📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Во всем мире послепандемийная инфляция бушует, а сейчас ещё и военная добавится, особенно в России, Европе (тут еще и газ стал проблемой) и прочих Америках. Везде в нормальных локациях недвижимость и другие товары растут с редкими коррекциями и только у нас почему-то цены должны упасть по обещаниям ждунов. Почему - напишите ваше мнение. Мой Telegram / MAX

Когда будут лучшие цены на недвижимость, как поймать лучший вариант? 🙂 На днях обсуждали с клиентом на консультации стратегию покупки. Он хочет прийти на подбор, но не понимает когда наступит лучшее время и как поймать наилучший вариант - предлагаю об этом сегодня и поговорить. Во время нашего разговора я поймал себя на мысли, что многие совершают одну и ту же фундаментальную ошибку - сидят и бесконечно ждут лучший момент и лучшую квартиру. ​У меня и моих ребят сейчас плотный график: консультации каждый день, подборы идут нон-стоп, поэтому задачи закрыть сделку «лишь бы закрыть» у меня никогда не было и нет. Мне куда важнее репутация и хорошие отзывы, благодаря которым люди возвращаются годами снова и снова за следующими покупками, продажами, меблировками и сдачей квартир в аренду. ​Но я давно усвоил: если человек внутренне НЕ ГОТОВ к покупке - ему не понравится вообще ничего. Он будет вечно ждать, пока появится «что-то получше», пока упадут ставки, скидки будут больше или случится чудо. ​А когда человек готов - он идет и покупает. ​Рассказываю, как это делаю лично я. ​Я не трейдер в бетоне, я не жду месяцы и годы. Если бы я это делал - потерял бы и время и деньги и нервов прилично. Я всегда отталкиваюсь от главной цели - безопасно инвестировать заработанное на долгий срок. ​Когда у меня накапливается сумма, которую некомфортно держать в кэше, я не сижу на заборе. Я беру лучшее из того, что есть в данный момент на рынке. ​Вот так я и купил недавно Барклая. Там нет какого-то космического спекулятивного инвеста. Это просто качественная, надежная недвижимость в отличной локации на долгий срок. Будет ли она расти? Будет. Я не выкручивал руки рынку, не ждал скидок в 50% - у меня был свободный капитал, который нужно было пристроить в бетон, и я его пристроил. Как видите - все о чем я пишу, делаю сам. ​Другая ситуация - когда нужной суммы нет или не хватает для комфортной сделки. Тогда да: я спокойно сижу в LQDT (фонде ликвидности), держу деньги, получая проценты и жду. И только если выстрелит какой-то супервариант, я стану напрягаться, где-то добирать ресурсы и выкручиваться. Но делать это через силу нет никакого смысла. ​Появись у меня прямо сегодня свободные 10–20-100 миллионов - я бы не изобретал велосипед и не искал сомнительные инструменты. Я бы просто пошел и купил очередную хорошую квартиру в Москве и не пытался поймать супер-вариант по супер-цене. Потому что с бОльшей вероятностью завтра мне просто придется покупать дороже, как и произошло со ждунами в последние годы. Даже с 2015 по 2019 год хорошие проекты росли в цене не слабо - вспомните ЖК Ясный, который стартовал в 2015 году по 3 млн за студию и по 4.5 млн за однушку или Лайнер по 4 - 5 млн за студию тоже в те времена, а сейчас эти студии ровно в 3 раза дороже стоят. Или ЖК Маршала Захарова от ПИК с однушками по 3,8 млн, они сейчас близко к 20 млн продаются уже. На Молодёжной тогда строили однушки в ПИК от 5 млн и тд... ​👆 Запомните: идеального момента не существует. Никто не знает наверняка, что будет завтра - вырастут цены еще сильнее или нет. ​Если деньги есть и цель - сохранить капитал, надо идти и выбирать лучшее из существующего. А если сидеть в LQDT годами в ожидании супер-скидок, то можно просто остаться на перроне, а поезд уйдет. Только не покупайте что попало, недвижимость - штука дорогая. Если есть сомнения в выбранной квартире, пишите в личку, посмотрим ваш вариант - такие консультации значительно дешевле подбора и точно дешевле потраченных миллионов. Не хотите искать сами - приходите на подбор, условия очень хорошие вот тут: https://t.me/Kharyb/5241

