Людмила Билан || Недвижимость Нск

Дело идёт к Чёрной пятнице и в это время бывают очень хорошие возможности Не упустите шанс, хотя бы узнайте! #обмен@Bilan_pro #новостройки@Bilan_pro @bilan_pro

Три стратегии обмена вторички на вторичку. Новостройки не много иначе строится стратегия Других вариантов просто нет. Консультация @LBilan Или по телефону +79139140314 #вторичка@Bilan_pro #обмен@Bilan_pro @Bilan_pro

Узнайте как быстро закрыть ипотеку! Посчитайте, сколько в месяц вы тратите на кофе и перекусы в кафе и ресторанах. Это и есть ваш досрочный платёж, который вы не вносите. Привычные мелкие траты могут стоить вам нескольких миллионов рублей #ипотека #вторичка@Bilan_pro @bilan_pro

ДАТЬ или ВЗЯТЬ? Есть всего две стратегии покупки вторички при обмене: Стратегия - ДАТЬ Стратегия - ВЗЯТЬ Как обычно происходит поиск без риэлтора. Вы выбираете квартиру на сайтах, идёте смотреть, а свою квартиру, ещё даже не выставляли в продажу. Вы изучаете рынок, т.к не понимате, хватит ли денег. Вроде нормально, но вы делаете годами: Нашёлся покупатель - нет квартиры Нашли квартиру - своя не продана И так до бесконечности... Итак, разбираем, на примере: Нашли квартиру, сходили на показ, всё понравилась, цена ТОП. И что дальше? Ошибка № 1. Вы побежали выставлять свою квартиру по максимальной цене Это так не работает. Свою квартиру вы будете продавать 3-4 месяца, в лучшем случае, а той квартиры уже не будет! Ошибка № 2. Если у вас появился покупатель, то задаток вы также не берете, т.к нет квартиры мечты. Пока вы бегали, искали - покупатель уже ушёл.. Всё как обычно! Что делать? Выбрать одну из стратегий 1. Стратегия - ВЗЯТЬ задаток. Вы сначала берёте задаток за свою квариру. У вас есть точная сумма и сроки расчёта. Потом вы выйдете на рынок в поисках квартиры, где можно выбирать, торговаться и давать задаток. Эта стратегия подходит тем, кто хочет максимум от продажи, очень любит свою квартиру и не торопится. К покупке, нет жёстких требований. Срок стратегии ♾ 2. Стратегия - ДАТЬ задаток. Вы находите вариант, по шоколадной цене, локации и т.д И садитесь считать сделку: Цена квартиры, минус сумма платежа по ипотеке ( и/или ваша доплата). ✅️ Это и есть цена вашей квартиры, которую нужно продать, чтобы купить эту с доплатой. Потом анализируете, как выглядит цена на вашу квартиру на рынке в вашей локации: - ниже - в рынке - выше Оценить реально, есть ли люфт по цене и в какие сроки можете продать. Если это 1 месяц, то можете давать задаток, если вам нужна эта квартира. Цена будущей покупки зафиксирована, сроки тоже. Эта стратегия подходит тем, кому важно купить квартиру с определёнными параметрами: локация, вид из окна, ремонт, планировка, ЖК, этаж и т.д Ваша старая квартира используется, как ПВ на покупку новой квартиры. Срок стратегии - 1-2месяца. Всё! Другого ничего нет. Всё остальное - это туризм и способ развлечься в выходные или после работы. Стратегия 1 - это стратегия ожидания покупателя на берегу реки. Стратегия 2 - это стратегия поиска и покупки выгодного вам варианта. Теперь, пример в цифрах: Вы нашли квартиру ниже рынка на 1 млн.руб и это хорошо понимаете, поэтому и пошли смотреть. Цена 9 млн.руб Посчитали сделку - проходите по цифрам! Дали задаток. И выставили свою квартиру на 1 млн.руб ниже рынка в своей локации или снизили цену, если уже ваша квартира есть в рекламе. Цена за 9 млн.руб - это цена для быстрой продажи. Далее: Вы готовы платить по ипотеке, например, 50 тыс.руб. А это 3,1 млн.руб на 20 лет по ставке 19% Итого, цена вашей квартиры: 9 млн.руб - 3,1 млн.руб = 5,9 млн.руб В этом сегменте - 1 млн.руб в цена очень чуствительны и вы быстро продадите. Ошибка № 3. Но задаток вы не дали. А кто вам сказал, что собственник будет вас ждать? Вам всё равно? А зачем вы вообще ходили смотреть? Чтобы что? А собственник тем временем, не нашёл покупателя по низкой в короткие сроки и поднял цену до рынка, на 1 млн.руб, т.е теперь квартира для вас стоит 10 млн.руб Вы упустили вариант!!! А теперь считаем: 10 млн.руб - 3,1 млн.руб = 6,9 млн.руб 9 млн.руб - 3,1 млн.руб = 5,9 млн.руб А для вас ничего не изменилось - платёж как был, так и остался 50 тыс.руб, в обоих случаях. Но как только вы задрали цену на свой квартиру, то упустили квартиру за 9 млн.руб. Так и растёт рынок и это делают собственники, а не риэлторы. Я работаю по стратегии ДАТЬ или ВЗЯТЬ. Считаю всю сделку и всегда говорю в самом начале работы, что вы получите, как будем действовать, как будем цену считать и как не упустить свой вариант мечты. Для этого есть консультация. Запись @LBilan В некоторых случаях, консультация платная. #вторичка@Bilan_pro #обмен@Bilan_pro @Bilan_pro

