КОТЛОВАНЪ

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА: ТЕПЕРЬ ГЛАВНОЕ ДОЖИТЬ ДО КОНЦА ЛЬГОТЫ Возьмём обычную семью с тремя детьми, младшему два года. Живут в своей двухкомнатной квартире, не бедствуют, государство вроде бы не обязано срочно спасать их от жилищной катастрофы, но трое детей в двух комнатах постепенно превращают идею расширения в довольно разумную. Свою квартиру семья продаёт за 15 млн рублей и находит нормальную квартиру побольше, уже с отделкой, за 33 млн рублей. В сделку они приносят 15 млн собственных денег, то есть 45,5% стоимости новой квартиры. Это не заёмщики без первоначального взноса, не люди с тремя кредитками и рассрочкой на холодильник, а семья с тремя детьми, собственной квартирой и 15 миллионами капитала. Не хватает им всего 18 млн рублей. И государство говорит: прекрасно, у вас трое детей, значит можете получить семейную ипотеку до 18 млн рублей под 8%. Только льготный период теперь максимум 15 лет. Считаем. 18 млн рублей под 8% на 15 лет дают аннуитетный платёж примерно 172 тысячи рублей в месяц. У семьи при этом существуют ещё еда, одежда, школа, садик, кружки, медицина, машина, отдых и странная привычка иногда жить, а не только обслуживать ипотеку. Поэтому используем разумное правило, ипотека должна съедать не больше 25% семейного дохода. Чтобы спокойно платить 172 тысячи рублей, семья должна зарабатывать примерно: 688 ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ В МЕСЯЦ. То есть семье с тремя детьми, уже имеющей квартиру стоимостью 15 млн рублей, для нормального расширения желательно иметь доход около 690 тысяч рублей в месяц. Вот теперь семейная ипотека действительно добралась до массового российского семейного потребителя. Осталось только найти несколько миллионов семей с тремя детьми и доходом под 700 тысяч рублей. Но банковская математика умеет лечить неудобные цифры сроком кредита. Не нравится платёж 172 тысячи, растягиваем ипотеку на 25 лет. Если бы ставка 8% действовала все 25 лет, платёж снизился бы примерно до 139 тысяч рублей в месяц. Только государство субсидирует ставку не 25 лет, а 15. И вот здесь начинается настоящая красота. За первые пятнадцать лет семья исправно отдаст банку около 25 млн рублей платежей. Нормальный человек после такой суммы может решить, что долг почти закончился. Но остаток задолженности через 15 лет составит примерно: 11,45 млн рублей. Дети уже почти взрослые, пятнадцать лет платежей за плечами, а перед семьёй всё ещё лежит долг больше одиннадцати миллионов. И именно в этот момент государственная субсидия заканчивается. Дальше можно рефинансироваться, погасить часть долга собственными деньгами, попытаться купить у банка снижение ставки или перейти на ту ставку, которая будет действовать на рынке через пятнадцать лет. Если государство перестаёт компенсировать банку разницу между льготной и рыночной ставкой, эту разницу должен оплатить кто-то другой. И догадаться кто именно, думаю, несложно. В итоге получаем прекрасную «льготную» конструкцию. Семья продаёт собственную квартиру за 15 млн рублей, вносит почти половину стоимости новой квартиры своими деньгами, имеет троих детей, берёт ещё 18 млн рублей кредита и должна зарабатывать около 690 тысяч рублей в месяц, чтобы спокойно закрыть кредит за 15 лет. Либо она растягивает ипотеку на 25 лет, снижает текущий платёж до 139 тысяч, но принимает на себя риск того, какой будет ставка после окончания субсидирования и сколько будет стоить обслуживание оставшихся 11,45 млн рублей. И вот после всей этой арифметики остаётся один довольно неприятный вопрос. Если семье с тремя детьми, уже имеющей 15 млн рублей собственного капитала, для нормального улучшения жилищных условий нужен доход порядка 600–700 тысяч рублей в месяц, то кого именно государство теперь считает получателем семейной льготы?