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Дядя Серёжа, а можно ещё эти все пригороды Москвой сделать? Ну пожалуйста! 🙄

Это штош такое получается? Пригород лесное, которое мы годами не уважали теперь получит метро под боком? Прикольно, очень рад за людей, осталось лет 7-10 подождать. Но вы еще учитывайте тот факт, что там огромная конкуренция и в аренде и в продаже, поэтому губу лучше закатать до поры. Отдельно рад за Мытищи. Изумрудные холмы тоже ждут, а Восточный - не то слово с их пробками, как и Путилково конечно же, да и Куркино станет краше... А уж как я рад за Развилку - не передать, она заслужила... Троицк с метро - это что-то с чем-то. Если Собянин ещё побудет мером, так и до условной Калуги дотянет. А что? За Филимонковский отдельное Спасибо. Надо об этом снять видео или даже эфир провести. Где инвест может быть, а где может не быть? Если наберём 1000 лайков - сделаю и расскажу все... А если нет - значит не интересно и сосредоточусь на бизнес-классе в Москве, это приносит больше удовольствия. Мой Telegram / MAX

К 2035 году метро придёт в ближайшее Подмосковье и станет ближе для жителей Красногорска, Химок, Мытищ, Балашихи, Одинцова и Ленинского городского округа Программа строительства московской подземки до 2030 года сформирована и успешно реализуется. В ближайшие 5 лет мы откроем порядка 30 новых станций. Пришло время решать, как будет развиваться столичное метро дальше. Сегодня метрополитен Москвы уже перерос рамки города. Московская агломерация не заканчивается на МКАД. Первым этапом создания единой транспортной системы стали четыре МЦД — совместный проект с "Российскими железными дорогами". Вторым — единая магистральная автобусная сеть. И сегодня мы подошли к перспективному плану — большой программе продления метро в крупные центры Московской области. Такой подход стал возможен благодаря тесному и конструктивному взаимодействию Правительства Москвы с Правительством Московской области во главе с Андреем Воробьёвым. Не менее важный приоритет программы следующего десятилетия — строительство метро в ТиНАО, включая Щербинку. К 2035 году мы построим ещё порядка 35 новых станций, 12 из них — в Московской области. В частности, продлим радиальные линии по 7 направлениям (названия новых станций — проектные): ✔️ Рублёво-Архангельскую — на участке "Новорижская" — "Изумрудные холмы" планируется размещение двух станций: "Красногорск" и "Изумрудные холмы". ✔️ Таганско-Краснопресненскую — от станции "Планерная" в Куркино и Химки, где планируется строительство двух одноимённых станций. ✔️ Калужско-Рижскую — от станции "Медведково" до станции "Мытищи". ✔️ Арбатско-Покровскую — от станции "Гольяново" в Балашиху, где должны появиться две станции: "Восточный" и "Балашиха". ✔️ Люблинско-Дмитровскую — с размещением станции "Развилка" в одноимённом посёлке и "Володарское шоссе" в Мисайлово Ленинского округа Московской области. ✔️ Филёвскую — до Сколково, где построим 5 станций. ✔️ Строящуюся Бирюлёвскую ветку — от станции "Бирюлёво" по территории Ленинского округа в Щербинку и дальше до Коммунарки и Филимонковского района. Всего планируется построить 12 станций. Также до 2035 года продлим: Сокольническую линию — от станции "Потапово" в Щербинку, где появится 3 станции, и от станции "Бульвар Рокоссовского" в Ярославский район, где построим 2 станции. Троицкую линию — от станции "Троицк" до кинопарка "Москино", где расположатся 2 станции. Солнцевскую линию — от аэропорта Внуково в Филимонковский район, где возведём одну станцию. По нашим оценкам, благодаря реализации этих проектов повысится качество жизни 2 миллионов москвичей и 3,7 миллиона жителей Московской области. Подписаться на МАКС

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Telegram doesn't show this post on the web. Open it in Telegram to see it.