А я согласна, когда огромное количество людей пишет, что риэлтору, лишь бы деньги получить, а потом хоть трава не расти. Потому, как комиссия платится по факту сделки и если что-то надо доделывать, то где гарантия, что риэлтору будет доделать? Да и вообще - ЗАЧЕМ проводить не готовую сделку? Для подготовки сделки есть срок в предварительном договоре, а срок рассчитывается, именно, из сроков подготовки всех справок. Зачем идти на сделку не подготовленными? Ну перенесли сделку на 1-2 дня и что? Если продавцу надо срочно, то идите и делайте срочно. Но принимать ваш риск на себя, покупатель не должен. Любой продавец готов в любом виде принять ваши деньги. Когда переданы деньги, покупатель никакого влияния на процесс сбора справок, разрешений и согласий, больше не имеет и становится в роли просящего... А мне эта роль неинтересна.. @bilan_pro

В комментариях под этим роликом в запрещенке, риэлторы стали писать, что мне надо делать. Б...ть🤦‍♀️🤦‍♀️🤦‍♀️ Люди настолько тупые, что не поняли смысл ролика. Тупые в основном риэлторы, которым надо провести сделку любой ценой и плевать на клиента. Это не жалоба и не поиск решения в интернете, как провести сделку любой ценой. Это рилс-позиция. Я ничего не развалила, а провела сделку на своих условиях, когда пришла адресная справка. #вторичка@Bilan_pro @bilan_pro

Я развалила сделку, теперь мы на стадии согласования условий ДКП #вторичка@Bilan_pro @bilan_pro

Если на момент сделки в квартире остаются прописаны люди, то выписывать вы их будете по суду, а это расходы, нервы, деньги. Поэтому, срок предварительного договора надо писать такой, чтобы продавец успел выписаться сам, выписать всех и получить справки Иначе сделка развалится, что и случилось сегодня. Мы заняли твёрдую позицию по этому вопросу и в итоге, перенесли сделку. Меня ненавидит продавец и его риэлтор. @bilan_pro

(poll without text)

Идёт сделка по вторичке.... Риэлтор продавца, причём директор агентства недвижимости, пишет в чат банка: Какое требование банка к справке о прописанных? Вы же не требуете на сделку? Я в ахрене... Ты в себе? Ты нас спросила? Банку плевать на то, кто там прописан, это надо покупателю!!! Без справки об отсутствии прописанных, сделки не будет! Не принесут, значит перенесём или это будет условие открытия аккредитива. #вторичка@Bilan_pro @bilan_pro

