Сегодня в СМИ появилась новость: налоговые органы начали массовые проверки ПИФов недвижимости — фокус на сделки 2022–2024 годов и использование фондов для снижения налоговой нагрузки. Ровно об этом мы писали на протяжении нескольких лет (например тут или тут): после закрытия иностранных юрисдикций для агрессивного налогового планирования собственники коммерческой недвижимости массово переключились на ПИФы как на «внутрироссийский офшор» не понимая последствий. 🔭Мы решили проверить масштаб проблемы на данных. Менее чем за час: 1️⃣восстановили цепочки переходов прав за 2025 год; 2️⃣ выделили переброс недвижимости в ПИФы, транзитные сделки и внутрипифовые перебросы; 3️⃣ оценили объём. Что получилось❓ Перевод недвижимости в ПИФы от юрлиц и физлиц: ≈641 тыс. кв.м. Здесь значительная часть — нормальная инвестиционная логика. Внутрипифовые перебросы («ПИФ ➡️ ПИФ»): ≈174 тыс. кв.м. Это уже слой перераспределения активов, что требует в отдельных случаях экономического обоснования. Транзитные конструкции («продавец» ➡️ ПИФ ➡️ «покупатель») Критерии: стороны не ПИФы, владение фондом ≤ 1 года. ≈51,8 тыс. кв.м. 🏢Это не портфельная инвестиция — это транзит. Актив быстро проходит через фонд к новому собственнику; экономический смысл долгого владения минимален, налоговая логика — очевидна. Типовые связки: 🏢 «организация → ПИФ → организация» 🏢 «организация → ПИФ → физлицо» Средний период владения активом ПИФом в транзитных конструкциях — около 3 месяцев. 💵Масштаб в деньгах С учётом цен на коммерческую недвижимость Москвы — это миллиарды рублей налоговой базы, выведенной из прямого налогообложения (только по Москве и только за 2025 год). Сегодня у государства ещё нет повсеместно развернутой аналитики такого уровня, но это вопрос времени: то, что мы собрали за час — в ближайшей перспективе станет стандартной процедурой в каждом субъекте. На этом фоне текущие проверки за 2022–2024 годы — лишь первый этап: сделки 2025-2026 годов с признаками налоговых правонарушений будут оставаться в зоне риска ещё много лет.