📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

✅ Как правильно инвестировать в долгие перспективные проекты на примере «Символа». Старт был в 2015 году. Интересно вспомнить и поностальгировать, какие цены тогда предлагал застройщик в промзоне «Серп и Молот»: 1кк — 5,8 млн за 36 м² 2кк — 7,5 млн за 43 м² или 8,5 млн за 60 м² 3кк — 11,5 млн за 81 м² 4кк — 14,7 млн за 100 м² Это на средних этажах... На тот момент будущий «Символ» был самым масштабным проектом «Донстроя», и мы с интересом наблюдали за ним. Прошло 11 лет. За это время практически вся территория бывшей промзоны подверглась колоссальным переменам, проект практически закончен, «Донстрой» возводит последний квартал «Гордость». Район мне нравится, и не только мне. Некоторые коллеги называют «Символ» уже не бизнес-классом, а премиумом за счёт качества среды, наполнения и инфраструктуры. При этом здесь всё ещё можно найти квартиры по относительно умеренной цене. Давайте посмотрим, как изменились цены: 1кк продают на вторичке почти по 24 млн за 43 метра — вот пример, или вот за 26 млн. За евро-двушку 45 метров с ремонтом просят уже 35 млн. Я вам в 2024 году говорил, что мы купили клиентке на подборе такую евро2 с отделкой за 24 млн. А ещё писал, что брали трёшку 95 метров за 33 млн — тоже в квартале «Вдохновение». Сейчас цены на квартиры поменьше — 90 метров — стартуют от 45 млн на вторичке. Выходит, цены за 11 лет выросли примерно в 4 раза и продолжают расти, потому что «Символ» — самостоятельный район в 2 км от Садового кольца. Здесь уже более 1,1 млн кв. м недвижимости и 150+ объектов инфраструктуры: парк «Зелёная река» на 10 га с 2-километровым променадом, рестораны и сервисы, фитнес с бассейном, школы и детские сады. Осталось достроить квартал «Гордость», и проект будет завершён! Многие покупают тут квартиры для семейной жизни, для детей — студентов Бауманки. А ещё тут две школы, включая Бауманскую инженерную школу, муниципальные и коммерческие детские сады, ресторанная улица и фитнес-центр с бассейном, много общественных пространств, метро и МЦД, центр недалеко. Кстати, сейчас можно купить квартиру с полной меблировкой, чтобы не тратить время на ремонт и комплектацию. Как я много раз писал, конечные покупатели заходят в проекты тогда, когда они на стадии завершения и уже обжиты. Поэтому данный проект стоит рассматривать для покупки для жизни уже сейчас. Также и расти он будет в цене ещё лет 5–10, локация ещё развивается. Если вы хотите жить уже сейчас, а не ждать 11 лет новый КРТ, если не хотите рядом видеть старый фонд и нужна новая однородная среда, то можно смело рассматривать «Символ». Мой Telegram / MAX

По Плеханова перенос сроков сдачи, ПИК прислал сообщение: "Сообщаем, что в корпусе 1.4 проекта «Плеханова 11» изменились сроки заселения. Новая дата завершения строительства и выдачи ключей — не позднее 30.12.2026. В принципе мне срочно и не нужно, аренда бы принесла меньше денег, чем будет неустойка в суде, ключи должны были выдать сейчас. Это далеко не в первый раз, когда застройщик переносит сроки сдачи, всегда нужно иметь ввиду такую возможность. Мой Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Хочется написать: "На комфорт класс не смотрите, берите бизнес в бетоне - там нет такого беспредела сейчас", но лавры Марии-Антуанетты снискать не желаю 🫢🙂 Мой Telegram / MAX

Вот у кого сегодня косьба-молотьба. Ценники подняли так, как еще никогда не поднимали. Спасибо МИНФИН. На рынке снова рост, но в октябре может быть откат. Последний вагон 😃 Мой Telegram / MAX