Подключайтесь к обсуждению, ролик набрал 45 тыс просмотров за сутки в запрещёнке. И что интересно, продавцы против! А вы что думаете? @Bilan_pro

Не знаю, как это попало сюда🤔 Это какая-то глубокая мысль для инсты была😁

Я вам сейчас за минуту покажу и докажу, как вас легко обмануть в сделке. Смотрите. Вот мои два ролика. Один из них набрал около 150 тысяч просмотров. Что я там вообще сказала? В первом я показала студию около 20 квадратных метров — просто потому, что многие люди покупают квартиру ещё на этапе строительства и вообще не представляют, как эти 20 метров выглядят вживую. Пока дом строится, зайти и посмотреть невозможно. Во втором ролике я сказала: люди, которые купили такие квартиры на свои заработанные деньги, — достойные люди. И их покупка тоже достойна уважения. Всё. Что произошло дальше? Люди, которые действительно купили такие студии, пришли в комментарии и сказали: «Да, мы купили. Да, мы довольны. Да, мы молодцы». А огромная часть остальных обсуждала меня. Не то, что я сказала. Меня. И вот эти люди — идеальная среда для мошенников. Потому что вы не умеете слушать. Вы не понимаете смысл сказанного. Вы не умеете анализировать информацию. Вам достаточно показать какой-нибудь раздражитель. В данном случае раздражителем была я. И всё. Вы уже завелись с полпинка и вообще перестали слышать, о чём идёт речь. Поэтому да — вы потенциальные жертвы мошенников. Причём тут даже искать никого не надо. По никам в комментариях уже можно отбирать будущих жертв мошенников. Вы для них просто подарок.

Как выглядит студия 22 м² с ремонтом, в реальности. Меряем размерчик в риэлторах😉 Ролик, залетевший в 📷 за 11 часов на 4,7К просмотров. Неожиданно, что такой простейший обзор, вызвал такой интерес #покупателю@Bilan_pro #новостройки@Bilan_pro @bilan_pro