Половина новостроек с риском нераспроданности пришлась на топ-10 регионов В России растет затоваренность новостройками. Очень показательная статистика на фоне ужесточения условий семейной ипотеки. Ожидаемо, спрос упадет еще значительнее, а темпы роста нераспроданности будут только увеличиваться. Уже вырисовываются регионы, где можно ждать банкротств застройщиков На начало сентября 34,7 млн кв. м строящегося жилья, или 29% всего объема, имели распроданность с учетом стройготовности ниже 60%. За август объем такого жилья вырос еще на 0,7 млн кв. м, подсчитали в "Дом.РФ". При этом 16,3 млн кв. м — почти половина всего проблемного объема — приходится на топ-10 регионов по размеру строительного портфеля. Больше всего такого жилья: — Москва — 2,8 млн кв. м; — Краснодарский край — 2,7 млн кв. м; — Московская область — 1,9 млн кв. м. Но сам объем еще не говорит о проблемах рынка региона — важнее его доля в общем портфеле. В Москве она составляет 18%, в Московской области — 24%, а в Краснодарском крае — уже 35%. Там же соотношение распроданности и стройготовности остается самым низким среди топ-10 регионов — 40%. Еще один показатель — срок продажи текущего предложения. Самые длительные сроки среди топ-10: — Краснодарский край — 5,6 года; — Башкортостан — 4,4 года; — Ленинградская область — 4 года. Наименьшие: — Санкт-Петербург — 2,3 года; — Московская область — 2,3 года; — Москва — 2,6 года. По оценке «Дом.РФ», срок более 3,5 года говорит о рисках затоваренности рынка. Ниже двух лет, напротив, возникают риски дефицита предложения. Подпишитесь на «Про квадраты». Теперь и в «Дзене»

⚡«Если EBITDA упадёт ниже, чем стоимость долга — это всё, конец» — председатель Совета директоров ГК ПАО «АПРИ» Алексей Овакимян в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройкe.pф С. Опрышко 🟠Дорогие деньги съедают рост продаж В АПРИ ожидают восстановление отрасли в 2027 году, но стоимость капитала остается насущным вопросом. «Стоимость денег, которая выросла в 2024, съедает практически всю маржу. При том, что и маржа, и продажи растут в двухзначных процентах». 🟠Инфраструктуру нельзя бесконечно перекладывать на застройщика Овакимян считает, что дороги, школы и больницы в первую очередь должны финансироваться из бюджета. «Перекладывать все расходы на бизнес, а через него на потребителя и в цену квадратного метра — пожалуй, не самое лучшее решение». 🟠«У нас не Сингапур — у нас есть где строить» По словам Овакимяна, в регионах России есть потенциал для комфортной малоэтажной застройки с большими свободными пространствами. «Мы всё-таки живём в самой большой стране в мире по площади и пытаемся расти вверх. Зачем?» К 2028 году АПРИ планирует представить свои проекты в десяти регионах России. V Саммит застройщиков России, организованный Экосистемой для девелоперов ЕРЗ, состоялся 10–13 сентября 2026 года. 📍Полную версию интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

