Банковский рынок ипотеки превращается в «клуб для избранных» За последние три года российский ипотечный рынок прошел через масштабную чистку, которую многие принимают за рыночную эволюцию, хотя на деле это больше похоже на формирование олигополии. Количество игроков, выдающих жилищные кредиты, сократилось с 249 до 216 — минус 13% от общего числа. Рынок ипотеки перестает быть конкурентным пространством и превращается в «междусобойчик». Главным драйвером изменений стали государственные льготные программы. На первый взгляд, это была поддержка: доступная ипотека для граждан и гарантированный спрос для застройщиков. Однако для небольших и средних банков эти программы превратились в «золотую клетку». Маржинальность льготной ипотеки для банков-участников неуклонно снижалась. Из-за регулярных изменений условий со стороны регулятора и государства, банки столкнулись с риском: фондирование стало дороже, а компенсируемая государством маржа — тоньше. Для крупных госбанков, обладающих доступом к «дешевым» деньгам и практически бесконечным запасом ликвидности, эта игра допустима. Для региональных и малых банков, где каждый процентный пункт на счету, работа с ипотекой стала либо низкорентабельной, либо откровенно убыточной. В итоге они просто покидают этот сегмент, отдавая долю рынка гигантам. В то время как «льгота» съедает доходность, обычная рыночная ипотека стала практически заградительной. При текущей ключевой ставке заемщики не готовы (да и не могут) брать кредиты под 20% годовых и выше. Фактически, рынок оказался «заморожен» в двух крайностях: либо субсидируемый сегмент, где правят бал 3-4 крупнейших банка, либо полное отсутствие спроса на рыночных условиях. Самое опасное последствие этого процесса — концентрация власти. Когда на рынке остается все меньше банков, у заемщика исчезает возможность выбора. Крупнейшие игроки, почувствовав отсутствие конкуренции со стороны небольших банков, начинают жестче диктовать свои условия. Это касается не только процентных ставок, но и скрытых комиссий, требований по страхованию и оценочных услуг. Мы видим, как формируются тесные альянсы между крупнейшими банками и крупнейшими девелоперами. Это создает замкнутую экосистему, куда стороннему банку или застройщику попасть крайне сложно. Клиент оказывается заперт внутри этой связки: он вынужден брать ипотеку там, где «выгодно» застройщику, а не там, где выгоднее ему. Малые и средние банки традиционно лучше понимали специфику своего региона. Их уход означает, что решения о выдаче кредитов будут приниматься централизованно, исходя из усредненных алгоритмов крупных игроков, которые часто игнорируют реальную платежеспособность или особенности местного рынка жилья. Ипотечный рынок России стремительно движется к модели, где 90% выдач будут сосредоточены в руках трех-четырех системно значимых банков. Рынок не просто сжимается — он теряет свой иммунитет к монополии. 🏠Дело семейное. Ипотека