📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Денежная масса РФ в сентябре выросла на 0,6% м/м, годовой рост ускорился до 13,2% — ЦБ Читать далее 👉 https://smartlab.news/i/206795 мы в max

🔥 Сентябрь был горячим: ✅️ В Старой Москве продали на 33% больше лотов, чем августе❗️ ✅️ В Новой Москве на 48% ❗️❗️ ✅️ В Московской области вообще на 55% больше ❗️❗️❗️ 👆 В среднем по региону рост продаж составил 46%. Вы можете решить, что такой рост продаж связан с забегом в последний вагон семейной ипотеки, но это не так. О том, что условия изменятся объявили всего лишь за несколько дней и, взглянув на табличку выше, вы убедитесь, что доля ипотечных сделок по региону в среднем выросла всего лишь на 6%, а рост продаж составил 46%. Я связываю выросшие продажи с возвращением делового сезона, ведь летом по причине отпусков эти же продажи и падали. Ну и немого все-таки ипотека помогла. Большинство наших подборов были в кеш. В семейную ипотеку тоже брали, напрмер купили клиенту эту замечательную квартиру в ЖК МОД. Хотя тут больше половины тоже кеша вышло. Еще взяли евро2 за 17 млн в ЖК Волжский парк, такие там сейчас выше 18 продаются. Купили е2 в Яузе, евро3 в Мичуринском парке, евро2 и студию в Первом Дубровском двум разным клиентам, однушку в Кавказском. Еще выбрали е2 в Интеллигенте, Хедлайнер, Матвеевский парк, Примаверу, Спарк и наверное что-то еще - уже не помню в моменте. Бюджеты были от 11 до 55 млн. Большинство покупок 20+- миллионов. Еще были десятки консультаций, на которых мы с клиентами обсуждали выбранные ими квартиры и ЖК практически каждый день. Какие-то я не рекомендовал, другие - пропускал, остальные очень хвалил. Были консультации и по стратегии покупки: продавать или нет текущие квартиры, за сколько, что можно купить взамен и тд и тп. Я сейчас купил дорожку домой и уже намотал километры во время разговоров, надеюсь скоро весь лишний жир уйдет, а пока процент его у меня - 22%. Еще много времени силовым уделяю. 🙄 Возможно сейчас мы увидим с вами небольшую коррекцию цен, но я сильно не рассчитываю на неё, так как вижу большое количество покупателей за банкнотами в руках в засаде, выкупающих любые разумные скидки. В 27 году ждем новый виток роста денежной массы и цен на все, подробно писал тут: https://t.me/Kharyb/9788

+6

В запрещённой сети, в одной ветке девушка задала вопрос - в какой стране можно что-то купить за 100.000 евро под сдачу и инвестиции? Привожу вам свой ответ и несколько чужих. Мне очень повезло, что я имел большую насмотренность на момент 2023 года и понимал, что в Москве долго такие цены не продержатся - это невозможно и льготная ипотека тут не при чем. Люди смеются над этой суммой на скринах, а наши думали что это дорого. Просто не могла Москва стоить за однушку 100.000 евро никак. А она стоила. Поэтому и писал, что цены вырастут много раз на этом канале с 2023 года, но ждуны ждали что "цены рухнут". Ага, бесплатно вам квартиры раздавать будут в одном из самых крутых и дорогих мегаполисов мира, мечтатели. Отдельное внимание обратите пожалуйста на доходность от аренды и налоги и риски в мире и они не выше, а часто и ниже Москвы. А вишенкой на торте можно отметить, что Москва, если сравнивать с локациями гораздо проще, стоит дешевле многих из них до сих пор. Прочитайте этот мой пост от 24 года и все поймете: https://t.me/Kharyb/5348 PS Самое смешное, что даже сейчас, когда денежная масса растет, а деньги быстро обесцениваются есть верующие в обрушение цен. Рух возможен только при жесточайшем кризисе, если упадёт все или почти все, но в этом случае иметь стены в Москве очень разумно.

