ИЖС в России

💸Президент РФ Владимир Путин поручил правительству подготовить доклад о дифференциации условий семейной ипотеки в зависимости от числа детей в семье. Необходимо рассмотреть изменения в программе «Семейная ипотека» для улучшения условий кредитования многодетных семей. Доклад должен быть готов до 1 января 2027 года. Также кабмину предложено до 1 ноября рассмотреть применение стандартов для оценки вклада компаний в поддержку семей с детьми как одного из критериев отбора для мер господдержки. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

💸Почему банки не снижают ставки по ипотеке С начала месяца сразу три ведущих банка увеличили процентные ставки по рыночным ипотечным продуктам. Хотя первые шаги в этом направлении были сделаны еще в июне. Нет ничего неожиданного в том, что банки прекратили снижение ставок по ипотеке. Они предвидят длительный период с высокими ставками. ЦБ может пересмотреть прогноз средней ключевой ставки на 2027 год, увеличив его до 13–13,5%. Учитывая эти ожидания, банки заранее повышают стоимость ипотечных кредитов. 💬Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Global: Причиной повышения процентных ставок по ипотеке, на наш взгляд, стал высокий спрос на рыночную ипотеку в сентябре, когда объём выданных кредитов [...] вырос по сравнению с августом на 54% до 614 млрд руб., а количество выдач увеличилось на 46% до 125 тыс. кредитов. Таким способом банки борются, во-первых, с потенциальной просрочкой платежей по кредитам, во-вторых, пытаются сдержать ажиотажный спрос на кредиты даже при таких высоких ставках, чтобы не допустить „кредитного пузыря“, потенциально способного дестабилизировать банковскую систему. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

‼️Какой прогноз ввода ИЖС на 2027 год 💬Игорь Пеньков, коммерческий директор компании «Земельный экспресс»: Частный дом в среднем строится около года. Поэтому то, сколько объектов ИЖС введут в следующем году, во многом зависит от того, сколько ипотеки на строительство выдали в текущем. Этим и объясняется значительная часть нынешнего спада. Летом 2024 года завершилась массовая льготная ипотека, а с весны 2025-го для льготных кредитов на ИЖС стали обязательны эскроу-счета. В результате в 2025 году кредитов на строительство частных домов выдали примерно втрое меньше, чем годом ранее, и в 2026-м это отразилось на вводе. 📊Чтобы понять, что ждет рынок в 2027 году, стоит посмотреть на выдачи ипотеки в текущем году. Здесь динамика обратная: за восемь месяцев 2026 года на строительство домов выдали примерно в полтора раза больше кредитов, чем годом ранее (данные ДОМ.РФ). А с 1 октября у ИЖС появилось еще одно преимущество: ставка по семейной ипотеке на строительство дома осталась на уровне 6%, а на покупку квартиры для многих семей выросла. Мы ожидаем, что на этом фоне спрос на ипотеку на ИЖС продолжит расти. Но одной ипотеки для восстановления рынка мало: большинство частных домов сейчас возводят на собственные средства, и здесь ситуация сложнее. Стройка дорожает быстрее инфляции, поэтому часть людей откладывает ее или растягивает на несколько лет. Кроме того, новых проектов сейчас запускается меньше. В итоге в 2027 году ввод объектов ИЖС, на мой взгляд, продолжит снижаться, но гораздо медленнее. Если за девять месяцев 2026 года он сократился на 21%, то в следующем году снизится лишь на несколько процентов к уровню 2026-го, а при благоприятных условиях останется на таким же, как сейчас. 💬Андрей Селиверстов, директор по маркетингу "Северлес": На Кубани ввод частных домов в 2027 году, по нашей оценке, заметно не вырастет. В первом квартале 2026-го в крае ввели 553,8 тыс. кв. м ИЖС против 1,35 млн кв. м годом раньше. Ипотека на ИЖС по России снова растёт, но с ней строят около 10 % домов против 40 % в 2024 году (оценка ДОМ.РФ), поэтому одна ипотека ввод не вытянет. ⏬В Сочи падает спрос на доску (смотрите инфографику). Лучше всего у нас за год продавались тонкий брусок и вагонка: обрешётка, отделка, бани. По России, по данным Авито Услуг, спрос на постройки для участка в июне вырос на 20 % за год. Деньги, отложенные на дом, люди тратят на бани, беседки и навесы, и, по нашей оценке, в 2027 году так и останется. Ещё один тормоз: с 4 августа в зонах подтопления запретили строить дома, и под запрет могут попасть больше 500 тысяч участков края. Рост ввода частных домов ждём не раньше второй половины 2027 года и только если ЦБ снизит ключевую ставку. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