В ЖК МОД выбрали с клиентом квартиру. Очень красиво 🥰 Мой Telegram / MAX

Telegram doesn't show this post on the web. Open it in Telegram to see it.

+3

Продолжаем нашу ежемесячную считалочку, друзья! Августовская была тут: https://t.me/Kharyb/9574 ✅ Количество квартир в продаже в Московском регионе (Москва и МО) немного выросло - на 2500 и составило 153.567. ✅ Если брать только Москву, то квартир в продаже (новостройки и вторичка) стало еще немного больше - 92251, но это количество ни на что не влияет. ✅ Если смотреть только вторичный рынок Москвы, то квартир стало больше, но несущественно - 36210, а было - 35792 в продаже месяц назад. Тоже самое. ✅ Новостроек продают в Москве в сентябре на 1000 больше, чем было в августе - 56041 против 55000. С учетом Новой Москвы рост экспозиции тоже минимален. ✅ Новой вторички, с годом выпуска после 2017 года стало чуть больше - 14540 против 14225 месяцем ранее. ✅ В аренде небольшой сезон случился таки - квартир в экспозиции стало 35740 против 38247 месяцем ранее в Москве и МО и почти 25000 против 27000 месяцем ранее, если смотреть только в Москве, включая Новую. И студии сдаются по 60-70 тысяч, а однушки по 80-120… Боюсь себе представить, какие цены будут при снижении экспозиции на 20-30% в аренде, а это вполне может случиться при ставке ЦБ ниже 10%. Студии будут 70-80, а однушки по 100-150 легко в нормальных проектах. 👆 Помним, что такой город как Москва долго не может быть дешевым даже в аренде, а сейчас тут очень дешево можно арендовать квартиру и этим нужно пользоваться. ✅ Квартир в аренде в Москве, в новых домах от 2017 года постройки стало меньше - 8454 против 9242 месяцем ранее. Лето стабильно - в продаже квартир меньше, чем необходимо для свободного выбора и на хороших лотах сейчас рынок продавца. А вот в аренде избыток предложения пока что остается, а хотелось бы на 20, а лучше на 30 процентов меньше. Ждем снижения ставки ЦБ, но не так скоро, думаю. В целом все стабильно. Рынок спокойно ползёт вверх во всех сегментах с периодическими коррекциями и пока что нет оснований для падения. Сохраняется больше факторов за дальнейший рост цен, если не случится кризис или что-то ещё осенью. Аренда через пару недель снизится снова и квартир в экспозиции станет больше - студенты кончаются. Продажа должна медленно расти, но уже не так, как раньше и только в хороших локациях и ЖК. До встречи в октябре на считалочке 🤗 #Считалочка@Kharyb Мой Telegram / MAX

Telegram doesn't show this post on the web. Open it in Telegram to see it.

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Ими же и руками/головой, ведь от случая - к случаю надо проверять разное и разных людей и только опыт помогает знать куда смотреть и что спросить и грамотно интерпретировать ответы и результаты. Мой Telegram / MAX

Еще один рассказ и закончим пока что на сегодня: Вот эту квартиру: https://t.me/Kharybo/29422 сдали тоже за 120.000 и 8 дней 😊 Было всего 3 просмотра. Двум клиентам отказали. Первым приходил парень из Яндекса. Он был с собачкой, на вопросы отвечал туго и непонятно и просил скидку. Вторыми обратились ребята молодые по 20 лет. Проверили информацию, нашли определённый негатив и тоже отказали. На третий показ пришла пара 23 года, оба работают в известной компании, на все вопросы ответили, негатива не было. Сдали, все довольны. Будем рады и вашу квартиру сдать - пишите. Условия работы и как мы все делаем описал тут: https://t.me/Kharyb/5368

