Яна Мандрыкина о недвижимости и не только

Как превратить семейную ипотеку в рыночную. Инструкция от Минфина Очень просто! Не прописались в купленной с семейкой квартире или забыли подтвердить прописку банку – получите вместо льготной ставки рыночную. Вплоть до 16% годовых. Да, такое условие действительно появилось с 1 октября 2026 года. Но есть нюансы... Итак, по новым правилам основной заёмщик должен зарегистрироваться в приобретённой квартире начиная с 271-го дня после оформления права собственности. И сохранять прописку до истечения пяти лет с даты выдачи кредита. Именно выдачи кредита, а не получения ключей или оформления собственности. А это, согласитесь, существенно меняет дело. Допустим, вы купили квартиру на котловане. Ипотеку вам выдали 16 октября 2026 года, а собственность оформили спустя четыре года – 15 октября 2030-го. Прописаться необходимо в июле 2031 года. Но уже 15 октября того же года пятилетний срок заканчивается. Получается, вся эта история с выпиской из прежней квартиры, новой регистрацией и контролем банка в этом раскладе затевается ради трёх месяцев. А если дом будут строить ещё дольше и право собственности возникнет уже после окончания пятилетнего срока, то по буквальному смыслу правил обязанность прописываться вообще не возникнет. Правда, банковской практики по этому вопросу пока нет. Теперь другой вариант – покупаете квартиру в готовом или почти готовом доме. Кредит выдали в том же октябре 2026 года, ключи получаете на следующий день, а собственность регистрируете в этом же месяце. Тогда прописаться потребуется примерно в июле 2027 года и сохранять регистрацию до октября 2031-го. То есть уже четыре года с небольшим. Причём подтверждать её банку придётся ежегодно. А что, если не прописаться? Банк вправе повысить ставку до ключевой на дату заключения договора плюс 2 процентных пункта. При сегодняшней ключевой ставке 14% это до 16% годовых. После оформления регистрации льготную ставку обязаны вернуть. Правда, переплаченные за время нарушения проценты никто компенсировать не будет. А что с детьми? По ипотечным правилам прописываться должен только основной заёмщик. Супруга и детей требование не касается. Но согласно статье 20 ГК РФ местом жительства детей до 14 лет признаётся место жительства родителей или одного из них. Поэтому, если ребёнок зарегистрирован с вами в прежней квартире, где остаётся второй родитель, менять его прописку не нужно. Если же единственный родитель или второй родитель не прописан с вами и не собирается вписывать ребенка к себе, ситуация становится неоднозначной. И ещё одна деталь. После выписки из прежней квартиры могут вырасти коммунальные платежи . Например, если там нет счётчиков и не остаётся зарегистрированных жильцов, отдельные услуги рассчитывают по числу собственников. Был прописан один человек, а собственников трое – оплату могут начислять за троих. А если вы получали субсидию или льготу на оплату ЖКУ, её по старому адресу можно потерять. А по новому придётся разбираться с оформлением заново, если право на неё вообще сохранится. И последнее. Новое требование о регистрации не распространяется на семейную ипотеку по договорам, заключённым до 1 октября 2026 года. В общем, само требование вполне реальное, и риск повышения ставки тоже. Но покупатель готовой квартиры и покупатель жилья на котловане оказываются в совершенно разных условиях. У первого впереди четыре года прописки и отчётности. У второго – возможно, всего три месяца.