💰Как застройщики и девелоперы держатся на плаву при ставке 14% Рассрочка, субсидирование, трейд-ин и скидки — главные инструменты застройщиков для привлечения покупателей в период замораживания ключевой ставки. Рассрочка пользуется популярностью в бизнес-классе объектов, а трейд-ин используется редко, большинство продавцов предпочитают продавать сами из-за дисконта в несколько миллионов. 💬Бизнес-партнёр TrendAgent Санкт-Петербург Вера Голубева: Брокеру и застройщику приходится собирать сделку из нескольких инструментов: остатки семейной ипотеки для тех, кто проходит по новой шкале, короткая рассрочка, трейд-ин, субсидированные программы банков. Но это поддержка спроса здесь и сейчас, а не замена дешёвому кредиту. Пока ключевая держится на 14%, а среднесрочный прогноз ЦБ на 2027 год сдвинули вверх — до 12,5-13,5% в среднем за год, — рассчитывать на быстрое оживление именно за счёт ставки не стоит. Рынок будет жить точечными сделками и сильным переговорным рынком между покупателем, банком и девелопером. Как всегда, кризис проверяет бизнес на мобильность и стрессоустойчивость. Выживут сильнейшие... 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

💯Ключевая ставка осталась 14.00% ещё на месяц. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

📊Объемы ввода ИЖС потеряли 1/5 часть Итоги трёх кварталов на загородном рынке жилья в России удивили аналитиков: с января по сентябрь объём ИЖС снизился до 41,4 млн кв. м (-21% к прошлому году). Отрицательная динамика наблюдается в большинстве регионов, особенно в Тыве, республике Алтай и ХМАО. Среди крупных рынков наиболее значительное снижение зафиксировано в Нижегородской (-38%), Челябинской (-35%), Московской (-31%) областях и Краснодарском крае (-33%). Положительная динамика в строительстве ИЖС наблюдается лишь в 10 регионах с небольшими объемами, но в остальных наблюдается кризис, вызванный обязательством подрядчиков работать через эскроу-счета. Это привело к подорожанию строительства на 25% и закрытию около 70% компаний. ⏬Несмотря на высокий интерес россиян к загородным домам, реальный спрос ограничен финансовыми барьерами. Льготные ипотечные программы поддерживают рынок, однако значительное число сделок срывается из-за проблем с землей и лимитами банков. 💬Ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская: По итогам трех кварталов 2026 года ввод ИЖС оказался минимальным с 2021 года. Помимо сложного перехода сектора загородной жилой недвижимости на эскроу-счета сказалась стагнация в экономике и высокие ставки по рыночной ипотеке. Кассовые разрывы у крупных строителей и резкая волатильность спроса усугубляют ситуацию. Входные расходы на застройку выросли, и спрос на загородную недвижимость сосредоточен в диапазоне 6-9 млн руб. Большинство сделок теперь совершается покупателями в возрасте 35+, и 83% ипотек выдаются на готовые дома. Небольшие девелоперы заполняют земельный банк, отказываясь от дорогих схем строительства. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

💸Когда ипотеку начнут выдавать под 10% Рынок ипотеки в России не ожидает снижения ставок до 10% ранее 2028 года. Для этого ключевая ставка Центробанка должна упасть до 8% или ниже, однако прогнозы указывают на 10,5-12,5% в 2027 году. Снижение ставок до 10% может оживить рынок недвижимости, так как снизит ежемесячные платежи по ипотеке на 40%, но даже при падении ключевой ставки это не гарантировано. 💬Директор по рейтингам кредитных институтов агентства "Эксперт РА" Екатерина Щурихина: Даже если регулятор возобновит снижение ключевой ставки на ближайших заседаниях, строгие риск-политики банков к оценке заемщиков и действующие макропруденциальные лимиты будут сдерживать снижение стоимости ипотеки. По нашим ожиданиям, это горизонт 2,5-3 лет. В первом полугодии наблюдается рост спроса на ипотеку, особенно на вторичном рынке, а актуальные ставки остаются около 18,7%, что тормозит активность покупателей. Ожиданий их снижения до конца года нет. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