⚡️Вторичка растёт, агенты обеспечивают 60% продаж новостроек — как меняется рынок недвижимости и зачем ему онлайн-платформы? Сергей Ерёмкин, управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости», в эксклюзивном интервью учредителю и директору Всeостройке.pф Светлане Опрышко. 🟠О росте вторичного рынка По данным платформы, в начале лета количество сделок на вторичке выросло на 33% год к году. Средний дисконт между первоначальной ценой и стоимостью продажи сократился с 10% до 5–6%. Доля «новой вторички» — объектов в домах, сданных не более трёх–пяти лет назад, — уже превышает 20%: готовые квартиры, нередко с ремонтом, конкурируют с предложениями застройщиков. 🟠О пользе платформ и переходе к онлайн-сделкам Продажа своей квартиры и покупка следующей с доплатой — один из основных сценариев рынка. Поэтому для девелоперов и агентов принципиально, насколько быстро покупатель сможет продать имеющееся жильё и выйти на следующую сделку. ☝🏻В интервью — о том, как платформы связывают вторичку с новостройками, объединяют девелоперов с агентами и сокращают издержки продаж. И о следующем этапе развития онлайн-площадок: «Глобальная задача, которую ставим перед собой мы и которую ставит перед нами государство, — сделать так, чтобы сделка с недвижимостью могла полностью проходить онлайн. На вторичном рынке он очень часто связан с осмотрами и другими офлайн-процессами: нужно приехать, посмотреть объект, собрать документы. Мы хотим максимально перевести все это в онлайн». 🟠О востребованности агентов и внедрении ИИ Через агентов проходит 60% продаж новостроек, и снижения значимости этого канала для девелоперов в компании не ожидают. На вторичке ценность специалиста — в проверке объекта, безопасном проведении сделки и переговорах в интересах клиента. ИИ-агенты помогут автоматизировать рутинные задачи и освободить время для работы с покупателями, но потребность в доверии сохраняется: «При покупке недвижимости человеку нужен сильный, авторитетный специалист, который в финале скажет: “Мы все проверили, все хорошо”. Кажется, что это просто, но на самом деле это одна из важнейших составляющих продажи недвижимости». 🟠Об ИЖС и ликвидном наследстве Сегодня заказчик сам проверяет участок, выбирает подрядчика, организует контроль строительства и оформление дома. В многоквартирном строительстве эти задачи и расходы берёт на себя девелопер. В частном — помочь заказчику могут совместно платформы, банки и государство. «Рынок загородной недвижимости и ИЖС — это про Россию. У нас большая страна, мы любим простор и большие площади. Я вижу большие перспективы развития ИЖС и внутри компании, и на рынке в целом». 🟠А что будет с домом при следующей продаже? «Знание того, какой продукт останется актуальным и какой дом можно будет передать детям, — еще один важный эффект цивилизованного рынка. Качественные дома станут действительно ликвидным наследством». 📍Полную версию интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

⚡️На Всeостройке.pф теперь можно посмотреть готовность ЖК — по оценке искусственного интеллекта Обещания застройщиков ИИ не учитывает — анализирует фотографии объекта👀 Новый блок уже есть по всем ЖК России (всех застройщиков) в соответствующих карточках на портале, причём с оценками каждой очереди отдельно. Можно посмотреть, на основании каких фото нейросеть посчитала процент готовности с датой. ☝🏻Запуск тестовый. Не согласны с результатом? Пишите нам на почту info@всеостройке.рф — со ссылкой на ЖК, пояснениями и актуальными фотографиями.

Платить цифровыми рублями можно будет без интернета. ЦБ уже работает над этим - Набиуллина.» Тут три новости…

Налог на некоторые элитные квартиры в Москве вырос в 30 раз после вступления в силу в этом году кадастровой переоценки. Платежи за некоторые объекты подскочили с сотен тысяч до миллионов рублей. Ключевым рубежом стала отметка в 300 млн рублей, после которой регионы могут повышать ставку с 0,3% до 2,5%, – отмечает директор управления элитной недвижимости «Метриум премиум» Анна Раджабова. Из 20 объектов в Хамовниках, Замоскворечье, Пресне и на Патриарших совокупная оценка жилья выросла с 3,3 млрд до 7 млрд рублей. Рекорд показала квартира на Плющихе с ростом налога с 268,8 тыс. до 11,2 млн рублей, а объект в Гранатном переулке потребует 29,5 млн рублей ежегодно. Массовых распродаж эксперт не ожидает, но предупреждает об уменьшении сроков экспозиции, поскольку многолетнее ожидание покупателя при таких ставках становится слишком затратным. @banksta

