РИЭЛТОР ЭТО НЕ ТОЛЬКО О НЕДВИЖИМОСТИ

Московская осень Узнаете место? @KaterinaDyachenko

Лишние метры больше не спрячешь: за недвижимость взялись всерьёз Государство собирается искать недвижимость, которая в реальности не совпадает с документами. И речь далеко не только о загородных домах. Под внимание попадут квартиры с незаконными перепланировками, дома и дачи с незарегистрированными пристройками и мансардами, гаражи и другие капитальные постройки, земельные участки с неуточнёнными границами. Вопросы могут возникнуть и там, где часть жилого объекта фактически используется как коммерческая. Смысл простой: всё, что увеличивает площадь или меняет характеристики недвижимости, но не отражено в ЕГРН, потенциально означает недополученный налог. И искать такие расхождения теперь становится выгодно. Регионы и муниципалитеты могут привлекать Роскадастр к выявлению неучтённых объектов и уточнению сведений, а на финансирование этой работы направлять до 50% дополнительных поступлений в бюджет, полученных в результате. Так что «лишняя» веранда, мансарда или несколько квадратных метров, которых нет в документах, теперь интересны государству не только ради порядка в реестре. Потому что каждый найденный «невидимый» метр может превратиться в дополнительные налоги. Наши с вами налоги. @KaterinaDyachenko #риэлтор #недвижимость #росреестр #налоги

Можно годами владеть участком и не знать, что продать его не получится. В Госдуму внесли законопроект, по которому Росреестр хотят обязать заранее предупреждать собственников о проблемах с оформлением недвижимости. Уведомление через Госуслуги должно приходить, если: - в ЕГРН нет точных границ земельного участка - границы требуют уточнения - на участке есть дом, гараж или другая постройка, права на которую не зарегистрированы - у здания отсутствуют необходимые координаты в ЕГРН Почему это важно? С 1 марта 2025 года отсутствие в ЕГРН сведений о границах участка может стать основанием для приостановки регистрации сделки. То есть собственник иногда узнаёт о проблеме только тогда, когда покупатель уже найден и документы поданы в Росреестр. И вот это как раз тот случай, когда уведомление действительно может быть полезным. Получил сообщение заранее - успел сделать межевание, уточнить сведения или оформить постройку до выхода на сделку. Пока это только законопроект. Правительство его поддержало при условии доработки, поэтому новых обязанностей для собственников езене появилось. Но сама идея, на мой взгляд, здравая: о проблеме с недвижимостью лучше узнать с Госуслуг, чем от регистратора уже во время сделки. @KaterinaDyachenko #риэлтор #недвижимость #росреестр #егрн

Пришёл налог на квартиру? Не спешите платить. ФНС сейчас рассылает налоговые уведомления за 2025 год. В них - налог на квартиры, дома, землю, транспорт, а также НДФЛ в тех случаях, когда его рассчитывает налоговая. Потратьте пять минут и проверьте, что именно вам насчитали. В уведомлении смотрим: - сам объект - налоговую базу - период владения - свою долю - ставку - учтённые льготы Особенно внимательно проверяйте налог на недвижимость. Если квартира продана, доля изменилась или сведения об объекте указаны неверно, лучше разобраться до оплаты. Если обнаружилась ошибка, о ней можно сообщить через личный кабинет налогоплательщика. Налоговая проверит сведения и при наличии оснований сделает перерасчёт. Не забывайте, что заплатить налоги за 2025 год нужно не позднее 1 декабря 2026 года. @KaterinaDyachenko #риэлтор

Новости Москвы на 5 октября бегущей строкой - В Москве хотят полностью перевести речной флот на электротягу к 2035 году. До конца 2028-го планируют спустить на воду до 14 новых двухпалубных электросудов «Москва 3.0», а регулярным речным транспортом со временем охватить всю Москву-реку в границах города. - На «Чистых прудах» вечером произошло задымление. Метрополитен переключил вентиляцию в режим дымоудаления, станция продолжила работать, движение поездов не прерывалось. Причину происшествия выясняет специальная комиссия. - С сегодняшнего дня в нескольких районах Москвы вводятся длительные ограничения движения из-за строительных и ремонтных работ. Самое продолжительное - на улице Александра Солженицына: одна полоса будет закрыта до июня 2028 года. @KaterinaDyachenko #риэлтор #москва #новости

