📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

(poll without text)

Telegram doesn't show this post on the web. Open it in Telegram to see it.

ОГО! ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В МОСКВЕ ДОГНАЛИ ЕВРОПУ. YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Друзья, всем привет! Рубрика вредных советов, или как потерять деньги на недвижимости. Больше историй, как не надо делать в недвижимости, читайте в нашем проекте с Домклик для РБК.

Тут в офисе еще скидку получили пару процентов - имейте ввиду. Если нужно купить - пишите в личку.

Telegram doesn't show this post on the web. Open it in Telegram to see it.

Глянул еще цены на однушки от застройщика в Павсити, тоже норм стали, но ключи на год позже - конец 2029 Мой Telegram / MAX

+4

✅️ Гранель на Павелецкой, (MYPRIORITY Paveletskaya) строят тут Сегодня поговорим о 2 очереди с ключами в конце 28 года, потому что Гранель сделала неплохие скидки и цены стали интересными на Павелецкой (в Мневниках, кстати, тоже). Вторая очередь имеет гораздо больше мелкой нарезки - студий и однушек, чем первая, которая является более семейной. Сдача дома: III кв. 2028 🔑 Выдача ключей: 30.12.2028 ✅️ Для себя. Это ЦАО, район Замоскворечье, строят турки, качество домов неплохое. Потолки 3 метра, что для меня является оптимальным, так как сейчас живу с 3.2+ и уже тяжело лезть под потолок при необходимости. Меня немного напрягает со стороны Дубининской лязг трамваев, а с другой - поезда. Хотя моя бабушка жила прям рядом с трамваями, я все лето у неё проводил и привык, поэтому для жизни я бы этот ЖК рассмотрел. С моей разъездной работой жить нужно в центре - удобно добираться повсюду. Есть где погулять - рядом прогулочные гастрономические улицы Замоскворечья (Пятницкая, Новокузнецкая), Шлюзовая и Озерковская набережные, да весь центр по факту рядом 😊 Но, если вы любите парки, природу и зелень - вам точно не сюда, тутгород. ⭕️ Под аренду. Несмотря на снижение цен на евро2, они по-прежнему стоят не дешево, особенно если учесть необходимость ждать более 2 лет и потом еще ремонт делать. Однушки тут сейчас продают по 24-25 млн, а рядом Павелецкая сити готовая на вторичке продается от людей за те же деньги с вайт-боксом. А с ремонтом и мебелью за 28-29 млн можно купить от флипперов и сразу сдавать! За 2.5 года, пока вы получите и отремонтируете Гранель, Павелецкая Сити принесет вам около 4 млн рублей только арендой. Если эту сумму вычесть из цены квартиры с ремонтом, то вы сейчас можете приобрести однушку без рисков и ожиданий за 24-25 млн в Павсити с ремонтом и мебелью против бетона от Гранель с ключами в 2029, по факту, году. Я понимаю, что локация Гранели может вам нравиться больше для жизни и не спорю. Я бы для жизни тоже выбрал 1 очередь Гранельки или даже вторую. А вот молодым арендаторам и их родителям, котрые покупают и арендуют для своих чад квартиры, Павсити очень даже нравится своей молодежной концепцией и комьюнити. Гранелька же наоборот - строит более взрослый прооект. Но мы же в аренде должны ориентироваться на ЦА, а это как раз молодые люди от 18 до 30 лет (или сами платят или родители). Аренда тут и в Павсити похожа и сейчас составляет около 120-130 тысяч. Не будет Гранель сильно дороже уходить, разве что ЦБ снизит ставку, но тогда аренда везде взлетит. Брать стоит в рассрочку, если не хотите сразу платить всю сумму на вторичке, об этом расскажем в личке. ✅️ Инвестиции. Проект находится не только в центре, но и в одной из лучших инвестиционных локаций Москвы. Формируемый Павелецкий деловой район - второй, на сегодня, по значимости офисный хаб Москвы после «Москва-Сити». Вокруг сосредоточены штаб-квартиры крупнейших банков, IT-компаний и консалтинга, а также корпуса РЭУ им. Плеханова и НИУ ВШЭ. Спрос на долгосрочную аренду качественных студий и евродвушек со стороны «белых воротничков» и студентов здесь будет расти. На мой взгляд, евро2, котрые сейчас стоят по 24-25 млн, через 5 лет будут стоить около 40 млн, когда дома достроят и ремонты закончат. Эх, пару лет назад я писал разбор и рассказывал, что в Павсити такие квартиры по 17 млн продают тут: https://t.me/Kharyb/5838 Аренда тогда была выше везде. 👆 PS Похоже скидки начинаются и это хорошо - будем наблюдать. Локация на Павелецкой мне нравится, я - городской житель. Может быть через 10-15 лет что-то изменится, но пока что жизнь в центре для меня в приоритете. Дома хорошие, себе бы купил за такие деньги. А вот под аренду стоит сначала смотреть на Павсити на вторичке в первую очередь. Пишите в личку, если нужно подобрать такие квартиры вам в Гранельке или Павсити и десятке других ЖК, постараемся получить для вас лучшие условия. Мой Telegram / MAX