⚡«Скидки до 3 миллионов рублей — это наш реальный дисконт на квартиры» — генеральный директор «Характер Девелопмент» Артём Ведерников в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.pф С. Опрышко в рамках V Саммита застройщиков России «Характер Девелопмент» работает сразу в трёх городах — Тюмени, Екатеринбурге и Нижнем Тагиле. За девять лет в девелопменте компания построила более 250 тыс. кв. м, ещё 170 тыс. кв. м находятся в строительстве. 🟠О том, как компания выбирает новые площадки Теперь, как отмечает Артём Ведерников, одного привлекательного участка недостаточно. Каждый проект сначала проходит через финансовую модель и стресс-тесты. «Мы научились составлять модели таким образом, чтобы они выдерживали увеличение себестоимости на 15–20%. Также снижаем стоимость квадратного метра условно на 15% и снова проверяем модель». Если проект выдерживает оба сценария, он проходит дальше. 🟠«У всех всё хорошо» По словам Ведерникова, открыто говорить о проблемах рынка участники отрасли пока не особенно готовы. При этом девелоперы уже сталкиваются с более сложными продажами и снижением маржинальности. «Сколько бы я ни разговаривал с коллегами, у всех всё хорошо. Так говорят абсолютно все». 🟠Клиенты никуда не исчезли, но стали требовательнее Ведерников считает, что сейчас главная задача для застройщиков — не ждать возвращения прежнего спроса, а работать с тем покупателем, который есть. «Сегодня нужно прежде всего пытаться продавать. Мы очень активно работаем с клиентами и конверсией. Клиенты на самом деле есть, они приходят. Просто теперь они стали немного другими — более требовательными». В том числе покупатели всё чаще ждут скидок и дополнительных условий. V Саммит застройщиков России, организованный Экосистемой для девелоперов ЕРЗ, состоялся 10-13 сентября 2026 года. 📍Полную версию интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

⚡ «Кредиты сейчас — это основное, из-за чего тонут компании» — директор ГК «Победа» Юрий Поляков в эксклюзивном интервью учредителю и директору Всеостройке.pф С. Опрышко в рамках V Саммита застройщиков России, организованного Экосистемой для девелоперов ЕРЗ 🟠На юге России усиливается давление на девелоперов Краснодарский край долгое время был одним из лидеров по объёмам строительства и продаж. Сейчас, по словам Полякова, ситуация меняется: проекты, которые запускались в расчёте на более оптимистичную ситуацию, столкнулись с замедлением реализации. «Вопрос дефолта связан прежде всего с тем, что Краснодарский край теряет скорость реализации. И каждый девелопер, кто заходил в ту или иную сделку, рассчитывал на более оптимистическое развитие событий». 🟠«Из-за кредитов сейчас тонут компании» Главным фактором давления Поляков называет финансовую нагрузку. При замедлении продаж обязательства перед банками становятся для ряда компаний особенно тяжёлыми. «Наличие лишней ответственности и нагрузки сейчас играет очень негативную роль для ряда застройщиков, у которых есть кредитное обременение». 🟠Крым проверяет девелопера на прочность Работа в Крыму для девелопера, по словам Полякова, связана с дополнительными вызовами — от логистики и поставок материалов до инфраструктурных ограничений. Тем не менее в ГК «Победа» считают, что у рынка на полуострове есть перспективы — нужно только учитывать все особенности ещё до входа в проект и заранее просчитывать разные сценарии. «Если мы понимаем, что проект даже при самой плохой ситуации будет жить, мы смело в него шагаем». 📍Полную версию интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

Три пика спроса: как менялось поведение рынка на фоне изменений семейной ипотеки Неопределенность вокруг условий программы продолжает формировать волны отложенного спроса. Но между такими всплесками рынок возвращается к более равновесному распределению спроса между льготной и рыночной ипотекой. На фоне неопределенности вокруг будущих изменений программы спрос на семейную ипотеку в 2026 году уже трижды выходил на пик — в январе, июне и сентябре. Пока программа работает в штатном режиме, конкретные параметры и сроки возможных изменений пока не объявлены. 1️⃣ По данным аналитического центра «Домклик», в январе объем выдач достиг 243,5 млрд руб. — максимума года. В феврале спрос резко снизился до 105,6 млрд руб., после чего весной стабилизировался. 2️⃣ В июне, на фоне ожидаемых изменений условий с 1 июля, произошел второй всплеск — 222,4 млрд руб., что на 89,4% больше майского показателя. В июле выдачи снизились до 116,9 млрд руб., но в августе вновь выросли — до 137,3 млрд руб. 3️⃣ В сентябре, по предварительной оценке, объем выдач превысит 225 млрд руб. Таким образом, за девять месяцев 2026 года общий объем выдач может достичь 1,4 трлн руб. — на 17,8% больше, чем за весь 2025 год. При этом роль семейной ипотеки в общей структуре выдач постепенно снижается. Если в начале 2026 года ее доля превышала 70%, то в феврале—мае она составляла около 52%, а в августе — 53%. Одной из причин стало повышение доступности рыночной ипотеки на фоне снижения ключевой ставки. Новостройки остаются главным направлением: в 2026 году на них приходилось более 75% объема выдач по Семейной ипотеке, за исключением мая и июля. Средний размер кредита также немного вырос — с 5,7 млн руб. в январе до 5,9 млн руб. в августе, или на 3,2%. Это ниже указанного в исследовании уровня инфляции за январь—август — 6,3%. #ипотека Подпишитесь на «Про квадраты». Теперь и в «Дзене»