Рубрика «Спрашивали? Отвечаю» «Задаток за покупателя внести можно, а получить за продавца нельзя? Что за двойные стандарты?» Этот вопрос мне задают регулярно. Объясняю. Покупатель может поручить другому человеку внести за него задаток. Мужу, маме, риэлтору. В документах должно быть понятно, за кого внесены деньги и по какому договору. Но передать деньги и подписать соглашение за покупателя совершенно разные вещи. Для подписи от чужого имени нужны полномочия. Теперь другая сторона. «Продавец занят, отдайте задаток мне. Я его агент». Или жена. Или сын. Или мама. Ни работа агентом, ни родство сами по себе права получать деньги за продавца не дают. Деньги получает продавец или человек, которого он уполномочил их принять. Обычно по доверенности с соответствующим полномочием. Либо право получить конкретную сумму прямо закреплено в соглашении между продавцом и покупателем, подписанном продавцом. Почему так? Потому что иначе покупатель отдаст деньги родственнику или агенту, а продавец скажет: «Я ничего не получал и принимать задаток этому человеку не поручал». Покупателю придётся доказывать, что он исполнил своё обязательство. Риск передачи денег человеку без полномочий лежит на нём. Поэтому до передачи денег проверяем не только паспорт получателя, но и его право их получить. (Правовая основа: ст. 312 и 313 ГК РФ) Сохраняйте. Пригодится @KaterinaDyachenko #риэлтор #недвижимость #задаток

Главные новости недели на рынке недвижимости Банки и ипотека С 1 октября новые условия семейной ипотеки вступили в силу. -Для Москвы и Московской области ставка теперь составляет от 4% до 12% в зависимости от количества детей, лимит кредита от 12 до 18 млн рублей. - Ставка 6% сохраняется при первоначальном взносе более 50% и для семей с ребёнком-инвалидом. Вторичный рынок Москвы 28 сентября Ассоциация Гильдии риелторов Москвы опубликовала свежий обзор: средняя цена предложения выросла за август на 1,5%, до 404,6 тысячи рублей за квадратный метр. Но одновременно количество квартир в продаже увеличилось на 6%, а число сделок снизилось на 13%. Дорожают пока только объявления, а не готовность покупателей платить любую цену. Новостройки Москвы и России К 1 октября объём строящегося жилья в России достиг исторического максимума, 121,9 млн кв. метров. За девять месяцев запущено 29,2 млн кв. метров, на 5% больше прошлогоднего результата. При этом в Москве объём новых запусков сократился на 31% за год. Девелоперы продолжают строить много, но новые проекты выводят осторожнее. Законодательство 29 сентября в Госдуму внесли законопроект о домах, оставшихся без управляющей компании. Их предлагают временно передавать муниципальным организациям, а при отсутствии такой организации создавать муниципальное предприятие. Сейчас без УК остаются более 19,5 тысячи домов. Из всего этого вывод следующий: Продавцам вторичного жилья не стоит принимать рост цен в объявлениях за гарантированный рост стоимости сделки. Предложение увеличивается, а покупатели по-прежнему внимательно считают деньги. Покупателям с ипотекой теперь особенно важно проверять условия программы именно для своей семьи. На первичном рынке нужно сравнивать не рекламную ставку, а итоговую стоимость квартиры и полную переплату. @KaterinaDyachenko #риэлтор #москва #новости