✅ Когда высокая ликвидность недвижимости становится проблемой? Принято считать, что ликвидность — одно из главных достоинств недвижимости. Но возможность быстро продать объект ещё не значит, что это была хорошая инвестиция. Российский рынок недвижимости чувствителен к политической и экономической нестабильности, поскольку люди традиционно воспринимают недвижимость как защиту капитала, тихую гавань, где можно переждать очередной кризис. И максимальные колебания показывает массовый рынок квартир, в этом он похож на фондовый рынок. Что-то произошло - все побежали покупать, цена взлетела. Сможет ли потом покупатель такого переоцененного в моменте актива продать хотя бы по той же стоимости? Нет. И история рынка недвижимости знает массу таких примеров. Какой вывод? Здесь должна работать логика тихого капитала: выбирать актив на длинном горизонте, оценивая не только его текущую цену, но и факторы, которые формируют его долгосрочную ценность, такие как природа, климат и востребованность локации. Таким интересным растущим рынком сейчас является Крым, но не весь. На Южном берегу Крыма предложение ограничено самой природой: узкая береговая линия, горный рельеф, мягкий климат и небольшое количество участков у моря. Воспроизвести такое сочетание в другой локации невозможно. На этих неповторимых факторах строится инвестиционная логика Секретного проекта «Таврида Девелопмент» в Ялте. На первой береговой линии компания создаёт курорт площадью около 8 га с собственным променадом протяженностью около километра, четырьмя парками и восемью ресторанными концепциями. Инфраструктура объединит семейный отдых, деловые и событийные форматы, здоровье и восстановление, а также приватные резиденции с видовыми характеристиками. Для долгосрочных инвестиций важны перспективность вложений, потенциал роста стоимости и ликвидность. Но в конечном счёте многое зависит от самого актива: его местоположения, уникальности и характеристик, которые невозможно воспроизвести. Именно они отличают редкий курортный продукт от типового предложения и определяют, за что покупатель будет готов платить в перспективе. Тем, кто хочет изучить проект подробнее, уже доступна возможность заявиться на закрытый пресейл Секретного проекта «Таврида Девелопмент» и узнать о специальных условиях участия. 👉 Заявиться на закрытый пресейл

Telegram doesn't show this post on the web. Open it in Telegram to see it.

👆Показал где планируется построить новое и супер-новое метро в Новой Москве и попытался найти там инвест

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Telegram doesn't show this post on the web. Open it in Telegram to see it.

