Рантьетолог • Андрей Никифоров

@rentietolog · finance · Russian · active

🏙 Инвестор и брокер по коммерческой недвижимости. •ГАБ • street-retail • внерыночные сделки • создание арендного бизнеса. Показываю свои сделки, ошибки и экономику объектов. ➡️По подбору/продаже объекта → @Nikiforov_Andrey Не является ИИР

Subscribers 5.3K tracking since 12 Nov
Reach per post (ERR) 6.6%349 avg views
Posting 1.3/day last 15 hours ago
Reactions per 1K views 103.5 👎 ❤ ✍

  1. 📃 Налоговое законодательство меняется, требования к сделкам с недвижимостью становятся сложнее, а судебная практика регулярно приносит новые прецеденты. Для юристов, налоговых консультантов, риелторов и предпринимателей важно не просто следить за новостями, а понимать, как эти изменения влияют на работу и клиентов. ➡️Собрал с коллегами папку с каналами по трём направлениям: юриспруденция, налоги и недвижимость. Внутри — экспертная аналитика, изменения законодательства, разборы судебных дел, банкротство, налогообложение и рынок недвижимости. Делимся подборкой — возможно, найдёте новые полезные источники для работы 👇 Забрать подборку себе

  3. 👨‍⚖ЮРИДИЧЕСКАЯ ПАПКА: ВСЁ О ПРАВЕ, НАЛОГАХ И ДЕНЬГАХ В ОДНОМ МЕСТЕ⚖️ Здесь всё, что нужно знать, чтобы спокойно жить и вести дела: - разборы законов, судебная практика, лайфхаки от адвокатов - как платить меньше и не нарушать закон, как пройти проверку ФНС - импорт, логистика, работа с Китаем, таможня без сюрпризов - как списать долги и защитить имущество - безопасные сделки, ипотека, споры, проверка объектов - защита компании, споры с контрагентами, трудовое право ✨ Почему стоит забрать папку прямо сейчас: - Только живые экспертные каналы, без воды и инфоцыганства - Ответы на вопросы, за которые юристы берут от 5 000 ₽ за консультацию - Удобная навигация по всем каналам: сразу видно, кто о чём пишет 🎁 ПОДАРОК каждому, кто заберёт папку через бота! 👇 Как получить: 1️⃣ Перейдите в бота 👉ЗАБРАТЬ ПАПКУ С ПОДАРКОМ 2️⃣ Нажмите «Старт» 3️⃣ Заберите папку, навигацию и свой подарок 🎁 ⏳ Папка доступна ограниченное время. 🔐 Знать свои права = защищать свои деньги.

  4. edited

    🇷🇺Мы, Россияне, отдохнём 11 дней подряд на новогодние праздники. В прошлом году было всего 10 выходных. Ну а пока, покой нам только снится😊

  8. Доходной недели, Инвесторы!☁️ Сегодня в рубрике #ДеньгиОбъекта разберу довольно частый, на сегодняшний момент, сценарий на рынке коммерции: ❌Как два месяца простоя съедают годовую доходность 🛍Инвестор покупает помещение с доходностью 12% годовых. А по итогам года получает 8,5% И дело не в обмане продавца или ошибке в расчётах. Просто арендатор съехал, а новый нашёлся не сразу. Разберём на цифрах, сколько на самом деле стоит смена арендатора. 📊 Исходные данные: • Стоимость помещения — 30 млн ₽ • МАП — 300 000 ₽ • ГАП — 3 600 000 ₽ • Заявленная доходность — 12% годовых На бумаге всё красиво. Но представим, что арендатор освободил помещение. Что происходит дальше? 1️⃣ Первый месяц — поиск нового арендатора. Объявления, показы, переговоры, согласование коммерческих условий. Минус 300 000 ₽. 2️⃣ Второй месяц — согласование договора и подготовка помещения. Новый арендатор найден, но полноценный арендный поток ещё не восстановлен. Ещё минус 300 000 ₽. Итого: два месяца простоя = 600 000 ₽ потерянного дохода. Доходность снижается с 12% до 10%. Но на этом потери не заканчиваются. 3️⃣ Переходный период — ещё один удар по доходности. Новый арендатор заехал. Но ему нужно время на запуск бизнеса. В переговорах собственник соглашается на переходный период: один месяц арендатор платит 50% от договорной ставки. Вместо 300 000 ₽ собственник получает 150 000 ₽. Потеря — ещё 150 000 ₽. 4️⃣ Комиссия брокера. За поиск нового арендатора собственник заплатил комиссию в размере одного МАП — 300 000 ₽. 📉 А теперь пересчитаем доходность за год: 3 600 000 ₽ — потенциальный годовой доход. − 600 000 ₽ — два месяца простоя. − 150 000 ₽ — скидка в переходный период. − 300 000 ₽ — комиссия брокера. = 2 550 000 ₽ фактического денежного потока. Делим на стоимость объекта 30 млн ₽. Получаем 8,5% годовых вместо заявленных 12%. И это ещё без учёта налогов, коммунальных расходов за период простоя и возможных затрат на ремонт. Главная ошибка инвестора При покупке ГАБ многие оценивают доходность исходя из 12 месяцев непрерывной аренды. Но арендатор — не вечный. Даже федеральная сеть однажды может освободить помещение. И тогда инвестор сталкивается сразу с несколькими потерями: простоем, переходным периодом нового арендатора, брокерской комиссией. Поэтому два объекта с одинаковыми МАП и стоимостью могут иметь совершенно разную инвестиционную привлекательность. Один можно пересдать за две недели по рыночной ставке. Другой будет стоять пустым полгода, а затем потребует дополнительных уступок новому арендатору. 🤩 Диагноз Рантьетолога: Доходность ГАБ — это не только размер арендной платы. Это ещё и способность объекта сохранять денежный поток при смене арендатора. Поэтому перед покупкой я обязательно оцениваю: • Альтернативный спрос на помещение. • Рыночную арендную ставку. • Потенциальный срок экспозиции. • Размер арендных каникул и переходного периода. • Расходы на повторную сдачу помещения. Лишние 2–3% доходности на бумаге могут исчезнуть после первой же смены арендатора. Именно поэтому ликвидность помещения для меня не менее важна, чем текущий МАП. ❓А вы при покупке ГАБ рассчитываете доходность с учётом возможного простоя и смены арендатора? Или ориентируетесь исключительно на действующий договор? 👇 Делитесь в комментариях. ✍️Для связи со мной: ✅Telegram 📞WhatsApp 📲MAX 📲Рантьетолог в MAХ