Новости Москвы на 4 октября бегущей строкой - На Рублёво-Архангельской линии метро завершили проходку правого тоннеля между станциями «СберСити» и «Новорижская». Щит прошёл 2,52 км, в том числе под Москвой-рекой. Следующий участок линии планируют открыть в 2027 году. - В Москве завершилась седьмая Неделя моды. За шесть дней в Манеже прошло почти 100 показов с участием более 350 российских и зарубежных дизайнеров. Финальную коллекцию «Наследие» представил Игорь Гуляев. - С 3 октября в семи районах Москвы изменились семь автобусных маршрутов. В Строгине, Щукине, Южном Тушине, Троицке, Конькове, Тёплом Стане и Ясеневе транспорт будет ходить чаще и ближе к метро, МЦД и социальным объектам. - Сегодня из-за полумарафона «Моя столица» перекрывают участки набережных, улицы Косыгина и Лужники, Воробьёвское шоссе и несколько мостов. Ограничения действуют в разное время. @KaterinaDyachenko #риэлтор #москва #новости

Агенты бывают разными… Агент, работающий с загородной недвижимостью, берёт за продажу дома от 3 до 5 процентов. Договор написан с ошибками. Кабальный настолько, что становится страшно. (Мне приятельница почитать дала. Дом пока продавать передумала.) Шаг вправо, шаг влево - плати штрафы. Если собственник вдруг сам найдёт покупателя, то агенту всё равно остаётся должен 80% от стоимости озвученной комиссии, которая больше миллиона. Агент соловьём ей пел: продам за два месяца, каждый день буду по пять покупателей приводить. Цена дома завышена процентов на 30. Предлагал продать ещё дороже. Агент, продающий квартиры на вторичном рынке, на показы часто сам не приезжает. (Об этом многие знают.) В продаваемом объекте арендаторы живут, двери открывают потенциальным покупателям и рассказывают о том, какой плохой дом и какая публика здесь живёт. Им не нужно, чтобы квартира продалась. Им здесь комфортно. Агенту, работающему на Черноморском побережье Краснодарского края, не доверяют (непонятно почему) и хотят получить консультацию от агента московского, своего давнего знакомого. А агент-москвич рынка не знает, звонит тому самому коллеге, которому не доверяют, и советуется с ним. То ли дело элитка и бизнес-класс. Тут и агент под стать объекту. По крайней мере, на показе. Умён, вежлив, языкам иностранным обучен. Улыбается приходящим, разговаривает и пишет грамотно. От него вы не услышите режущее ухо «ложить». Агент, торгующий новостройками, как спортсмен-бегун. Комиссию с покупателя не берёт. Застройщик платит. Квартиры в новостройках дорогие. Комиссии высокие. Застройщики щедрые. Агенту комиссия, покупателю скидка. Работать тут непросто. Все продают одно и то же. Кто быстрей, того и тапки. Про аренду не расскажу. Я ею не занимаюсь. Там свои законы. Порядочных и грамотных агентов, к счастью, больше, чем тех, кто хочет по-быстрому срубить бабла. С такими людьми и общаться, и сотрудничать приятно. Вот такой он, рынок недвижимости. Непростая у нас работа. Порой хочется послать всё к чертям, махнуть рукой: да пошло оно….… Но звонит телефон: «Катя, не поможете?» Помогу, конечно, чем могу и в чём разбираюсь. Или коллегу посоветую грамотного из другого региона. Я хочу, чтобы мои клиенты были довольны, чтобы у каждого была квартира его мечты. Я радуюсь, когда рады и счастливы вы. @KaterinaDyachenko #Риэлтор #Москва .

@KaterinaDyachenko

Москва ночная. @KaterinaDyachenko

Пристроили веранду, сделали мансарду, увеличили площадь дома? Возможно, придётся платить больше налогов. С 2027 года планируют активнее проверять, совпадает ли реальная площадь недвижимости с той, что указана в ЕГРН. Например, по документам дом занимает 150 кв. м, а фактически после пристройки стал 200 кв. м. Но собственник изменения не оформил. Такие расхождения хотят выявлять и уточнять сведения в реестре. Если площадь и кадастровая стоимость вырастут, налог на недвижимость тоже может увеличиться. Есть и интересная деталь: Роскадастр планируют материально заинтересовать в поиске таких объектов. Его вознаграждение может зависеть от дополнительных поступлений в бюджет. При этом автоматически переписывать площадь и начислять налог за прошлые годы не должны. Изменения необходимо оформить в установленном порядке, а собственник сможет их оспорить. @KaterinaDyachenko #риэлтор #недвижимость #налоги