✅️ Позавчера на консультации обсуждали объекты, которые клиентка нашла сама и хочет купить для инвестиций и просто вложить деньги, сохранить капитал и перенести его себе в будущее. Важно обогнать инфляцию и выгодно сдавать в аренду. Она разрешила написать об этом - ей интересно ваше мнение тоже. Разумеется, без ссылок на конкретные квартиры. Выбор необходимо сделать из трех вариантов: 1️⃣ Прекрасная евро4 в проекте Остров, ценник 80 миллионов, ключи в 2028 году. Покупка за наличные. 2️⃣ Евро3 на вторичке в относительно современном проекте бизнес-класса с хорошим ремонтом и мебелью, рядом с Сити. Планировка неплохая и вид хороший на Сити. Цена такая же. 3️⃣ Сталинка-трешка в тихом центре, дом чистый и аккуратный, хорошие соседи. Цена тоже в этих границах, но необходимо обновить ремонт. 👆 Выбор своеобразный. ⭕️ Остров еще будет развиваться и цены будут расти выше инфляции. Там очень много спортивных сооружений, детской и взрослой инфраструктуры, чистый воздух, строятся мосты и БЦ. Лет 15 точно можно квартиру не продавать. Аренда была бы около 300-350 тысяч сейчас, но будет повыше через 3-4 года. Правда нужен хороший ремонт, который обойдётся в сумму около 15+ млн с меблировкой, поэтому доходность очень скромная. ⭕️ Что касается е3 в районе Сити, то дом уже мощно вырос - примерно в 3 раза за 10 лет с момента старта стройки и сейчас из этой инвестиции пора выходить, а не заходить. Лет через 5 ЖК начнет устаревать. Узнаете о каком проекте речь? ⭕️ Сталинка в центре - прекрасный вариант для жизни, однако аренда там не высокая относительно цены покупки. А чтобы сдавать такую квартиру за приличные деньги, нужно полностью переделать ремонт, а это выйдет дороже Острова из-за демонтажа. Такие квартиры выгоднее снимать за копейки и жить в центре, а не покупать для сдачи, об этом подробно рассказал и показал в ЭТОМ ВИДЕО ❗️Сталинки в центре могут расти, потому что альтернатив особо нет - новое жилье там исключительно элитное и стоит космических денег, в общем не конкурент. Но старые дома все равно растут не так хорошо, как новые проекты в хороших перспективных районах. В общем все объяснил, посоветовал ещё подумать и поискать. Я знаю проекты гораздо интереснее. Вот тут подсвечивал ранее интересные варианты, когда писал про подбор за 70 миллионов в Ривер Парке: https://t.me/Kharyb/8586