АСМР новостройки с ремонтом от застройщика #новостройки@Bilan_pro @bilan_pro

На что вы обращаетесь внимание на просмотре квартиры, кроме самой квартиры? Большинство покупателей на просмотре смотрят: ремонт, окна, сантехнику, вид из окна, мебель, которую оставит продавец. Я смотрю ещё и на следы истории квартиры. Потому что иногда именно обстановка заставляет задать вопрос, которого не было бы ни в одном стандартном чек-листе. Одна очень показательная история при работе с покупателем. По обстановке видно: здесь долго жил пожилой человек. Причём квартира практически законсервирована в 80–90-х. Спрашиваю риэлтора: — Кто собственник? — Дочь. — Как получила квартиру? — Мать подарила. — Когда? — Восемь месяцев назад. — Мать жива? — Нет. Умерла полгода назад. Стоп. Получается: мать → дарение дочери → два месяца → смерть матери → продажа квартиры. Вот эту цепочку я уже проверяю, а не ремонт. Почему мать незадолго до смерти подарила квартиру дочери, которая и так является наследником первой очереди? Были ли другие наследники? В каком состоянии была мать в момент дарения? Почему после дарения она практически сразу умерла? Могут ли впоследствии появиться люди, которые будут оспаривать сделку? А квартира даёт мне ещё одну информацию. Я не вижу в ней присутствия дочери вообще. Ни ремонта, ни современной мебели, ни бытовых вещей — ничего, что хотя бы косвенно говорило бы: дочь участвовала в жизни пожилой матери. Это не доказательство. Это основание задать следующий вопрос: если отношения были близкими — почему я вообще не вижу присутствия дочери? Если близкими не были — почему мать незадолго до смерти подарила ей квартиру? А затем выясняется ещё одно: при продаже предлагают занижение цены в договоре. И вот теперь у меня не отдельные факты. У меня цепочка несостыковок. И вот здесь начинается самое важное при проверке квартиры Часть рисков проверяется документами. Я могу проверить продавца, договор дарения, долги, исполнительные производства, банкротство и ещё много чего. Но профессиональная проверка — это ещё и умение определить, чего вы проверить НЕ сможете. Я не смогу достоверно установить отношения матери и дочери. Не смогу получить ответ из государственного реестра: *почему женщина незадолго до смерти решила подарить квартиру, если никаких отношений нет?* Неизвестно открыаалось ли наследственное дело по этой квартире. Может там наследники уже намерены оспорить договор дарения. И справки «никто никогда не оспорит это дарение» тоже не существует. Вот почему проверка квартиры — это не: ЕГРН → паспорт → договор → всё чисто → покупаем. Проверка — это сначала найти дефект сделки или потенциальное место, где он может находиться, а потом понять: можно этот риск закрыть некой проверкой и документами или нельзя. В этой квартире часть вопросов закрыть до конца я не могу. Поэтому мы её не купили. И здесь важный момент. Стоимость моей работы с покупателем определена заранее. Финансово мне безразлично, купит клиент эту квартиру или следующую. Моя комиссия от этого не изменится. Поэтому мне не нужно убеждать покупателя купить объект, по которому у меня самой остались вопросы. Мне нужно найти квартиру, про которую после проверки я смогу сказать: «Да. Здесь я понимаю, что мы покупаем». У каждого продавца свой договор на основании которого он стал собственником, они разные и у них у каждого свои риски. Я собрала виды документов, по которым квартира может принадлежать продавцу, и вопросы, которые нужно задавать по каждому из них. Потому что к договору дарения вопросы одни. К наследству — другие. К приватизации — третьи. Какие вопросы нужно задать продавцу в зависимости от того, как он получил квартиру, — можно посмотреть здесь по каждому договору #вторичка@Bilan_pro #покупателю@Bilan_pro @Bilan_pro

Вопрос к покупателям. Интересно ваша мнение #покупателю@Bilan_pro #вторичка@Bilan_pro @Bilan_pro

(poll without text)