Новости Москвы на 3 октября бегущей строкой - Из Москвы в Минск хотят запустить высокоскоростные поезда до 400 км/ч. Россия и Белоруссия подписали меморандум о проектировании и строительстве ВСМ, время в пути между столицами планируют сократить примерно до трех часов. - На северо-западе Москвы новый конфликт из-за благоустройства. Жители бульвара Генерала Карбышева утверждают, что при работах траншеи прокладывают слишком близко к деревьям и повреждают их корни. @KaterinaDyachenko #риэлтор #москва #новости

+6

Если на земле места мало, можно застроить небо. На проспекте Вернадского, у метро «Университет», планируют построить «Верн». Две башни высотой 190 и 230 метров, корпуса пониже. Общая площадь комплекса больше 188 тысяч квадратных метров. Всё это на месте снесённого здания «Рособоронэкспорта», рядом с «Капитолием». Я знаю это место. И, глядя на рендеры, пытаюсь понять: куда они собираются впихнуть такой объём? На картинках, конечно, всё прекрасно. Берёзки, цветочки, люди неспешно гуляют. Башни красиво подсвечены. Соседние дома на их фоне выглядят почти игрушечными. Особенно впечатлила презентация. В ней нашлись 270 гектаров зелёных зон. В список включили Воробьёвы горы, Нескучный сад, долину Сетуни, Воронцовский парк, парк 50-летия Октября и даже парк Олимпийской деревни. Спасибо, что пока без Сокольников. Парки в Москве действительно есть. Только «выйти из дома погулять» и «поехать в парк» - абсолютно разные вещи. Хотелось бы увидеть расстояния и маршруты. На рендерах они не представлены. Ещё обещают «всегда чистый воздух и хорошую экологию». Всегда. Прямо у проспекта. Автомобили, видимо, ознакомились с презентацией и больше не дымят. Но жить предстоит не на рендере. Тех, кто не знаком с районом, после получения ключей может ждать неприятный сюрприз. Теперь к деньгам. По предложению закрытого бронирования ориентир около 700 тысяч рублей за метр. В презентации указаны 266 квартир и ключи в 2030 году. 50 метров за 35 миллионов. Сегодня деньги, квартира примерно через четыре года. Приятельница говорит: «Это дёшево». А я смотрю и думаю: что именно здесь дешёвое? Картинка? Ожидание? Воздух, который всегда чистый по договорённости с отделом маркетинга? За эти деньги покупателям будут рассказывать про статусную локацию, приватность и близость МГУ. Я риэлтор. Я понимаю, что продают будущий дом. Мне хочется увидеть не глянцевую презентацию, а реальную картинку и понять, как весь этот комплекс разместится среди существующих домов, где будут въезды и выезды и как район будет жить после его заселения. А пока ближе всего к дому расположены 270 гектаров презентации. Больше не спрашивайте, почему я не хочу принимать участие в покупке новостроек на старте продаж. Спасибо за внимание. @KaterinaDyachenko #риэлтор #новостройки

Закат в Переделкине. Осень раскрасила небо багрянцем. Такой вид был сегодня вечером из моего окна. @KaterinaDyachenko

Пятничное. Не про недвижимость. Про любовь. В одном из постов вопрос задали о том, какого мужа, или жену вы бы выбрали, если бы делали этот выбор сейчас. Денег хотят, любви хотят, внешность не последнее значение имеет. Сначала я хотела комментарий написать, но решила все в отдельный пост вынести. Внешность? Вкусы у всех разные.Вам нравится, подружки смеются за спиной. Любовь? Вы все серьезно? Даже если она и существует, в чем я сильно сомневаюсь, то со временем проходит, и остается привычка. Деньги? Сегодня они есть, а завтра может случиться все, что угодно. Секс? После 50 большинству женщин секс не нужен. Замуж? А зачем? Штампик в паспорте, а потом делить имущество? С человеком должно быть комфортно и спокойно. Понимать нужно друг друга. Знать, что если кому-то одному станет плохо, второй придет на помощь. А если одним словом, то это называется «тепло». После 50 это намного важнее, чем яхты, дворцы и секс. Что скажете? @KaterinaDyachenko #пиэлтор #жизнь