🧐🔜После обновления условий семейной ипотеки в ряде регионов России может вырасти спрос на квартиры с маленькой площадью, рассказал @ria_realty сооснователь системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. "В ряде регионов покупатель вероятно, будет готов приобретать квартиры с наименьшей допустимой площадью. Также девелоперу надо поддерживать оборот, а проще всего это сделать самым дешевым, то есть самым маленьким предложением - это логично, хотя и неэкологично для дальнейшего развития отрасли. И это касается не только однушек, это будут и минимальные двушки, трешки и так далее. Не факт, что все застройщики побегут строить маленькие квартиры, но точно будут рассматривать эту идею и как-то балансировать между осуществимой потребностью покупателя и запросом государства", – отметил Лобжанидзе. По его мнению, в случае дальнейшего падения оборотов и с учетом высоких расходов на строительство девелоперы будут контролировать выход новых объемов более тщательно. При этом сегмент ИЖС, для которого ставку оставили на уровне 6%, будет развиваться, пусть и медленно. "Для нормализации ситуации на рынке необходимо снижение ключевой ставки, чтобы любая ипотека, а не только семейная, была доступна как можно большему числу потенциальных клиентов, в том числе и на вторичном рынке", – подчеркнул эксперт. В то же время директор блока продаж жилой недвижимости "А101" Владимир Колесников добавил, что теперь девелоперы адаптируют собственные программы субсидирования к новым параметрам семейной ипотеки. "Например, если для семей с одним ребенком ставка составит 12%, то застройщик сможет субсидировать ее до привычного для покупателя уровня — до 6%. Поэтому изменения вряд ли станут шоком для рынка: часть разницы в ставках смогут компенсировать специальные программы девелоперов", – уточнил он. Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

Налоги подняли, «семейную» ипотеку по сути отменили. Когда уже новые тарифы на сотовую связь при использовании VPN сделаете? Или это на Новый Год…

Теперь застройщикам останется молиться на Эльвиру Сахипзадовну, чтобы держалась до конца и не снижала ключевую ставку и, как следствие, не упали ставки ипотеки на вторичном рынке. Кому тогда нужны будут эти новостройки? Это, пожалуй, будет последний гвоздь…

Застройщикам пояс придётся затягивать на шее, но, похоже, это никого не смущает.