Похожу, ближайшую неделю менеджеры ПИКа будут работать круглосуточно 🤣

Продолжение: Давайте включим голову и подумаем, вместо того, чтобы поддаваться эмоциям. Если практически все уже воспользовались семейкой на сегодняшний день, то как это ударит по рынку? Почти никак. Вместо льготной ипотеки рынком уже несколько лет правит другой основной и ряд вытекающих из него факторов, которые я уже много раз вам перечислял. Последний раз писал здесь: https://t.me/Kharyb/9750 А те оставшиеся 10% перекрываются другими семьями с несколькими детьми, которым раньше не хватало бюджета на покупку квартиры в силу ограниченности лимита в 12 миллионов и выросших цен. А сейчас как раз лимит подняли и 15-18 млн вполне помогут относительно небольшой группе людей теперь купить квартиру. Только спрос немного сместится со студий на однушки и двушки. Итого мы можем увидеть временную небольшую и приятную коррекцию цен на студии и однушки уже в октябре и ноябре и этим нужно будет пользоваться. Потом эту коррекцию быстро выкупят люди с наличными. Бизнес - класс скорее всего никак не ощутит эти перемены, а тем более премиум. Здесь скрытая коррекция уже идёт пару месяцев и мы подбираем клиентам хорошие квартиры со скидками. Таким образом новость интересная, но ее влияние я бы не преувеличивал. Сильный эффект от таких изменений мог быть в 23-24 году, однако сейчас уже рынок изменился и льготная ипотека не оказывает существенное влияние на спрос, уступая другим факторам с начала 2026 года. Мы говорим о Москве в первую очередь, в разных регионах зависимость от Семейки - разная. Тот факт, что при ПВ 50% кредит выдадут под 6% вне зависимости от количества детей до 6 лет включительно, то есть до 7 лет, даёт возможность еще большему количеству людей взять СИ и делает переход на новые условия мягче. Тем более, снизить остаток долга можно в течение первого года. Мой Telegram / MAX

Telegram doesn't show this post on the web. Open it in Telegram to see it.

Налог с продажи квартиры могут повысить до 22%❗️ Сейчас - с 1 января 2025 года в России действует пятиступенчатая прогрессивная шкала на доходы физилиц: 13% для доходов до 2,4 млн рублей, 15% — от 2,4 до 5 млн, 18% — от 5 до 20 млн, 20% — от 20 до 50 млн и 22% для сумм свыше 50 млн рублей. Однако эти ставки применяются к основной налоговой базе - зарплате, арендным платежам и иным «активным» доходам. Пассивные доходы - дивиденды, проценты по вкладам, поступления от операций с ценными бумагами, от продажи имущества пока облагаются по отдельной, более мягкой шкале 13–15% и все. Минфин предлагает устранить это разделение. Как поясняют в ведомстве, ставка налога должна зависеть от размера дохода, а не от способа и источника его получения. Это в большей степени соответствует целеполаганию введения прогрессивной шкалы. В случае одобрения инициативы пассивные доходы будут суммироваться с остальными поступлениями гражданина, и для высокодоходных получателей ставка может составить не 13-15%, а 18%, 20% или 22%. Если примут, то налог с продажи квартиры может достигнуть 22%, если вы превысили 50 млн от всех своих инвестиций и доходов за год и 18% свыше 5 миллионов 🙂 и если не подождать 5 лет с момента полной оплаты и рассрочка тут не считается, только ипотека. Зато можно существенно и законно снижать налоговую базу, благодаря открытию компаний. У нас еще народ массово не научился таким вещам, но научится. В общем жизнь будет становиться дороже. Причем для всех. Одна надежда остаётся на ИИ-шный коммунизм 😃. Мой Telegram / MAX