(voice without text)

(voice without text)

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

+1

✅️ Верн, Неометрия, строят вот тут. Давайте сегодня разберем новый проект, в котором за пару дней на закрытых бронированированиях через брокеров ушло несколько десятков квартир и я расскажу свое мнение. В субботу клиент пришел на консультацию, чтобы обсудить Верн и лоты в нем. Скажу сразу, большого восторга я не испытал, но и ругать ЖК не стал. ❓️Что строят: Сейчас продают два маленьких корпуса первой очереди - Б1 и Б3 на 266 квартир. 🏢 Корпус Б1 включает в себя 6-8 этажей на 91 квартиру. 🏢 Корпус Б3 - 10-12 этажей на 175 квартир. 🙄 Всего будет 4 корпуса высотой от 6 до 56 этажей, квартиры продают без отделки, площадь лотов от 31 до 129 м², потолки от 3,2 до 5,7 м, панорамное остекление, архитектура от Kleinewelt Architekten. Обещают приватный двухуровневый зеленый двор с 1,7 га, подземный паркинг на 392 машино-места, что очень мало для этого ЖК, поэтому паркинг будет золотым, имейте ввиду, автолюбители. 🔑 Ключики вы получите в декабре 2030 года - читайте 31 год. А дома обещают сдать во 2 квартале 2030 года. Ждать более 4 лет надо, а рассрочки на 2 года пока что в основном дают. То есть вы все равно отдадите все деньги и ждать минимум ещё 2 года придётся. ✅️ Для себя район мне нравится. Место престижное. Рядом парк, МГУ, другие ВУЗы, вся сложившаяся отличная инфраструктура, ведь застройка точечная. Не нравится мне Проспект Вернадского под боком, потому что в сталинках рядом я бывал и шум там стоит приличный, а на подоконниках постоянно пыль. Но дома Б1 и особенно Б3 находятся внутри застройки и не должны сильно страдать. Сам проект на рендерах выглядит интересно, посмотрим что региональный застройщик нам покажет по факту. Девелопер, кстати, известен на Юге и строит не мало... ⭕️ Под аренду. На самом старте были лоты по 31.5 млн за 47 метров, сейчас уже ценник за метр скорректировали до 890.000 и однушки предлагают по 40 миллионов без ремонта. С ремонтом в 2031 году это будет стоить 50 млн. Сдали бы вы сейчас такую квартиру за 150-170 тысяч. Наверное через 5 лет сдадите за 220-250. Обычная рыночная доходность для таких проектов, ничего выдающегося. ✅️ Инвестиции. Вот, например, Инноватор готовая квартира. Проект попроще, но ждать 4 года не нужно, ценник ниже на 10 млн и аренда до 31 года принесет около 5 млн чистыми. Если вычесть 5 млн из цены, но получим стоимость 23 млн. Не нравится фасад Инноватора, получите Настоящее, евро3, 63м2, с полной отделкой по цене однушки в бетоне в Верне. Или вот однушка в Настоящем с ремонтом и мебелью за 36 млн, что ниже нынешних цен в Верне и район тоже отличный, не? Кстати, Настоящее мы брали пару лет назад по 20 млн за евро2 и квартиры побольше, тут писал: https://t.me/Kharyb/6723 Вот Событие, однушка за 36 млн с полным фаршем. ЖК Небо, например, однушка за 30 млн. И тд. ❓️У меня вопрос к покупателям Верна: "Ради чего вы покупаете ЖК с ключами в 2031 году, по факту, тем более во времена повышенных геополитических и экономических рисков? Я не вижу тут сильно низких цен, я не понимаю зачем ждать и рисковать. Я не знаю ни одного профессионального коллегу-инвестора, который сейчас покупает такие проекты. PS Верн стартовал с нормального прайса, забрал десятки броней от богатых местных и впечатлительных непрофессиональных инвесторов, которым красиво его отрекламирвали брокеры. Для меня этот старт мог бы быть интересным в спокойные стабильные времена и по 600.000 за метр, а не по 800-900, как по факту многие зашли. Потому что выгоднее купить уже построенные новые ЖК в локациях рядом и не брать на себя повышенные риски, да еще на аренде получить 5 млн за время, пока Верн построят. Зачем вы сейчас покупаете Верн и иже с ним? Мой Telegram / MAX

(voice without text)

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Кстати, вы знали что есть исключения и не всегда нужно платить налог с дохода от продажи квартиры, даже если она в собственности менее 3-5 лет? Необходимо только в точности соблюсти несколько условий ст 217.1 НК РФ: 1. Двое детей. 2. Покупка новой квартиры - взамен проданной, в том же году или до 30 апреля следующего года после продажи. 3. Общая площадь приобретенного жилья должна быть выше проданого. 4. Кадастровая стоимость проданого жилья не должна превышать 50 миллионов. 5. На момент продажи старой квартиры у вашей семьи не должно быть в собственности больше половины (50%) другой недвижимости, которая просторнее или дороже той, которую вы покупаете взамен. Это очень упрощенно я написал. Чтобы не наломать дров - внимательно читайте НК РФ. Смысл этой льготы в том, чтобы семья с детьми могла улучшить свои жилищные условия и не ждать 3-5 лет. Просто вчера с таким кейсом консультировал клиентов. У них есть квартира поменьше и они хотят купить трешку. Я по налогам не особо консультировал, больше говорил о том, что они могут и где себе купить, за сколько продадут свои квартиры и тд. Но решил, что кому-то из вас будет полезно, раз уж заговорили об этом. Мой Telegram / MAX

Многие до сих пор считают, что налог с переуступки платить не нужно - не узнают. Нужно и вполне могут узнать.