  9. 🤩Самое главное правило настоящего Эксперта ✍️Для связи со мной: ✅Telegram 📞WhatsApp 📲MAX 📲Рантьетолог в MAХ

  10. 📚 Моё чтиво на выходные: "Как заработать большие деньги с помощью вариантов недвижимости" ©Хазел Вардон Эта книга поучительное руководство, раскрывающее мощные стратегии получения существенного дохода на рынке недвижимости при минимизации рисков. Она написана опытным профессионалом с обширным опытом работы в качестве подрядчика по строительству и реконструкции домов, предлагает инсайдерские знания и проверенные методы успешного инвестирования в недвижимость с использованием опционов. Откройте для себя скрытые методы, которые могут привести к значительной прибыли в сфере недвижимости. В этом подробном руководстве рассматриваются: Понимание вариантов недвижимости и их потенциала. Стратегии снижения рисков при инвестициях в недвижимость Определение выгодных возможностей на рынке. Тактика переговоров для достижения оптимальных сделок. Максимальная отдача от ваших инвестиций. Независимо от того, являетесь ли вы новичком или опытным инвестором, статья «Как заработать большие деньги с помощью вариантов недвижимости» содержит ценную информацию, которая поможет вам уверенно ориентироваться в сложном мире инвестиций в недвижимость. Этот продукт поставляется с Основные права на перепродажу, позволяющие перепродавать электронную книгу и сохранять 100 % прибыли. Воспользуйтесь этой возможностью, чтобы научиться и потенциально создать дополнительный пассивный доход. #топ ✍️Для связи со мной: ✅Telegram 📞WhatsApp 📲MAX 📲Рантьетолог в MAХ

  15. +2

    Итак, юбилейный, 10й для нашей команды ММБ взят🏆 ➡️28 часов и 85км по пересечённой местности. ➡️195 место из 750и💪 🏃‍♀🏃‍♂🏃‍♀‍➡️🏃‍♂‍➡️Московский марш-бросок (ММБ) — это ежегодные соревнования по туристическому ориентированию, которые проводятся в Московской области с 2003 года. Суть соревнований — полностью автономное прохождение лесного маршрута с отметками на контрольных пунктах (КП) за минимальное время. Участники должны самостоятельно обеспечить себя всем необходимым на двое суток: снаряжением для ночёвки, питанием, водой. Соревнования обычно состоят из двух этапов ориентирования с ночёвкой (обязательным свободным временем) между ними. Организаторы часто включают в программу ночное ориентирование и различные сюрпризы на дистанции. ➡️Особенности: Автономность. Участники не могут пользоваться транспортом, услугами группы поддержки или ночевать в жилье с момента старта до финиша. Ограничение участников. Организаторы ограничивают количество команд на основе системы рейтингов. Некоммерческий характер. Участие бесплатное, но нужно оплатить печать карт. Бережное отношение к природе. Запрещено оставлять мусор, рубить живые деревья, заходить на закрытые территории. Ответственность участников. Организаторы не обеспечивают безопасность и эвакуацию, участники несут полную ответственность за свои действия. Формат проведения ММБ проводится дважды в год — весной (обычно в середине мая) и осенью (в конце октября, иногда в начале ноября). Место старта обычно раскрывается за неделю до соревнований. Для участия нужно зарегистрироваться на сайте мероприятия, создать команду и оплатить печать карт. Важные нюансы. ▪️К соревнованиям допускаются участники не моложе 14 лет, при этом в каждой команде должен быть хотя бы один участник старше 18 лет. Участники обязаны иметь при себе полный комплект снаряжения для автономного прохождения дистанции. Организаторы могут вводить дополнительные ограничения в зависимости от погодных условий или других факторов. ▪️Традиционно ММБ начинается с ночного ориентирования. Стартовать можно с 8 вечера и до часа ночи. 🤩 Благодарю всех, кто переживал и болел за меня🤝🫂

  21. Older posts