+3

⭕️ ЖК Даниловский от Гранель После неудачного старта от Консоли с проектом А22 ЖК строить будет Гранель. Причем цены выглядят разумно на первый взгляд, но давайте разберемся. ✅️ Для себя я уже писал в старом разборе за 2025 год, что мне локация не нравится из-за дорог и пыли. И, кстати, не советовал туда лезть тогда. Река, ТЦ - это все хорошо тогда, когда есть чем дышать. До метро дойти можно, но дорога не сказать чтоб сильно приятная. Даниловский район я люблю, но в этой части жить не хочу. Тем более, если нужно ждать 2030 года, платить немалые деньги за квартиру, потом еще вложиться в ремонт и за коммуналку отстегивать прилично. Вот в Острове готов идти на жертвы, а возле шоссе - нет. Обеспеченность ММ всего 26%, значит они здесь будут золотыми, что мне тоже не очень нравится. ⭕️ Под аренду сначала нужно дождаться квартиру - ключи обещают в сентябре 2030, ровно через 4 года... Цены от 20 млн без отделки. А нормальные евро-2 где-то 23 стоят. Даже с учётом возможных скидок, если считать 120.000 за метр ремонта выйдет минимум 25 млн за квартиру. Мало того, что в Форсте такую сейчас можно снять за 100.000 без проблем, так ради этого предлагается еще 4 года ждать... А еще в этом же Форсте рядом за 26 млн, даже дешевле можно купить готовую квартиру и сдавать эти 4 года. Аренда принесёт около 5 млн, если чуть-чуть подрастет. Выходит, что готовая квартира с ремонтом выйдет вам дешевле бетона в А22 с ключами в 30 году. Класс... Доходность средняя по рынку, ничего выдающегося. ⭕️ Инвестиции. С марта люди не могут в Форсте продать евро-2. Стартовали с 21.5, сейчас уже 20.7 предлагают. Вот еще вариант. И это уже готовый дом, причем достаточно приличный. Если и будет какой-то рост, то с рынком и от других проектов в хороших локациях А22 должен отставать. Прежде чем купить что-то - приходите на консультацию, это значительно дешевле подбора и точно дешевле зарытых миллионов. 👆PS Не понимаю я зачем мне вести сюда клиентов. Может вы подскажете какие хорошие и сильные качества есть у данного проекта? Я хорошо отношусь к Гранели вроде Басманного, Дубровки, Мневников, например. Но зачем они сюда пошли пока не знаю. Мой Telegram / MAX

✅️ Как совместить инвестиции и квартиру для жизни. Недавно консультировал клиента по покупке евро-трешки на ЗИЛе. На сайте застройщика лот стоил больше 34 миллионов. ​Застройщик дал хорошую скидку плюс рассрочку: половину суммы он вносит сейчас, а половину - через год. При этом цена в договоре: 32.5 млн вышла со скидкой. Планировка хорошая (кухня-гостиная и две спальни), метраж порядка 60 метров, нормальные видовые характеристики. ​Тем более берут для себя: рядом школа, место отличное. Это вообще одна из лучших локаций на ЗИЛе. Для жизни - очень неплохой вариант. ​А теперь давайте посчитаем, есть ли в этом деле инвест. По рынку стоимость выглядит справедливо. Но если вторую половину суммы (16 250 000 рублей) клиент на год кладет на депозит под 12%, то эти деньги принесут почти 2 миллиона рублей... Таким образом фактически квартира может обойтись клиенту в 30.5 млн. ​Теперь сделка выглядит еще и инвестиционной. Потому что на вторичке квартир с такой планировкой по цене около 30,5 млн сейчас просто нет в таких домах. ​Клиент покупает строящийся дом дешевле, чем на вторичке, а не наоборот, как делают многие. Цена чуть ниже рынка, инвест-потенциал присутствует. Отличная покупка и для жизни, и под аренду. Если вы определились с конкретным ЖК и хотите выбрать только правильный лот, то ​такой подбор у нас стоит 30.000 рублей (вместо стандартных 160.000 за поиск по всему рынку). Еще постараюсь получить для вас скидку дополнительную, если вы сами еще не звонили застройщику. В противном случае вы уже их клиент и с нами о других условиях разговаривать не будут. ​Пишите в личные сообщения, когда понадобится помощь. Мой Telegram / MAX