📊Рекорд выдачи семейной ипотеки в сентябре В сентябре 2026 года выдано рекордное количество ипотечных займов с господдержкой — 70,37 тыс. на 430,68 млрд рублей, что на 98% больше по количеству и на 100% по объему по сравнению с августом. Льготные программы составили 67% ипотечного кредитования, средний размер кредита — 6,12 млн рублей, срок — 27 лет и 5 месяцев, ПСК — 14,6%. 💬Директор по риск-менеджмент-методологии и дата-аналитике ОКБ Николай Филиппов: В сентябре, в преддверии ужесточения условий госпрограммы, был зафиксирован ажиотажный спрос на льготную ипотеку: программой успели воспользоваться более 70 тыс. человек. ⏬За третий квартал 2026 года предоставлено 135,13 тыс. льготных кредитов на 819,97 млрд рублей, что на 11% меньше по количеству и на 7% по объему по сравнению с 2025 годом. ⬆️При этом за первые девять месяцев 2026 года выдано 369,19 тыс. льготных ипотек на 2,21 трлн рублей, что на 2% больше по количеству, но на 6% меньше по объему, чем в прошлом году. В сентябре 2026 года Москва лидировала по объему выданных кредитов (5,68 тыс. на 51,64 млрд рублей), а Якутия — по количеству ипотек на душу населения (около 6 на тысячу жителей). 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

💬Гендиректор Рейтингового агентства стройкомплекса Федор Выломов пояснил причину изменения ставок по семейной ипотеке: Некоторый пересмотр ипотечных ставок является скорее следствием коррекции прежних, более оптимистичных ожиданий относительно темпов снижения ключевой ставки, чем свидетельством какого-то разворота на рынке. Другими словами, банки ожидали от ЦБ более быстрого снижения ключевой ставки, и теперь пересматривают собственные стратегии. Кроме того, после сентябрьского заседания регулятора несколько подросла доходность десятилетних облигаций федерального займа (ОФЗ) - для ипотеки это один из важнейших ориентиров. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

💸 Отказы в маткапитале на строительство частных домов связаны с разночтениями в документах на землю – причиной отказов Социального фонда в использовании маткапитала на ИЖС, о которых ранее сообщали каналы⁠, стала разница в формулировках разрешённого использования земельных участков. В документах Росреестра назначение прямо указывается «ведение садоводства», тогда как территориальные отделения Соцфонда требуют формулировку «ведение гражданами садоводства для собственных нужд». ⚠️ Ещё 9 октября ДОМ.РФ направил обращения в ответственные ведомства с просьбой устранить разночтения, препятствующие гражданам использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий. Проблема, возникшая из-за различий в формулировках земельных документов, вышла теперь на федеральный уровень – вице-спикер Госдумы Мария Воропаева сообщила о намерении обратиться в Генпрокуратуру для проверки законности разъяснений Соцфонда, на основании которых принимаются решения об отказах. ⚠️ Пока вопрос не урегулирован, семьи рискуют получать отказы в использовании маткапитала. Во избежание проблем, в ДОМ.РФ рекомендуют пока выбирать те участки, где ВРИ прямо предусмотрено под ИЖС. 🏡ИЖС в России

👷В России может появиться единая платформа цифрового строительства и недвижимости На заседании группы «Строительство и недвижимость» под председательством Виталия Мутко обсуждали инициативу по созданию платформы для объединения цифровых процессов в строительстве и недвижимости. Основная идея заключается в том, что пользователям не нужно будет повторно передавать одни и те же данные при строительстве, продаже и аренде жилья. Платформа обеспечит единый доступ к государственным данным и упростит процесс взаимодействия, однако реализация может иметь свои риски, такие как возможная уязвимость одной точки доступа. ‼️Авторы инициативы уверены, что платформа поможет строителям, обеспечивая связь всех процедур и контроль за строительством. Граждане смогут взаимодействовать с ИИ-агентом для выбора жилья и оформления сделок, что упростит процесс. Однако существует негативное восприятие термина «единый», поскольку он может означать зависимость от одного элемента системы. Цифровизация вызывает у людей сомнения: количество бумажной работы не уменьшается, мошенники быстро адаптируются к новым технологиям, а сбои в дата-центрах могут привести к коллапсу цифровой экономики. Вопрос остаётся: стоит ли вмешиваться в уже работающую систему ради незначительной экономии времени? 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

🧑‍⚖️ФАС впервые возбудила антимонопольное дело с использованием ГИС «Антикартель», которая на базе искусственного интеллекта выявила признаки картельного сговора. Обвиняются две строительные компании — ООО «Стройпрофигрупп» и ООО «МТ Групп» — в создании видимости конкуренции для поддержания цен на торгах по услугам содержания зданий детских учреждений Одинцовского округа, общая сумма которых составила 676,6 млн рублей. Если вина будет доказана, компаниям грозят штрафы. ГИС «Антикартель» была создана для борьбы с антиконкурентными соглашениями с 2025 года, а с 2026 года в ней используется ИИ. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