Налог при продаже квартиры может вырасти до 22%. Минфин предложил с 1 января 2027 года изменить порядок расчёта НДФЛ при продаже недвижимости. Сейчас действуют две ставки: 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. По новым правилам доход от продажи квартиры предлагают суммировать с другими годовыми доходами собственника, например с зарплатой, и применять общую прогрессивную шкалу от 13 до 22%. Изменения коснутся тех, кто продаёт недвижимость раньше минимального срока владения и обязан платить НДФЛ. При этом налог рассчитывается не обязательно со всей стоимости квартиры. Доход можно уменьшить на расходы по её приобретению или предусмотренный законом вычет. @KaterinaDyachenko #риэлтор #недвижимость #налоги

Новости Москвы на 2 октября бегущей строкой - «Москва-Сити» стал первым в России городским вокзалом с международными поездами. С 1 октября здесь останавливаются «Ласточки» Москва - Минск, а пересесть можно сразу на метро, МЦК и два диаметра. - Нового жилья в Москве становится заметно меньше. За девять месяцев 2026 года объем нового предложения на первичном рынке сократился на 32,6% год к году, до 1,95 млн кв. м. - Московское метро готовят к новому большому расширению. До 2035 года в столице планируют построить более 60 станций, программу разделили на два этапа: до 2030 года и с 2031 по 2035 год. @KaterinaDyachenko #риэлтор #москва #новости

«Авито» с 1 октября передаёт налоговой сведения обо всех, кто сдаёт квартиры? Собственников снова напугали новостью о том, что теперь налоговая будет автоматически получать информацию обо всех объявлениях об аренде квартир. Что изменилось на самом деле? С 1 октября вступили в силу новые правила обмена информацией между цифровыми платформами и ФНС. Площадки могут передавать налоговой сведения о своих партнёрах, однако это не означает, что каждый собственник, разместивший объявление о сдаче квартиры, автоматически попадает в специальный реестр арендодателей. В «Авито» пояснили, что речь идёт о пользователях, прошедших бизнес-верификацию. Передача информации в рамках нового порядка предусмотрена с согласия партнёра платформы. Новые правила также не обязывают всех собственников регистрировать договоры найма на «Авито». ❗️Важно: отмены налогов на доходы от аренды не произошло. Обязанность декларировать доходы и платить налоги в предусмотренных законом случаях существовала и раньше. А налоговая может получать информацию и по другим законным каналам. Поэтому утверждение, что с 1 октября ФНС автоматически увидит каждый договор аренды, неверно. Но и считать, что доходы от сдачи квартиры никому не видны, тоже не стоит. @KaterinaDyachenko #риэлтор #москва #недвижимость #аренда #налоги

Квартиру забрали для государственных нужд, дали другую, а при продаже новой потребовали налог. Допустим, человек прожил в своей квартире 15 лет. Потом дом или участок понадобился государству, квартиру изъяли, а взамен предоставили другую. Через год человек решил новое жильё продать. И тут возникает проблема. Старой квартирой он владел 15 лет, а новой всего год. Поэтому при продаже новой квартиры может возникнуть обязанность заплатить НДФЛ. 1 октября правительство внесло в Госдуму законопроект, который предлагает изменить порядок расчёта срока владения. Если квартиру изъяли для государственных или муниципальных нужд и предоставили взамен другую, срок владения старым жильём будут прибавлять к сроку владения новым. В нашем примере получится не один год, а 16 лет. И при соблюдении остальных условий налог с продажи платить не придётся. Для московской реновации похожее правило уже существует. Теперь его предлагают распространить на другие случаи принудительного изъятия недвижимости. Расселение аварийного жилья эта поправка не затрагивает. Пока это только законопроект, а не действующий закон. Получается, государство хочет устранить ситуацию, когда человек вынужденно меняет квартиру и из-за этого теряет право на налоговую льготу. @KaterinaDyachenko #риэлтор #москва #недвижимость #налоги