Ого, в августе было продано на 13% меньше квартир, чем в июле на вторичном рынке в Москве - 10916 против 12573 в июле. Абсолютный рекорд был в декабре 2025 года - почти 17 тысяч квартир было куплено, так что дело было не только в семейной ипотеке. Вы же помните, как в конце прошлого года люди боялись что условия по семейке изменятся и покупали активно квартиры и цены росли? Так вот, сильная динамика была и на вторичке, хотя там семейной ипотеки нет. Знаете почему? Потому что так работает ажиотаж. Продавцы на вторичке видели как растут цены на новостройки и поднимали цены на свои квартиры, а покупатели с наличными все скупали и цены росли везде. Весной рост цен продолжился. И вот даже сейчас, казалось бы продажи упали на 13%, а на самом деле это просто сезон отпусков. Кстати! Если сравнить с прошлым годом, то продано на 3% больше квартир, чем в августе 2025! Недавно на консультации размышляли с клиентом о том, что будет с ценами на квартиры дальше. Факторы за рост остаются прежние: ✅️ Большое количество денег у населения. В августе денежная масса продолжает расти, смотрите отчет ЦБ и на скрине покажу. ✅️ Отсутствие альтернатив для вложения крупных капиталов. ✅️ Инфляция, ЦБ не зря держит ставку. ✅️ Дорогое строительство, кредиты, зарплаты, нехватка рабочих рук, повышение требований к проектам. ✅️ Нестабильная ситуация в экономике, непонятно куда пойдет курс рубля - это всегда подталкивало людей вкладывать деньги в осязаемые активы, такие как недвижимость. ✅️ Если ЦБ таки будет снижать ставку, то существует большой отложенный спрос в среде тех людей, которые хотят поменять свои квартиры на другие для жизни. И в этом случае будет расти аренда из-за вымывания квартир на рынке и инвесторам обычно это нравится. За снижение цен на квартиры пока факторов значительно меньше: ⭕️ Возможный кризис, правда неизвестно откуда он может прийти и будет ли в ближайшие годы. Но в этом сценарии лучше иметь бетон, чем деньги, на мой взгляд - так спокойнее. ⭕️ Желание ждунов. 👆 В сентябре посмотрим на динамику продаж на вторичке, возможно она не будет сильно выше, ведь часть спроса оттягивают на себя новостройки по личным ощущениям. По крайней мере подборов у нас сейчас много и консультации каждый день по семейной ипотеке и за наличные. Наличных больше в два раза. Подборы есть и на вторичке, но клиенты чаще предпочитают покупать новостройки из-за опасений всяких "Долиных", удобства, богатого выбора планировок и тд. Мой Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