👷Россияне массово теряют разрешения на строительство Горячие обсуждения вокруг поправок в Водный кодекс, вступивших в силу 4 августа, привели к массовым жалобам со стороны граждан РФ. Многие земельные наделы из-за включения их в зоны потенциального подтопления стали непригодными. Затруднения затрагивают и тех, кто только приобрел участки, и собственников уже построенных домов, которым теперь отказывают в регистрации имущества согласно новым нормам. На форуме кадастровых инженеров и жилищном конгрессе регулярно поднимается вопрос об упрощении действующего законодательства. Сейчас нужно ждать перемен в вопросе запрета на строительство и постановку недвижимости на учёт. В Свердловской области уже инициированы судебные процессы, способные создать прецеденты, однако их рассмотрение займёт время. ‼️Минстрой РФ признал, что ограничения крайне серьёзны для отрасли, а министр Ирек Файзуллин выступил с предложением смягчить правила для участков, где работы стартовали до внесения изменений. Введение ограничений способно привести к трудностям, включая срывы сроков и финансовые взыскания для строителей. Работы по возведению объектов под запретом на всей территории, включая мостовые переходы и магистрали. Тем, кто успел приступить к работам либо завершить их до 4 августа, предусмотрена поддержка. В случае приобретения участка и исчезновения признака, разрешающего строительство, необходимо ожидать корректировки очертаний зон потенциального затопления. 💬Директор компании «Кадастр-Про», Павел Чернов: На форуме 100+ в Екатеринбурге был круглый стол как раз по этой теме, и там обсуждалось сокращение границ зон подтопления, чтобы они были в районе 20 метров. Сейчас у нас есть водные объекты, границы зон по которым могут уходить на километр от водоема. Публичные слушания по этому поводу уже прошли. В Свердловской области на эти цели понадобится 360 млн рублей, но бюджет будут выделять частями, и первые исправления начнутся ориентировочно только с середины 2027 года. Надежда на упрощение правил сохраняется, однако сроки и масштабы таких изменений остаются неопределенными. Аналитики ожидают, что к концу года появятся четкие предложения. Смягчение требований коснётся лишь строений, возведенных до 4 августа 2026 года. Кроме того, можно обратиться в суд для формирования прецедента, способного разрешить данный вопрос. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

‼️Как ИИ помогает в продаже недвижимости 💬Елена Никульшина, бренд-стратег, эксперт по ИИ в бизнесе: В моей практике ChatGPT помогал готовить загородный проект к разговору с покупателями и инвесторами. С помощью ИИ мы связывали предложение с продвижением: готовили публикации, сценарии видео, последовательность тем. Для покупателя раскрывали условия жизни, для инвестора — экономику проекта. Материалы становились основой для выступлений и дальнейшего разговора. Мой вклад как бренд-стратега — определить, кому и с какими аргументами представлять проект; ChatGPT помогал разрабатывать материалы под эту задачу. 💬Юрий Кизилов, директор компании «Земля МО»: Недавно вместе с коллегами из строительной компании мы запустили новый сервис на основе ИИ, объединяющий два направления: выбор земельного участка и строительство дома. 👷Клиент выбирает проект и сразу видит, как строение разместится на понравившемся участке. Больше не будет ситуаций, когда дом на 170 квадратов на чертежах казался маленьким, а в итоге занял большую часть территории. Мы подбираем оптимальное положение здания с учетом нормативов и отступов, рельефа, подъездных путей, инженерных сетей и видов из окон. Раньше этот этап архитектор выполнял вручную, и подготовка требовала немало времени. Теперь рутину взял на себя искусственный интеллект: утром клиент оставляет заявку на участок и дом — и в течение дня получает полную визуализацию. Сразу видно коэффициент полезного использования территории: где пройдут подъездные пути, где — дорожки внутри участка, на что остается место и чем дополнить ландшафт. Можно понять площадь пятна застройки и рассчитать протяженность инженерных сетей. Наш сервис с элементами ИИ-ассистента позволяет в сжатые сроки понять, что можно сделать на своем участке, и избежать ошибок. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

🧑‍⚖️Совфед одобрил закон о ИЖС на месте аварийных домов Совет Федерации поддержал законопроект, разрешающий строительство на участках после сноса аварийных зданий. Инициатива предполагает увеличение минимального населения, необходимого для включения этих территорий в оборот, с 30 до 100 тысяч человек. Такая мера предоставит муниципалитетам возможность проводить аукционы для ИЖС. 💬Сенатор Артём Шейкин подчеркнул значимость этой поправки для региона: У муниципалитетов появится больше возможностей использовать такую землю с учётом сложившейся застройки, а у жителей — приобрести участок для строительства собственного жилья. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

