Доходной недели, Инвесторы!☁️ Сегодня в рубрике #ДеньгиОбъекта разберу довольно частый, на сегодняшний момент, сценарий на рынке коммерции: ❌Как два месяца простоя съедают годовую доходность 🛍Инвестор покупает помещение с доходностью 12% годовых. А по итогам года получает 8,5% И дело не в обмане продавца или ошибке в расчётах. Просто арендатор съехал, а новый нашёлся не сразу. Разберём на цифрах, сколько на самом деле стоит смена арендатора. 📊 Исходные данные: • Стоимость помещения — 30 млн ₽ • МАП — 300 000 ₽ • ГАП — 3 600 000 ₽ • Заявленная доходность — 12% годовых На бумаге всё красиво. Но представим, что арендатор освободил помещение. Что происходит дальше? 1️⃣ Первый месяц — поиск нового арендатора. Объявления, показы, переговоры, согласование коммерческих условий. Минус 300 000 ₽. 2️⃣ Второй месяц — согласование договора и подготовка помещения. Новый арендатор найден, но полноценный арендный поток ещё не восстановлен. Ещё минус 300 000 ₽. Итого: два месяца простоя = 600 000 ₽ потерянного дохода. Доходность снижается с 12% до 10%. Но на этом потери не заканчиваются. 3️⃣ Переходный период — ещё один удар по доходности. Новый арендатор заехал. Но ему нужно время на запуск бизнеса. В переговорах собственник соглашается на переходный период: один месяц арендатор платит 50% от договорной ставки. Вместо 300 000 ₽ собственник получает 150 000 ₽. Потеря — ещё 150 000 ₽. 4️⃣ Комиссия брокера. За поиск нового арендатора собственник заплатил комиссию в размере одного МАП — 300 000 ₽. 📉 А теперь пересчитаем доходность за год: 3 600 000 ₽ — потенциальный годовой доход. − 600 000 ₽ — два месяца простоя. − 150 000 ₽ — скидка в переходный период. − 300 000 ₽ — комиссия брокера. = 2 550 000 ₽ фактического денежного потока. Делим на стоимость объекта 30 млн ₽. Получаем 8,5% годовых вместо заявленных 12%. И это ещё без учёта налогов, коммунальных расходов за период простоя и возможных затрат на ремонт. Главная ошибка инвестора При покупке ГАБ многие оценивают доходность исходя из 12 месяцев непрерывной аренды. Но арендатор — не вечный. Даже федеральная сеть однажды может освободить помещение. И тогда инвестор сталкивается сразу с несколькими потерями: простоем, переходным периодом нового арендатора, брокерской комиссией. Поэтому два объекта с одинаковыми МАП и стоимостью могут иметь совершенно разную инвестиционную привлекательность. Один можно пересдать за две недели по рыночной ставке. Другой будет стоять пустым полгода, а затем потребует дополнительных уступок новому арендатору. 🤩 Диагноз Рантьетолога: Доходность ГАБ — это не только размер арендной платы. Это ещё и способность объекта сохранять денежный поток при смене арендатора. Поэтому перед покупкой я обязательно оцениваю: • Альтернативный спрос на помещение. • Рыночную арендную ставку. • Потенциальный срок экспозиции. • Размер арендных каникул и переходного периода. • Расходы на повторную сдачу помещения. Лишние 2–3% доходности на бумаге могут исчезнуть после первой же смены арендатора. Именно поэтому ликвидность помещения для меня не менее важна, чем текущий МАП. ❓А вы при покупке ГАБ рассчитываете доходность с учётом возможного простоя и смены арендатора? Или ориентируетесь исключительно на действующий договор? 👇 Делитесь в комментариях. ✍️Для связи со мной: ✅Telegram 📞WhatsApp 📲MAX 📲Рантьетолог в MAХ