Важный инсайт про построение семейной инвестиционной стратегии. Вместо эпиграфа: Я из того поколения, которое еще в школе учили двум главным вопросам (по Чернышевскому): «Кто виноват?» и «Что делать?». Я только потом осознал что начинать с них - огромная ошибка. Вина - вообще страшная разрушительная штука, ни брать, ее ни возлагать категорически нельзя (ответственность надо брать а не вину). А прежде чем отвечать на вопрос «Что делать?» нужно понять где мы находимся, где и почему хотим оказаться. С чего начинают и практически всегда сосредоточены инвесторы в недвижимость? Какой тип недвижимости для инвестирования выбрать? Какая доходность и риски и тд. Как и где найти лучший объект/проект для инвестирования. Все вопросы правильные, особенно в нынешних турбулентных условиях. Тем важнее понимать, что начинать надо совсем не с этого. Обычно эта идея на первых инвестиционных консультациях воспринимается с трудом. Но сначала нужно внимательно посмотреть на фундамент: какие активы уже есть, почему и как именно они были приобретены, что действительно приносит доход, а что просто много лет лежит мертвым грузом (и тем более - будет дешеветь относительно остальных объектов)? Какие решения в прошлом оказались удачными, а какие нет? Что устраивает в текущем портфеле, а что нет? Можно ли какими -то простыми и понятными (а может болезненными и непростыми но мы их избегаем) действиями повысить удовлетворенность текущим составом и доходностью активов? Вроде очевидные вещи, но спокойный взгляд со стороны на текущее состояние активов и вас как заказчика дает удивительные парадоксальные результаты. У начинающих инвесторов и у клиентов с активами от 100 млн. руб. есть устойчивые шаблоны поведения. Кто-то ищет «высокодоходный» коммерческий объект, прямо спешит вылезти из депозитов, когда существенная часть капитала распихана размещена в стареющих квартирах, которые мучительно сдаются и приносят в лучшем случае 3-4% годовых. А если честно посчитать налоги, ремонт и износ, простои, затраты на поиск арендаторов, то с этого капитала имеем не доход, а безнадежную попытку сохранить деньги в бетоне за счет роста цен вместе с инфляцией. Тем более если учесть что разрыв цен между старым/устаревающем жильем и новыми квартирами будет стремительно расти. Или получив позитивный опыт в отдельном сегменте инвестирования (я и сам себя на этом ловлю) мы упорно пытаемся повторить прежние успешные кейсы, продолжая формировать пул объектов исходя из прежних установок, которые давно надо было пересмотреть. И даже когда старые подходы уже дают заметно меньшую доходность, инвестору очень хочется продолжать покупать знакомые объекты. И передерживать их, хотя основной цикл роста давно прошел и капитал разумнее было бы перераспределить. Опять ищем там где светло а не там где потеряли. Или видим у клиента торговый объект сданный на долгосрочных кабальных условиях Красному и Белому, аптекам Апрель и т.д. На вопрос почему было принято решение, из-за которого долгосрочная доходность ниже плинтуса, обычно отвечают: сдать за адекватные деньги не получилось, согласились с этими условиями. Ну не простаивать же объекту. Ага. Теперь понятно что следующая покупка будет намного успешнее. И знаете что особенно интересно? Без полноценной ревизии текущих объектов и работы над ошибками, инвесторы просто подложат их совершать при выборе новых проектов. Нередко в большем масштабе и с куда более необратимыми последствиями. Продолжение следует. Хотел выразить простую понятную мысль а получился крик души какой-то. Зато искренне. Знакомо? @yeltsovm