Недавно общался с коллегой, его знакомый совершил серьёзную ошибку - уговорил собственника продать квартиру с занижением и обещал что все будет в порядке. Через какое-то время покупатель сдал продавца налоговой. Не знаю зачем, может ради вычета, может был другой мотив, но факт остаётся фактом: Собственник попал на 1.5 млн налог и штраф, при этом сдал риэлтора, видимо обиделся. Предъявил всю переписку. Агент получил 1.5 года условно. 20 раз подумайте, прежде чем такими вещами заниматься. История реальная. Мой Telegram / MAX

Telegram doesn't show this post on the web. Open it in Telegram to see it.

👆Приятно читать )

Александр, здравствуйте. Хочу выразить Вам огромную благодарность! Благодаря Вам и Вашему чату мы смогли купить квартиру в Саларьево в ноябре 24г. Кроме того, отдельная благодарность за ХС. Нам сделали всё как и договаривались. Потом сдали её снова с Вашей помощью. Олег нашёл хорошего арендатора. Олегу тоже благодарность, всегда был на связи. В августе 26г. дочка закончила учёбу и сама заехала в эту студию. Мы с мужем к ней приехали и впервые увидели квартиру. ( сами живём в Сибири). И вот тут мы ещё раз убедились в правильности нашего решения доверить мебелировку Вашей команде. Всё в квартире сделано удобно, функционально, мест для хранения очень много, диван классный, большой. При этом всё стильно, эстетично. Сколько времени бы нам потребовалось чтобы мебелировать самим! Где искать шкафы, магазины, и т.д., делать на заказ, ждать? Это у себя в городе мы знаем где заказать, что купить, на своей машине можем что-то привезти, а в Москве..... Прибавить сюда ещё деньги на авиабилеты, на посуточная аренду, и т.д. Короче, только спустя год мы в полной мере осознали наше счастье от знакомства с Вами, сколько времени и нервов мы сэкономили благодаря Вам. Желаем Вам и всей Вашей команде успехов, процветания, хороших и благодарных клиентов! С уважением и благодарностью Лариса и Максим.

+1

✅ Скай Гарден, ФСК, строят здесь Недавно на подборе обсуждали с клиентами ЖК «Скай Гарден», ибо были хорошие скидки на квартиры в построенной первой очереди. А может и сейчас есть - напишите мне, если нужно узнать. Например, студию-однушку отдавали за 15,4 млн в вайтбоксе, а у нас была семейная ипотека и вариант мне показался достойным чтобы вам об этом рассказать. ️ ✅ Для жизни. За свои деньги, а особенно при условии дополнительных скидок, которые нам с клиентами давали, проект заслуживает внимания. Ибо даже в комфорт классе трудно найти альтернативу. Здесь все-таки дома ближе к бизнесу относятся - сами съездите посмотрите, уже вполне можно оценить. При этом ключи либо выдают сразу – на готовый корпус, либо скоро - в конце 27 и весной 28 года. До метро путь займёт минут 17-18, но тут есть нюанс: будет новая улица и путь станет комфортнее, вот читайте и на скрине показано. Еще застройщик шатл запустил недавно до метро бесплатный. Реально большой и хороший двор с фонтаном, еще сделают свою небольшую но красивую набережную. ЖК несколько оторван от активной городской инфраструктуры, но внутри своя есть. Плюс недалеко лесопарки, вода. В общем, если бы я хотел дома хорошего уровня за очень разумные деньги – «Скай Гарден» подходит, потому что в других районах метр сильно дороже, а тут пока развитие в самом начале. ️ ✅ Под аренду такие студии - однушки уходят сейчас по 60-65 тысяч. Доходность средняя, но по мере развития локации будет расти. И самое главное, если взять готовую квартиру - она сразу будет приносить доход и покрывать значительную часть ипотечного ига. Главное - не накосячьте с выбором планировки под аренду. ✅ Инвестиции. Опять же, по мере развития района и самого ЖК цены должны за ближайшие 5 лет подрасти выше уровня инфляции. Если брать надолго, то я бы присмотрелся к проекту внимательно. P.S. Я вижу, как ФСК продвигает Скай Гарден. Недавно прямо во дворе организовали концерт классической живой музыки Lumisfera с мерцанием нескольких тысяч свечей. Чуть ранее - фотосъёмку на крыше с блогерами. Годом ранее - модный показ, выставку и многое другое. Всё это работает на повышение инвестиционной привлекательности объекта. Более того девелопер формирует полноценную среду - а это всегда впечатляет конечного потребителя (покупателя или арендатора). Со временем инфраструктура подтянется, промку рядом тоже застроят, район будет становится лучше. Мой Telegram / MAX