Еще эту однушку сдали за 120.000 в Приорити Басманный: https://t.me/Kharybo/29432 Квартиру выставляли еще в начале июня, но собственники попросили спустя неделю ее убрать с рекламы, потому что родственники заехали на два месяца. Вернули, мы ее на сдачу как раз в августе недавно. Сдавали около 10 дней. Сначала обратилась девушка, которая находилась не в Москве. Она хотела, чтобы приехала на показ мама, потому что она присутствовать не может, а мы хотели лично увидеть жильца. Девушка пообещала приехать, а когда настал день показа, за два часа до встречи сказала что не успевает и будет все-таки мама. Отказали, так как все было понятно. Еще была пара, которой тоже отказали - были нюансы, писать об этом не хочу. В итоге нашли хорошую девушку, к которой вопросов не возникло и сдали. Все довольны 🙂

Еще евро3 в Life Варшавской была сдана очень быстро за 120.000. Замечательная семейная пара сняла. Кстати, я пару лет назад писал вам, когда там цены были низкими, что мы клиентам покупаем эти квартиры вот тут: https://t.me/Kharyb/5761 Чтобы исключить сомнения в платежеспособности мы заказали проверки нанимателей и убедились, что нет никаких долгов и исполнительных производств. Причин сомневаться не было, но решили подстраховаться. Все счастливы и довольны. Подписали мой договор с неустойками, который годами работы отшлифован - тот самый, который уже продал многим людям. Еще звонили ребята с животными, обманывали что без них, но мы все узнали и отказали им - хозяйка не хотела. В общем нанимателей сейчас достаточно и, если не завышать ценник/требования, все прекрасно сдается. Пишите мне в личку, если нужно сдать квартиру - это наша работа. Все сделаем. И потом, даже через годы проконсультируем и поможем без платного управления, а если потребуется - квартиру примем у нанимателя, вдруг вас не будет в городе. Мой Telegram / MAX

В аренде сейчас прям интересно. Недавно говорил, что сезона как такового нет, однако к сентябрю рынок всё-таки раскачался. На второй день после подачи рекламы сдали эту студию в Матвеевском парке за 70000. Не скажу, что было много обращений и нам помог тот факт, что в августе там разобрали большое количество квартир студенты и выбор стал меньше. Заселили одного парня, учится в МГУ, занимается футболом, родители живут в Московской области. Рынок нормальный, как ни крути. Ну и мы делаем хорошую рекламу, фото, видео и умеем выбирать арендаторов для наших клиентов - собственников. Мой Telegram / MAX

По поводу метро в Путилково и Куркино написали уже все, кроме меня. Я не трогал эту тему потому, что ждать данного события ещё очень долго, однако метро там просится давно. Путилково для меня давно ассоциировалось с транспортным коллапсом и дешевой недвижимостью, однако с появлением метро там будет жить приятнее. Но инвестировать в Путилково никого не призываю, так как квартир там море, а желающих туда переехать - лужа. Даже с появлением метро не сильно изменится ситуация, хотя цены подрастут. Но ждать ещё очень долго и кто знает - вдруг отменят или перенесут строительство? В любом случае рад за тех, кто там живёт, а то сейчас на автомобиле парковаться негде, пробки серьёзные... Про Куркино - напротив, только положительно могу отзываться уже много лет, поэтому цены там и без метро почти московские, а с его появлением будут ещё выше. Тоже не очень интересно. Во всей этой истории немного жалко жителей близ метро Планерная, Тушинская и тд. Наврядли они теперь сядут в метро, когда все Путилково там разместится, а что делать? Сейчас загрузка метро средняя, не лайтовая, а будет почти как на Выхино) В Куркино метро будет в районе школы на втором скрине со слов мэра. Мой Telegram / MAX

Вчера консультировал клиента с бюджетом до 40 миллионов перед подбором. Сначала говорили о покупке квартиры под перепродажу через несколько лет, чтобы сохранить и приумножить капитал. В процессе разговора выяснили, что возможно дочь через пару лет будет проживать и нужна локация комфортная для жизни, а не глухая промка, в которой сейчас самые низкие цены и лучшие перспективы в будущем. Потом выяснилось, что нужен балкон или лоджия, так как дочка курит. А я уже научен не спорить в таких делах, которые касаются привычек и личных пожеланий. В общем будем подбирать квартиру для жизни и пытаться совместить это с инвестицией. Это сложнее, но возможно. А вообще советую всегда стараться отделять одно от другого. Мой Telegram / MAX