басманный район — не просто пятно на карте, а живая история, которую не должен перечеркивать чей-то инвестиционный план.
#Неделька: про эндкор, проблемные сделки с наличкой и гонг-терапию
Слышали про «эндкор»? Прочла у Печенюшек: это коллективное ощущение приближающегося конца привычного мира, который, однако, не наступает. Термин придумал британский писатель и теоретик Шумон Басар ещё до бума на все эти «-коры» в 2022 году.
Человечество переживает один глобальный кризис за другим, но окончательного завершения так и не происходит. И это изматывает даже больше, чем сам финал😭
Мне кажется, я, как и многие сегодня, ощущаю этот эндкор. Планов громадьё, дел невпроворот — но так всё сложно и как будто бесконечно! На неделе было две трудных сделки.
Сделка №1: наличка не преимущество
До сих пор есть покупатели, которые кричат: «У нас наличка!» — выставляя это как преумущество. Но сейчас с оборотом наличных крайне тяжело. В ВТБ, например, новые правила: если сумма свыше 5 миллионов, нужен документ, обосновывающий их происхождение. Чем дальше, тем жёстче.
Мой покупатель приехал на поезде из Сочи, продавец летела из Берлина. Ровно один день: банк, касса, наличка, документы, правила… Права на ошибку не было. Я придумала многослойную схему — всё сделали чётко, и клиенты мне благодарны, но это было очень нервно.
Сделка №2, которой мешает ретроградный Меркурий
Есть у меня надёжный клиент, с которым мы много лет вместе. Квартиру продаём долго — специфичная. Наконец, нашёлся покупатель. Но клиент в стрессе: продавать или не продавать? За 3 часа до вылета я узнала, что никуда не лечу. Будем думать дальше…
Что радовало❤️
В среду была на лекции Петра Аксёнова. Он рассказывал, как правильно носить тиары и их историю. Обожаю такое.
А вчера меня и вовсе «спасла» гонг-терапия, на которую пригласила команда «Монави». Пришла в себя.
С завтрашнего дня — снова в бой, помогать клиентам. Нерешаемых задач для меня нет. Верю: и у эндкора есть конец.
Булатов, Тито и Никатин в одной квартире🔵
И это не музей.
Смотрю на проект Research Buro — как брокер и арт-дилер киваю в восхищении. 20 полотен и арт-объектов, собранные в квартире 166 м², — не просто интерьер. Это заявление. Алексей Дубинский, Эрик Булатов, Миша Никатин, Юля Степанова, Александр Тито, Варвара Чельцова, Виктор Пономаренко…
👏
К слову, предусмотрена галерейная система развески. Картины можно менять местами без повреждения стен. Коллекция растёт: хозяева (молодая пара) привозят работы из путешествий, с маркетов и выставок.
Самое эффектное место в доме — каминный портал с холстом Варвары Чельцовой (1,5х2м). Рядом — глубокое кресло Minotti с пуфом, виниловый проигрыватель и бар. У дизайнеров это называется «барно-лаунджевая группа» — надо взять на заметку.
Великолепный (и очень дорогой) проект. Пожалуй, одна из лучших инвестиций в интерьер, которую я видела.
Если нужна арт-консультация, пишите в личку.
Что будет с ценами, Оль
Москва всё-таки резиновая: за 10 лет объёмы строительства выросли Х2 — с 9,3 до 20,5 млн м².
Столица даже обогнала Подмосковье: доля Москвы в общероссийской стройке поднялась с 8,9% до 15,9%. А в области наоборот — упала с 16,7 до 8,1 млн м².
Девелоперский олимп тоже знатно перетряхнуло. Из 15 лидеров 2016 в топ вышли только 6. На первом месте — Фонд реновации (3,66 млн м²), на втором — ПИК (2,01 млн). Всё логично: реновация — это государственная машина, а частные организации вынуждены крутиться.
Теперь — то, ради чего я это всё пишу.
Пока Москва растёт, застройщики резко сбавили обороты в запуске новых проектов. За 10 месяцев 2026 года стартовало на 14% меньше домов, чем год назад. По площади — на 33% меньше. Земли хватает, но энтузиазма начинать новые стройки у девелоперов резко поубавилось.
❗️Вывод:
Если новые проекты не запускаются, то лет через 5-7 лет предложение резко упадёт, а спрос — никуда не денется.
Так что «резиновость» столицы заканчивается не на количестве уже построенного, а на количестве новых стартов. И если вы всё ещё ждёте, что «скоро всё подешевеет» — к сожалению, беспощадная статистика показывает обратное.
#что_будет_с_ценами_Оль
Квартира в 5 минутах от Большого театра🏛️
#в_продаже
На фото — резиденция №36 в особняке «Порода» из проекта «Большая Дмитровка IX» от ENGEO Development. 89 м², 2-й этаж, одна спальня.
🏷: 223 млн 498 тыс.₽
2,52 млн ₽ за 1 м² — приятная цена для клубного дома в 700 м от Кремля. Совсем рядом — Камергерский переулок, до Театральной площади — всего 5-7 минут неспешным шагом.
Дом из чёрного туфа и латуни сдан в 2024 году. Во дворе «вертикальный лес» с берёзами. Под землёй — 3-уровневый паркинг на 222 машиноместа. Есть зарядки для электрокаров.
Внутри резиденции — готовая делюкс-отделка: натуральный мрамор, дерево, кухня Rossana с Miele, сантехника Gessi и Villeroy&Boch, система «Умный дом» для управления светом и климатом, чтобы вы могли включить тёплый пол ещё до того, как зайдёте в квартиру.
⭐️Моя честная оценка как брокера:
Это лот для тех, кто ценит исторический центр и приватность. Тут всего 3 особняка с закрытой территорией. Охрана, тишина, свои люди.
Проконсультирую и организую показ.
Про «Большую Дмитровку IX» — в карточках.
Спойлер: здесь квартиры у Ксении Собчак, Натальи Давыдовой и Ренаты Литвиновой.
Пишите — расскажу и покажу больше.
edited
Эстетично инспектирую проект «Большая Дмитровка IX» в 2-х шагах от Кремля🖤
Он состоит из 3-х самобытных домов, и я влюблена в каждый из них: «История», «Порода» и «Свет». Все дома уже сданы.
За подробностями — в личку.
Telegram doesn't show this post on the web. Open it in Telegram to see it.
edited
Какая грустная новость.
Каждый второй россиянин стесняется своего жилья, — показал опрос. Так ответили 58% респондентов.
Из-за этого они не хотят приглашать к себе гостей🥺
Про новый Большой цирк🎪
Сколько криков-то было… Не зря: здание-памятник на Вернадского не тронут. А новый, в Мневниковской пойме, уже начали строить — и даже презентовали, на удивление, прикольный ИИ-ролик.
Выглядит круто — жду не дождусь, чтобы ходить туда с дочкой.
Обещают 11 вариантов трансформации арены: акробаты, ледовые, водные и мультимедийные шоу. Сценарии меняются прямо во время представления. И вот бы выступления с животными убрали🙏
+3