✅️ Дом высоты, Capital Group, построят здесь. Уже многие каналы написали о предстарте продаж первого небоскреба в долгожданной локации бывшего завода МиГ. Но далеко не все так радужно, давайте разберем первый домик на 48 этажей и 420 квартир: ✅️ Для себя. Я бы покупал только в том случае, если бы хотел переехать сюда через 10 лет. Но тогда зачем брать себе квартиру тут, если есть тот же Прайм парк? При заявленных средних ценах свыше 700.000 тысяч за метр ждать ключей до 31 года? Мы в Прайм парке недавно смотрели с клиентом готовую квартиру за эти деньги. А тут не просто ЖК будет строиться 5 лет, тут всю промку будут кртшить еще лет 10 минимум и я не понимаю зачем жить посреди стройки все это время по ценам готовых домов не хуже рядом. То же самое было и с Серегина, 5. Брокеры за уши тащили в него за комиссию всех подряд, а МР радостно поднимал цены. Тут будет тоже самое - разгонят вокруг проекта пафос и будут продавать активно с криками: “Покупай торопись, не скупись живопись!” Проект будет хорошим, но я пока что не могу ответить себе на вопрос: "Зачем мне покупать тут квартиру?" А еще риски в геополитике, высокая ставка, дорогие кредиты, трудности у девелоперов. Чтобы брать на себя все эти риски - нужно чётко понимать ради чего. ✅️ Под аренду. Ну вот допустим купили мы с вами однушку за 40 млн. Наверное потому, что в рассрочку захотели, ведь без рассрочки за эти деньги полным полно готовых квартир в проектах не хуже и рядом. Стоимость аренды сейчас была бы порядка 120-140 тысяч в этом доме. Еще нужен подходящий ремонт и меблировка, а это будет стоить в 31 году около 7 миллионов рублей минимум. Но тогда и аренда может быть около 200.000, если ставку ЦБ за это время снизит. 200.000 умножаем на 12, делим на 47 миллионов и умножаем на 100 и получаем 5.1% грязными. Если вычесть коммунальные и прочие налоги - будет около 4%, но это с условием, что аренда до 200.000 подрастет. Тот же ПП даст за 5 лет вам более 7 миллионов чистыми только от аренды и вырастет не хуже этого ЖК. Поэтому надо прибавить 7 миллионов к цене этой однушки и получим тогда 54 миллиона примерно 😃 С учетом того, что здесь на 2 квартиры одно машиноместо, некоторые автолюбители квартиру не снимут - машину негде будет поставить. Евро3 нормальная будет с ремонтом стоить минимум 60 миллионов и в аренду вы бы ее сдали сейчас от 220.000 до 260.000, в зависимости от ремонта. Хорошо, если будет 340-360 в 31 году… Не интересно. ✅️ Инвестиции: Они есть, особенно если в рассрочку брать, но слишком на это не рассчитывайте. По тем ценам, которые я вижу сейчас - это чисто рыночный рост без какой-либо недооцененности. Выше объяснил почему - перечитайте. Вырастет рынок - вы выиграли, а если что-то пойдет не так - проиграли. Поэтому НЕ ВЗДУМАЙТЕ ПОКУПАТЬ В РАССРОЧКУ БЕЗ ДЕНЕГ! Если рассчитываете спекульнуть и продать уступку через пару лет, если у вас есть деньги только на первоначальный взнос - не рискуйте. Можно в этой позиции потерять больше. Рассрочка только для тех, у кого деньги есть, но нужны они для другого. 👆 PS Локация интересная, но я буду ждать и смотреть и сейчас знаю минимум несколько проектов в высокой стадии готовности или даже построенных по этой цене не хуже. Именно их и подбираю клиентам, не вижу смысла сюда заходить. Разве что в рассрочку, если квартира сейчас не нужна и очень хочется, потому что рассрочки тут нормальные на несколько лет. Пишите в личку - поможем выбрать и лучший лот и лучшие условия, раз уж решились. Тут комиссия есть от девелопера, поэтому за подбор платить не нужно. Мой Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

⭕️ А вот картина гораздо хуже, про неё обязательно стоит рассказать справедливости ради. В 2007 году зимой был бум в недвижимости. Цены росли как на дрожжах из-за первой, только-только появившейся валютной ипотеки под 11% годовых. Такого еще не было, до этого ипотека была редким зверем и проценты были заградительными. Тогда доллар падал несколько лет и курс был ниже 25 рублей, насколько я помню. Даже знакомый банкир видя доллары морщился в разговоре и называл именно рубли настоящими деньгами. Именно в те времена россияне перешли на расчёты в рублях за квартиры и машины, до этого все считали в долларах... Так вот, тогда и ввели повсеместно долларовую ипотеку в среднем под 11%. Причем раздавали ее всем, достаточно было просто принести справку о доходах по форме банка - никто не проверял доходы и риэлторы впервые стали еще и ипотечными брокерами. Из-за этого квартиры росли невероятно вплоть до начала сентября 2008 года. А потом случился обвал. Цены на квартиры в Москве упали в среднем на 30%, а в регионах иногда в 2-3 раза... Поэтому я в московские метры инвестирую и в регионы не хочу. Я тогда, в середине августа продал двушку клиента в фасадном красивом сталинском доме возле метро Ленинский проспект. Там еще на кухне был мусоропровод, что очень удобно. А деньги мы вынимали в середине сентября и подсчитали, что теперь можно на них купить уже такую же трехкомнатную квартиру. Цены упали резко, потому что перестали выдавать долларовую ипотеку. А доллар сразу подорожал до 32 рублей и ипотечникам стало плохо. Но уже к 2009 году цены на квартиры в среднем восстановились в Москве, в отличие от регионов и стала появляться рублевая ипотека. Но это все была прелюдия. Я вот что хочу вам показать. Мы зимой 2007 года, когда за каждую квартиру была нешуточная борьба, сумели с клиентами вырвать из цепких лап рынка, перебив чужой аванс двушку в девятиэтажном советском доме в городе Долгопрудный за 4.6 млн рублей и были счастливы. Это было порядка 185.000 тысяч долларов. Сегодня это 15.5 миллионов рублей❗️ Знаете сколько сейчас стоит такая квартира, спустя 19 лет? 12 миллионов. Примерно вот такая была: https://www.cian.ru/sale/flat/333245708 Получается, что в Подмосковье старый советский фонд вырос за 19 лет менее чем в 3 раза. А в долларах он стоит дешевле чем тогда. Держатели таких квартир потеряли значительную часть капитала, если учитывать меновую стоимость такой недвижимости. Поэтому правы и те люди, которые говорят что в бетоне можно похоронить деньги. Просто мы с ними о разном бетоне говорим. Все графики, которые показывают вам средний рост цен на недвижимость легко вводят в заблуждение обычных людей. Самое важное всегда кроется в деталях. Все-таки важно уметь выбирать недвижимость. Это тоже инструмент, который при неправильном использовании ничего вам не даст и может принести убытки. И как любой инструмент его нужно со временем менять и обновлять. Мой Telegram / MAX