Подберите мне варианты. А работа уже началась или ещё нет? Как вы считаете? Вот мне действительно интересно. Человек пишет риэлтору: Нужна новостройка. Пришлите варианты. Хорошо. Но давайте сначала определимся. Прислать вам варианты — это уже работа или ещё нет? Если это не работа — тогда почему вы обращаетесь к незнакомому человеку, чтобы он потратил на вас своё время и поделился с вами своими профессиональными знаниями? Кстати, организовать для вас просмотры новостроек без ФИО и телефонов покупателей я тоже не смогу. То есть моя роль — просто предоставить вам информацию, а дальше вы пойдёте сами? Хо-ро-ший план! Только в чём тогда для меня смысл тратить на это своё время? Надо сесть и сделать работу: ▪️Посмотреть рынок под ваш запрос. ▪️Отобрать подходящие проекты. ▪️Сравнить условия. ▪️Проверить актуальность предложений. ▪️Отправить вам варианты. ❗️Потом подробно объяснить, что на самом деле выгодно, а что нет, и удержать вас от долгостроев, которые некоторые покупатели виртуозно умеют находить самостоятельно. Это профессиональная работа. Или ещё нет? Молчаливых покупателей я не встречала ни разу — при выборе новостройки всегда возникает миллион вопросов: и по самой квартире, и по условиям, и по застройщику. И если вы считаете, что это работа — прекрасно. Тогда давайте работать по правилам. Мне нужны: 1. ФИО всех членов семьи покупателя, начиная с детей 14 лет, которые могут самостоятельно вступить в контакт с застройщиком и тем самым исключить меня из сделки. 2. Телефоны всех членов семьи. 3. Заполненный бриф на покупку — чтобы понимать, что именно мы ищем и на каких условиях. Это правила работы с застройщиками: мне нужно зафиксировать перед застройщиком, что это мой клиент и я с ним работаю. Это нормальная, цивилизованная работа. Но тут иногда начинается удивительное. Покупатель: Подберите мне варианты. Риэлтор: Хорошо. Дайте ФИО и телефоны всех участников сделки. Покупатель: А зачем? И человек исчезает. А зачем тогда вы вообще ко мне обратились? Вы хотите, чтобы я начала работать на вас, но сами начинать работать со мной не намерены. И я это хорошо понимаю. Точнее, так: Информацию дай, но я тебе не доверяю и не факт, что буду с тобой работать. Дай мне только информацию, а дальше я сам. Но тогда почему работать уже должна я? И здесь есть ещё один момент. Я прекрасно понимаю, почему некоторые покупатели не хотят давать свои данные. В голове всё ещё живёт старая схема: Пусть риэлтор сначала пришлёт мне варианты. Я посмотрю, выберу интересное, а потом сам пойду к застройщику. Напрямую наверняка будет дешевле. Потому что многие до сих пор уверены, что риэлтор что-то «накручивает сверху». Но в новостройках эта логика не работает. Цена квартиры не становится выше оттого, что с вами работает риэлтор. А иногда — наоборот. У риэлтора может быть партнёрская скидка от застройщика, и тогда с риэлтором квартира может обойтись вам даже дешевле. Например, на 15% дешевле, чем при самостоятельном обращении в отдел продаж Вы можете взять у риэлтора его знания, его время, его анализ рынка, получить от него подходящие варианты, а потом самостоятельно прийти к застройщику и купить квартиру. Только дешевле от этого квартира для вас не станет. Знания, опыт, безлимит консультаций при выборе новостройки, обсуждение вариантов и комментарии о том, как работает рынок, — в общем, экспертное сопровождение выбора — вы готовы взять. А соблюдать правила работы профессиональных участников рынка — не готовы? Ну 🔥🔥🔥 Покупатель: Напрямую наверняка будет дешевле! Это было 10 лет назад. Но потом застройщик понял, что лучше поделиться своей прибылью с профессионалами рынка недвижимости, чем содержать огромные отделы продаж на окладах и социалке, с оплатой больничных, декретные и т.д Но этот миф живее всех живых - Приду сам, будет дешевле! Застройщик платит комиссию партнеру. Покупатель не партнёр, это клиент. Решили пройти весь путь самостоятельно? Конечно, можете. Только комиссию риэлтора застройщик вам не отдаст. Покупателю она не выплачивается. Эти прибыль застройщика и останется у застройщика. Так где экономия? Так же как застройщик может платить банку за снижение процентной ставки по вашей ипотеке. Например, с 20% до 13% для тех, у кого нет льгот. Или с 6% до 3,5% по семейной ипотеке. А это расходы застройщика, и он сам принял такое решение. Вы принимаете эту выгоду. Вас устраивает, что часть ваших расходов берёт на себя застройщик. Но тогда почему вы хотите пользоваться тем, что оплачивает застройщик, и при этом не хотите соблюдать правила, по которым он это оплачивает? Нельзя взять только удобную часть системы: Пусть застройщик платит, но работать по его правилам я не хочу. И вот это уже совсем другой вопрос. Если вы изначально не собираетесь работать с риэлтором — зачем вы просите его работать на вас? Хотите самостоятельно искать, выбирать и покупать у застройщика — ну тогда логично и искать самостоятельно. Или не так? А если вы обращаетесь к риэлтору со словами: «Подберите мне варианты», значит, вы уже просите другого человека выполнить для вас работу. Что-то я не поняла: а как я попала в должники? И тогда возвращаемся к тому, с чего начали: Подберите мне варианты. Так работа уже началась или ещё нет? Как вы считаете? #новостройки@Bilan_pro #покупателю@Bilan_pro @Bilan_pro

