Павел Галкин

Прочитал в канале «Недвижимость инсайды» мнение, что мастер-девелопмент — исчезающий вид бизнеса. Не согласен. Он не вымирает, а скорее переходит на новый уровень зрелости. Да, рынок изменился. Банки стали внимательнее смотреть на финансовую модель, проектное финансирование требует более прозрачной экономики, а КРТ пока не всегда гибко работает с передачей прав и сменой участников. Просто «упаковать» площадку и пустить её дальше стало сложнее. Но это не значит, что сама модель исчезнет. На крупных территориях одному застройщику не всегда хватает ёмкости спроса, чтобы держать нужный темп реализации. И здесь партнёрская модель, наоборот, может усиливать проект. Условно: один девелопер продаёт в локации 40 квартир в месяц. Приходит второй бренд — у первого объём может снизиться до 30–35, но ещё 30–35 начинает реализовывать партнёр. В итоге на территории в целом продаётся больше. Появляется дополнительный маркетинг, новая аудитория, другая продуктовая логика, повышается скорость освоения площадки. Для крупных проектов это особенно важно. Там вопрос не только в том, кто построит дома. Нужно правильно распределить очерёдность, финансовую нагрузку, сформировать продукт, учесть риски, спланировать темпы продаж и согласовать инфраструктурные обязательства. Именно поэтому мастер-девелопмент будущего уже не укладывается в схему «купил землю, получил ТЭПы и продал дороже». Такая модель действительно будет терять актуальность. Рабочей останется другая: когда мастер-девелопер создаёт понятную архитектуру проекта, рассчитывает экономику, выстраивает партнёрства, распределяет функции и помогает территории раскрыть потенциал быстрее, чем это сделал бы один игрок. Мы сами сейчас работаем в нескольких таких проектах: налаживаем партнёрские схемы, методологию расчётов, делим зоны ответственности и доли сторон. Таким образом, я бы не хоронил мастер-девелопмент. Он просто перестаёт быть спекуляцией на земле и превращается в нормальную управленческую систему в рамках девелоперского цикла.

Сегодня я в «Тёплых кварталах» в Екатеринбурге. Проект уже на высокой стадии строительной готовности, поэтому нужно пройтись по ключевым этапам на площадке. Башенный кран уже демонтируем. Для стройки это всегда хороший маркер: основную задачу по подъёму конструкций и материалов машина выполнила, дальше фокус переходит на облицовку, инженерию, внутренние работы и подготовку объекта к финишу. По основным видам работ динамика стабильная: кладка и фасад выполнены на 95%, окна ПВХ — на 80%. Инженерные системы тоже в активной стадии: вентиляция готова на 85%, отопление, водоснабжение и лифты — на 80%, электрика — на 50%. Сейчас закрываем тепловой контур и смещаем фокус на внутренние работы. Штукатурка выполнена на 30%, стяжка уже стартует, планируем завершить её к концу сентября. Тогда же начнём чистовую отделку МОП. Отдельный блок — это первый этаж и территория. Алюминиевые витражи первого этажа начнём монтировать примерно через месяц. Благоустройство запускаем сейчас, планируем завершить к концу сентября. Озеленение оставляем на октябрь — так растения лучше приживаются. Темп хороший. Планируем закончить работы в срок — в декабре. Для нас «Тёплые кварталы» — старт в Екатеринбурге: особенно важно не просто дойти до финала по графику, а сохранить тот уровень качества, который мы себе задали. Первый объект в новом городе всегда показывает, как команда умеет работать с местной спецификой, подрядчиками, логистикой и ожиданиями покупателей, поэтому внимание к деталям здесь максимальное.

+1

В Самаре наш проект КРТ перешёл из стадии обсуждения к работе на площадке: начался снос старых зданий. Для любой территории это важный момент. Пока проект существует в концепции, чертежах и графиках, он ещё во многом остаётся планом. Когда начинается подготовка площадки, становится понятно: процесс действительно запущен. Провели встречу с представителями города. Показали концепцию, обсудили сроки реализации и ввода объектов, синхронизировали дальнейшие шаги. В мероприятии участвовали заместитель главы Самары Даниил Морозов, глава Промышленного района Иван Сухарев, руководитель департамента градостроительства Максим Астапов и депутат городской думы Елена Свиридова. Теперь задача — последовательно пройти весь путь: от подготовки площадки до реализации нового района. В проектах КРТ особенно важно не просто снести старое, а создать на этом месте новую среду, которая будет работать для города и жителей долгие годы.

Вышло моё интервью «Московской перспективе». Обсудили всё, что сейчас влияет на рынок жилья: рассрочку, ипотеку, доступность квартир для молодых пар и возможную динамику цен в будущем. Отдельно поговорили о том, как, на мой взгляд, должна меняться семейная программа, из-за чего строить будут меньше, а жильё продолжит дорожать. Ещё рассказал, почему при всех расчётах, разных финансовых моделях и рыночной неопределённости я всё равно остаюсь человеком, который верит в «бетон». Полное интервью — по ссылке.