Снимать или покупать❓️ Грубый честный расчёт. Еще один вопрос, который я иногда слышу на консультациях и часто в интернете: ​«У меня есть условно 20 миллионов наличными. Зачем мне морозить их в бетоне и брать ответственность? Я положу их на вклад, буду спокойно снимать за 100 тысяч в месяц квартиру и еще деньги останутся на жизнь». ​Берем два сценария. На старте у двух людей по 20 млн рублей. ✅️​ Сценарий 1: Человек покупает квартиру за 20 млн Живет в ней 10 лет. Смотрим историю московского рынка: качественная недвижимость в нормальных локациях на дистанции 10 лет спокойно удваивается в цене (а многие проекты делают Х2 и за 3–5 лет, примеров я приводил много, во вчерашнем посте рассказал про ЖК, которые подорожали в 4 раза за 11 лет со ссылками тут: https://t.me/Kharyb/9733 Но мы будем скромнее и возьмем рост за ближайшие 10 лет всего лишь в 2 раза 👇 ​Через 10 лет квартира в 1 сценарии стоит 40 млн рублей (а может и 50-60, если выбрать перспективную локацию). При этом покупатель 10 лет ни за кем не переезжал, не зависел от настроения собственника и не выкинул ни рубля на чужую ипотеку. ✅️​ Сценарий 2: Человек идет в аренду. Он снимает квартиру за 100.000 рублей в месяц. В год это 1,2 млн. За 10 лет (даже без учета того, что аренда постоянно дорожает и скорее всего удвоится и будет по 200 тысяч к концу этого срока) он просто отдает чужому человеку минимум 12 миллионов рублей. Чистыми из своего кармана. Безвозвратно. ​«Но у меня же 20 млн работают на депозите!» - скажет арендатор. Возьмем среднюю доходность вклада на длинной дистанции (с учетом небольшого снижения ставок) около 9-10% годовых. И это очень хороший прогноз. А еще за 10 лет может случиться и девальвация и кризисы как были в прошлые годы и тд, но верим что все будет хорошо и деньги не сгорят. Если вынимать из процентов деньги на аренду и жизнь, тело капитала практически не прирастает. А если даже реинвестировать остаток - за 10 лет на руках останется около 30-32 млн рублей. ​👆 Итог через 10 лет: У первого на руках квартира за 40+ миллионов, которая защищена от девальвации. И это самый скромный сценарий, на мой взгляд, потому что прошлые 10 лет дали гораздо больше владельцам правильного бетона в Москве. Мы сейчас не про хрущевки. У второго - остаток денег, на который он ту же самую квартиру уже КУПИТЬ НЕ СМОЖЕТ. Поезд ушел. А 12-15 миллионов просто подарены арендодателю. ​Аренда хороша как временный инструмент, пока вы копите или выбираете проект. Но делать стратегией жизни вечный съем при наличии капитала - это добровольное пожертвование семейного капитала в пользу чужого дяди. ​А потом старость и увольнение с работы. Если нет собственной квартиры, что тогда будет? Если согласны поставьте лайк, не согласны - пишите ваши мысли в комментариях. Мой Telegram / MAX

(poll without text)

(poll without text)

(poll without text)