Telegram doesn't show this post on the web. Open it in Telegram to see it.

Кстати, помните эту новость? Так вот, казахи сократили в 3 раза пакет акций в Самолете с 18% до 5% ... Мой Telegram / MAX

Я бы сейчас не торопился покупать квартиры у Самолета и об этом я говорил всем клиентам уже пару лет точно на подборах. Однако и распродавать по дешевке переуступки и разрывать договоры я бы тоже не стал. Сейчас уже вы ничего не купите за те деньги, с которыми входили когда-то в стройки Самолета, поэтому сам бы ждал развязки и достройки. Мой Telegram / MAX

Решил развлечься и посчитать за 30 лет прибыль от условной однушки из поста выше 👆 ✅️ Рост цены был в 4 раза за последние 11 лет, но сюда необходимо прибавить ещё аренду, тогда мы бы получили ещё примерно 6-7 млн денежного потока с однушки или еще 1 стоимость на старте, значит рост в 5 раз получился. ✅️ Но, если посчитать за 30 лет, а ведь именно на такой срок многие сейчас берут семейную ипотеку, то цифры получаются вообще космическими. В 1996 году такой недвижимости не было, зато обычные однушки в Москве продавали по 20.000 $ в средних районах. Однушка без ремонта в Символе стоит сейчас 23.6 млн, а обычная советская однушка в нормальном районе сейчас стоит 17 млн, значит разница в цене где-то 30-40%. Очень грубо можно посчитать, что однушка в Символе 30 лет назад стоила бы 30.000 $, а сейчас она стоит 280.000 $, а значит в долларах выросла в 9.3 раза. В рублях считать труднее, так как тогда был другой рубль, другой курс и все считали долларах, но примерно это было бы 900.000 рублей, а значит в рублях цена выросла бы в 26 раз. Но это я вас пощадил и перевел все в деньги нулевых. С учетом реального курса 1996 года цена в рублях выросла на самом деле в 143 раза❗️ Вот поэтому я всегда улыбаюсь, когда читаю эксперта, который рассказывает как вы в 3-4 раза переплатите за квартиру, если возьмёте ипотеку на 30 лет 🙂 ✅️ Кстати, за 30 лет сдачи квартиры вы бы получили дополнительно с аренды около 180.000 долларов чистыми с такой квартиры в Символе или 15 миллионов рублей - этого многие и не понимают. ✅️ Если сложить 180.000 и 280.000 долларов, то получим 460.000 $ или рост инвестиции за 30 лет в 15 раз. Но это если вы деньги от аренды просто клали бы под матрас. А вот если бы вы прибыль от аренды еще и реинвестировали на вклад под средний процент в размере 4-6%, а примерно такой он с 1996 года получается, то было бы у вас около 800.000 долларов с учетом квартиры. Но это уже очень грубо, с учётом среднего процента и не имеет прямого отношения к недвижимости. ✅️ То есть, чтобы сейчас иметь 2 миллиона долларов, нужно было просто купить однокомнатную квартиру бизнес-класса в 1996 году, раз в 5-10 лет ее продавать и покупать новую - более инвестиционную, сдавать их в аренду, класть аренду на вклады в долларах и рублях, как было выгоднее (в рублях ставки были выше в 2 раза и более) и реинвестировать все проценты. А дальше сложный процент основную сумму сделал бы за вас. ✅️ И это еще с учетом обвала рубля в 1998 и в 2015 годах, а если бы этих обвалов не было, то могло бы быть и больше. А если бы вы не только аренду, но еще и часть зарплаты откладывали, то все ваши дети и внуки сказали бы спасибо 🙂 Ключевое тут - выбрать правильную недвижимость, ибо деньги за эти годы 300 раз вы могли бы потерять, а квартира хорошо защищает и от кризисов и от нашего внутреннего дурака. Мой Telegram / MAX