💸Мелкие кредиторы уходят, а крупные — ужесточают условия ипотеки Ипотечный рынок за три последних года лишился 33 участников, составив 216 кредитных организаций. Уход банков с ипотечного рынка снижает выбор для заемщиков, заставляя оставшихся кредиторов ужесточать требования. Мелкие банки часто предлагают более гибкие условия, и их отсутствие может усложнить процесс получения ипотеки для клиентов с нестандартными ситуациями. Особенно это проблематично для небольших городов, где региональные банки лучше понимают местные особенности. Хотя снижение числа кредиторов не всегда ведет к росту ставок, ослабление конкуренции позволяет крупным банкам сохранять жесткие требования. Базовый сценарий предполагает дальнейший уход финансовых учреждений, и к 2027 году их число может сократиться до 200. Снижение ключевой ставки и сохранение господдержки могут замедлить этот процесс, однако сокращение компенсаций сделает участие малых банков в ипотечных программах невыгодным. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

📊Спрос на строительство частных домов снова растет В России после долгого периода спада вновь наблюдается оживление интереса к строительству частных домов. Наиболее популярным сегментом являются дома стоимостью от 7 до 8 млн руб, на которые приходится 41,9% всех сделок. В период с апреля по сентябрь объем ипотечного кредитования на ИЖС увеличился на 54,8%. Сентябрь стал рекордным месяцем по выдаче таких кредитов — было предоставлено займов на сумму 31,6 млрд руб. Рост спроса стимулируют доступные программы и льготные условия по семейной ипотеке. Однако одновременно с этим наблюдается и повышение цен на строительство. Бюджетные проекты теряют свою привлекательность: доля домов стоимостью до 5 млн руб снизилась до 7,3%, а в диапазоне от 5 до 7 млн руб — до 15,2%. В то же время интерес к более дорогим объектам возрастает: доля домов, цена которых превышает 8 млн руб, увеличилась до 35,5%. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

💰Хуснуллин поручил регионам скорее внедрять неиспользуемые земли Марат Хуснуллин на заседании призвал ускорить внедрение неиспользуемых федеральных земель для развития городов и регионов. Он отметил, что заброшенные территории могут стать основой для жилищного строительства и общественных пространств. 💬Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ: Конечно, уже многое сделано, но теперь также нужно сосредоточиться на конкретных отраслях и направлениях. Чем меньше барьеров, тем быстрее территории смогут получить новую жизнь. [...] Прошу коллег в кратчайшие сроки рассмотреть все предложения и использовать их в дальнейшей работе. К концу года планируется реализовать 5,6 тыс. га земель, что требует уменьшения административных барьеров и ускорения строительного цикла в рамках нацпроекта "Инфраструктура для жизни". 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

⏬Спрос на семейную ипотеку упадет до 30% По данным аналитики, последние 3 года банки России в общей совокупности оформляли по 30 тыс договоров семейной ипотеки ежемесячно. Но с новыми условиями эта цифра может снизиться до 30%. 💬Руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик: У нас есть предположение, что после введения новых условий этот показатель упадет как минимум на одну треть, то есть примерно на 20−22 тысячи выдач в месяц. Вчерашний мой разговор с целым рядом директоров показывает, что сильное падение спроса уже ощущается. 💬Директор по рейтингам кредитных институтов агентства "Эксперт РА" Екатерина Щурихина прогнозирует более высокий спад: Выдачи по льготным программам могут значимо снизиться (на 30–40%) в течение двух-трех месяцев после введения изменений, поскольку часть спроса будет с опережением реализована из-за "эффекта дедлайна" перед планируемыми новациями, после чего стабилизируются. Причем падение эксперты ждут уже в октябре. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм

💬Антон Глушков, председатель НОСТРОЙ, поделился мнением, какие факторы давят на маржинальность девелоперов и строительных компаний в России: Я думаю, что 3 фактора. Первый — изменения упрощенной системы налогообложения [...] существенно сказалось на фонде оплаты труда, поскольку теперь это проходит по обычной форме. Соответственно, налоговая нагрузка на собственников малого бизнеса возросла. Второй — НДС, который влияет как напрямую, так и косвенно, потому что он зашит практически во все строительные материалы. Третий аспект — предложение, которое сейчас выдвинуто, об отказе от плоской шкалы дивидендов и приравниванию дивидендов к общему доходу и приведению их к дифференцированной шкале. 🏡Мы в МАКС 🏡Телеграм