Яна Мандрыкина о недвижимости и не только

Рынок новостроек уперся в спрос В России сейчас строится рекордный объём жилья – 121,9 млн кв. м. С начала года строительный портфель вырос ещё на 4,5%. При этом с продажами всё заметно скромнее. В августе застройщики продали 1,8 млн кв. м – на 16% меньше, чем год назад. Правда формально за восемь месяцев продажи даже выросли на 2%, но весь этот плюс обеспечили два всплеска – в январе и июне. В остальные шесть месяцев объём продаж был примерно на 10% ниже прошлогоднего. И вот цифра, на которую я бы смотрела внимательнее всего. Соотношение распроданности и строительной готовности снизилось с 73% в начале года до 68% на 1 сентября. А расчётный срок распродажи непроданного жилья вырос до 3,2 лет. Причём крупнейшие девелоперы это уже видят и ощущают на себе. ТОП-10 застройщиков с начала года сократили запуск новых проектов на 12%, тогда как остальные компании увеличили его на 9%. Увы, я , несмотря на эти цифры, не ожидаю массового снижения прайса. Российская первичка давно умеет защищать цену: скидками на отдельные лоты, рассрочками, субсидированными ставками, увеличенным первоначальным взносом, кэшбэками и десятком других способов. Поэтому средняя цена квадратного метра может вполне себе расти одновременно при одновременном снижением продаж. Но переговорная позиция покупателя становится сильнее. Особенно там, где у девелопера много конкурирующего предложения, дом уже близок к вводу, а распроданность заметно отстаёт от строительной готовности. Застройщику нужны деньги и раскрытие эскроу, поэтому именно в таких проектах появляется пространство для реальной скидки. Отсюда несколько практических выводов. Покупателю для жизни я бы сейчас вообще не ориентировалась на рекламные обещания скидка 20% или даже 30%. Сначала смотрим историю цены конкретной квартиры, стоимость аналогичных лотов, условия при 100% оплате, ипотеке и рассрочке. А потом делаем вывод а была ли скидка реальной. Инвестору ещё строже. Сам факт, что квартира находится в новостройке крупного застройщика, инвестиционным кейсом её не делает. Если сегодня в проекте тяжело продаются квартиры самого девелопера, через два-три года вам придётся выходить на тот же рынок и конкурировать уже с его остатками, новыми очередями и другими инвесторами. Я бы сейчас при покупке новостройки обязательно смотрела на четыре вещи: темп продаж конкретного проекта, распроданность относительно стадии строительства, объём будущего предложения в этой локации и цену реальных сделок, а не витрину застройщика. И ещё одна вещь. Рекордные 121,9 млн кв. м в стройке сами по себе не означают кризис перепроизводства. Это федеральная цифра, внутри которой Москва, Петербург, Краснодар, Екатеринбург и небольшой региональный рынок могут находиться вообще в разных состояниях. Но прежняя простая логика предложения мало, поэтому новостройки неизбежно будут дорожать» на этих данных выглядит всё менее убедительно. Жилья строят много. Теперь главный вопрос кто это все добро будет покупать?