Моя ошибка. Эта ошибка стоила мне многих часов бесплатных консультаций. И что удивительно, ожесточенных споров, со стороны того, кто обратился. Людмила, посмотрите договор. Всё ли там нормально? Раньше я сразу начинала отвечать. И это была моя ошибка. Я открывала договор, начинала объяснять риски, задавать вопросы, рассказывать, что нужно проверить, пытаясь докопаться вглубь. Через 10 минут человек начинал со мной спорить, потому что не видел рисков. А я моделирую ситуацию, где сделка развалится. Человек защищает свои договорёности, а я ищу дефект в сделке. Я отвечала не на заданый вопрос. Предварительный договор нельзя оценить отдельно от всего. Это результат работы, ДО его подписания. Он отражает: ✔️ как и какие переговоры вы провели; ✔️ какие ответы получили от продавца; ✔️ какие документы запросили и изучили; ✔️ на каких условиях договорились; ✔️ какую схему расчётов выбрали; ✔️ какие риски вы уже оценили самостоятельно; ✔️ какая была глубина вопросов, что вы увидели или не увидели риски по сделке; ✔️ как будете проводить сделку; ✔️ как будете контролировать завершение, если это требуется, если в сделке есть дети собственники. Всё это должно быть отражено в договоре. По сути, это ваша дорожная карта сделки на 1-2месяца. Каждый пункт имеет для вас последствия. А меня не было на том этапе сделки. Но меня просят оценить его результат. Я не знаю, какие вопросы вы задали. Не знаю, что вам ответили. Не знаю, какие документы вы видели. Не знаю, почему вы приняли именно такое решение. Я могу только предполагать, опираясь на 30 лет практики, опыт проведения сделок, взаимодействия с банками, застройщиками, нотариусами, органами опеки и анализа сотен различных ситуаций. Без документов и участия переговоров, я додумываю и моделирую возможные ситуации и риски и вам это говорю. Как можно профессионально оценить результат, если неизвестно, как вы к нему пришли? Поэтому теперь мой ответ будет другим. Что именно вы хотите, чтобы я проверила в договоре? Риски? То есть вам нужна не проверка договора. Вам нужна экспертиза сделки... задним числом. А для оценки рисков нужно сначала изучить документы на квартиру, обстоятельства и причины продажи, возраст участников сделки и их поведение на задатке и т.д., если вы хотите получить профессиональную оценку рисков. Или нужно посмотреть орфографию? Если вам нужна проверка орфографии — достаточно договора. Если вам нужна оценка рисков — это уже совсем другая работа. Так что конкретно нужно посмотреть? Потому что договор — это результат ВАШИХ переговоров с продавцом, фиксация условий сделки и надежда🙏, что всё пройдёт хорошо. А я буду разрушать эту надежду, потому что вижу иначе - я смотрю в глубину. Если вы смело пошли в сделку самостоятельно, и без юриста, и без риэлтора, то вы сами можете проверить всё в договоре, т.к. это результат ВАШИХ переговоров и ВАША оценка рисков на разных этапах сделки. Вы сами написали себе дорожную карту, вы и будете идти по ней... А если вы сами не знаете, безопасны ли те условия, о которых договорились, то почему решили, что можете провести сделку самостоятельно? А предмет моей экспертизы — сделка целиком. Я сама выстраиваю её логику и дорожную карту от первых переговоров до завершения сделки, а не оцениваю отдельный договор в отрыве от всего процесса. Для меня договор - это фиксация этапа работы. А для вас - это начало? Именно поэтому я начала собирать шпаргалку для самостоятельных покупателей квартир. Я учу задавать вопросы, думать как эксперт, слушать и анализировать ответы. Это первый уровень вопросов. Если вы решили покупать квартиру без риэлтора, эта информация поможет вам понять: • какие вопросы нужно задать продавцу; • на что обратить внимание ещё до подписания предварительного договора. Это не готовые ответы на все случаи жизни. Возможно, вас удивят вопросы, но это именно так и работает, если мы говорим об экспертизе. Это инструмент, который поможет вам научиться думать как эксперт и увидеть риски ещё до того, как они превратятся в проблему. #услуги@Bilan_pro #вторичка@Bilan_pro #покупателю@Bilan_pro @Bilan_pro