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

+6

✅ Ориент Экспресс, РГ-девелопмент, строят здесь Вы просили разбор в чате по этому проекту, так давайте сделаем, потому что мне он тоже интересен. 🏢 Что строят: в 1 очереди два корпуса с полной отделкой на 6 и 22 этажа, в которых будет 244 квартиры и подземный паркинг на 218 мест. Потолки - 3.1 метра, как раз с отделкой будет 3. 🔑 Сдача дома: I кв. 2029 Выдача ключей: 30.12.2029 То есть по факту 2030 год. ✅ Для себя проект неплохой. Обещают приватный двор с детской, спортивной и тихой зоной отдыха, паркинг нормальный, ценник на него надеюсь увидеть вменяемый. На метро до центра всего 10 минут❗️Дома - не муравейники. Прямой выход в парк к Владимирскому пруду, а рядом вообще огромный Измайловский парк. Тут же промзона Прожектор, которую обязательно когда-то всю застроят, а значит рядом будет шум от стройки какое-то время вместе с большим количеством иностранных специалистов, но потом получите новый район с массой свежей инфраструктуры. Еще шум и пыль от дорог будет и это, в отличие от стройки, не пройдет. Ценники на семейные квартиры выглядят нормально, ведь они с полной отделкой. Трешки по 80 метров стоят от 35.5 до 40 млн. Если вычесть ремонт, то получаем в бетоне около 30-35 млн. Вполне нормально для такого ЖК и локации, где вы в готовых домах с ремонтом купите трехкомнатную квартиру 80 метров за такие деньги в 10 минутах от центра на метро рядом с парками? А вот однушки… Давайте о них в разделе под аренду поговорим. ⭕️ Под аренду не нравится мне. Однушки приятные и планировки норм, но сдали бы вы их тысяч за 100 сейчас. Наверное за 120 получится сдать в 2030 году. А продают их уже сейчас за 23.5-25 млн. Даже с учетом отделки доходность навряд ли превысит 5%. Такая доходность сейчас есть на вторичке. Да что там говорить, я Барклая с ремонтом и мебелью в 23 уложил и сдам минимум за 100. Да, метраж у меня меньше, но где Фили, Поклонная гора, Сити и где Шоссе Энтузиастов? Так мне и ждать не нужно, рисковать не нужно, а за 3.5 года до ключей в Ориенте я получу минимум 3 миллиона чистыми. Скорее - 4. Таким образом Барклая с ремонтом и меблировкой мне в 23 обошелся минус 3.5-4 млн на аренде до 2030 получу, зачем же мне ждать, рисковать и заходить в проект от РГ примерно на 3 млн дороже даже с учетом метража? Точно также и клиентам на подборах объясняю и покупаем пока другие ЖК для сдачи и под инвест. ⭕️ Инвестиции. Как я выше написал - ждать долго, стоимость высокая, я сейчас клиентам подбираю за эти деньги готовые ЖК или близкие по готовности. Мы тут же их ремонтируем (если нужно) под ключ и меблируем и сдаем. Никакого риска, не надо ждать и морозить деньги, денежный поток сразу поступает или чуть позже будет. При этом наши проекты со временем вырастут не хуже Ориента и подобных ЖК в стройке, потому что дома тоже новые и локации перспективные. Хотите также - пишите в личку, условия работы тут: https://t.me/Kharyb/5241

Друзья, пока не работает ЦИАН, если нужно снять квартиру - используйте мой канал с лучшими объектами. Ссылки могут на ЦИАН не открываться, поэтому просто кидайте в личку нам заинтересовавшее вас объявление и менеджер переключит на того, кто сдает квартиру. Спасибо.

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

+4

Продолжаем нашу ежемесячную считалочку, друзья! Сентябрьская была тут: https://t.me/Kharyb/9715 ✅ Количество квартир в продаже в Московском регионе (Москва и МО) продолжает медленно расти, за месяц экспозиция еще подросла чуть более, чем на 2000 объектов, чем было в сентябре. ✅ Если брать только Москву, то квартир в продаже (новостройки и вторичка) стало больше на 3000 - 95513. ✅ Если смотреть только вторичный рынок Москвы, то квартир стало больше в продаже на 2000, чем было в сентябре - 38067. Так что разговоры о том, что экспозиция на вторичном рынке снижается не соответствуют действительности. ✅ Новостроек выставили в Москве в октябре на 1500 больше, чем было в сентябре - 57 446. ✅ Новой и относительно новой вторички, с годом выпуска после 2017 года стало тоже больше на 500 квартир - 15142. ✅ В аренде Московского региона все стабильно - почти 37000 квартир, что очень много. Конкретно в Москве стало больше объявлений на 1500 штук и теперь их 26429 штук, как было в августе +- ✅ Квартир в аренде в Москве в новых домах от 2017 года постройки осталось примерно столько же - 8994. Рост предложения идёт в основном за счет старого фонда. Нужно его продавать... Как мы с вами видим, в аренде сохраняется большое количество лотов без роста и снижения экспозиции. А вот в продаже 3 месяца подряд медленно растет количество объявлений во всех сегментах. Пока что рост незначительный, но тенденция есть. Будем наблюдать. До встречи в ноябре на считалочке 🤗 #Считалочка@Kharyb Мой Telegram / MAX