Помним, на любой случай есть нетленочка-обосновашка 👆 @iliilitop

❓ Как может вырасти платеж по семейной ипотеке в столичных регионах с 1 октября ❗️ Условия выдачи семейной ипотеки изменили с 1 октября. Сейчас ежемесячный платеж по семейной ипотеке в Москве, Санкт‑Петербурге, Подмосковье и Ленобласти составляет 71,9 тыс. руб. при условии, что семья взяла в ипотеку 12 млн руб. на 30 лет. В будущем из‑за дифференциации ставок, двойного сокращения срока кредитования и роста максимального размера кредита для большинства семей максимальные платежи по вновь выданной семейной ипотеке могут подскочить на 85–139 %. ▪️Наименьшими они будут для семей с пятью и более детьми — 133 тыс. руб. в месяц. Это единственная категория семей, для которых ипотечные ставки могут стать ниже нынешних — 4 %. ▪️Наибольшими эти платежи окажутся у семей с тремя детьми — 172 тыс. руб. в месяц. Для этой категории семей максимальный кредит тоже будет 18 млн руб., но ставку для них предлагают увеличить на треть — до 8 %. ▪️Для семей с одним ребенком — 144 тыс. руб. в месяц. Это единственная категория семей, для которых максимальный размер кредита сохранят на нынешнем уровне — 12 млн руб. При этом ипотечную ставку для них могут повысить вдвое — до 12 %. ▪️Для семей с двумя детьми — 161,2 тыс. руб. в месяц. Для них ипотечную ставку повысят до 10 %, а максимальный размер кредита — до 15 млн руб. Подробнее в инфографике ❗️Как изменения отразятся на спросе После 1 октября количество семей, которые могут рассчитывать на льготный кредит, ощутимо сократится. Это дополнительно охладит рынок новостроек, в первые месяцы спрос снизится на 10–25%. Часть спроса уйдет на рынки вторички и аренды жилья, что может привести к повышению арендных ставок, прогнозируют эксперты. Плюсом станет сохранение ставки 6% абсолютно для всех семей, которые будут брать кредит на приобретение частного дома. Это сможет снова оживить рынок ИЖС. #ипотека Подпишитесь на «Про квадраты». Теперь и в «Дзене»

⚡️Новые условия и параметры семейной ипотеки. Что изменится для россиян Собрал для вас инфографику по изменениям в госпрограмме #ипотека Подпишитесь на «Про квадраты». Теперь и в «Дзене»

Банки прикрывают возможные дефолты девелоперов В июле объем проблемных корпоративных кредитов вырос примерно на 200 млрд ₽. Основной вклад внесли «рискованные реструктуризации» — когда банк меняет условия кредита, чтобы заемщик не ушел в дефолт. Чаще всего это происходит с компаниями из сферы недвижимости и отдельными промышленными предприятиями, сообщил ЦБ. При этом доля таких займов в общем портфеле банков немного снизилась — до 11,6%. Портфель растет быстрее, чем объем плохих долгов. 👉 По оценке «Эксперт РА», девелоперам станет легче, когда ключевая ставка опустится до 10%. Тогда ипотека подешевеет, а нагрузка на застройщиков снизится. Но до этого еще минимум два года. Движение.ру в МАКС

Пресс-релиз — это пресс-релиз, красивая табличка со ставками — это красивая табличка, а в самом документе по Семейке нашлось ещё несколько прекрасных деталей. И некоторые из них выглядят сильно важнее новых 8%, 10% или 12%. 1. Для обычной покупки квартиры остается только две категории заемщиков по семейной ипотеке: либо в семье есть ребенок младше 7 лет, либо ребенок-инвалид. И вот это уже довольно радикальное изменение. Сейчас отдельное право на семейку имеют семьи с двумя и более детьми младше 18 лет. С 1 октября эта категория исчезает. Можете иметь двух детей 8 и 10 лет, трех детей 9, 12 и 15 лет — семья большая, а права на семейную ипотеку больше нет. 2. Главное — льготная ставка теперь только на 15 лет. Для старых кредитов государство субсидировало ставку весь срок, для новых с 1 октября — максимум 15 лет. Взяли ипотеку на 30 лет — что будет со ставкой вторые 15 лет, это уже ваша проблема. 3. Появляется прописка. После оформления собственности заемщик должен зарегистрироваться в купленной квартире. Требование действует пять лет, а подтверждать регистрацию придется ежегодно. Не подтвердили — ставка может вырасти. 4. Хотите 6% независимо от количества детей — несите 50% стоимости квартиры. Либо в течение первого года гасите кредит так, чтобы остаток долга стал не больше половины стоимости объекта. В общем, семейка с 1 октября формально остается, но как массовый инструмент покупки квартиры становится практически бессмысленной. И сильнее всего здесь бьет даже не ставка 10–12%, а ограничение субсидирования 15 годами. «Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