Новости ВС РФ

Отсылка к делу Долиной не помогла: ВС признал сделку по продаже квартиры недействительной https://pravo.ru/story/263337/ 73-летняя женщина спешно продала единственное жилье по низкой цене директору риелторского агентства, а потом обратилась в суд, чтобы признать сделку недействительной: продать квартиру ее вынудили мошенники, которым она передала все вырученные деньги. Две инстанции ее поддержали, расторгли договор и применили реституцию. Покупатель не смог обжаловать решение в Верховном суде. Там подчеркнули: он как риелтор понимал, что квартиру продают по заниженной стоимости. Юристы отмечают, что ВС не допустил перекоса в практике по таким спорам в сторону покупателей и обязал соотносить заблуждение продавца с осмотрительностью приобретателя. Сделка под влиянием мошенников Татьяна Смурова* продала свою квартиру в Новгороде директору риелторского агентства Геннадию Сергееву* за 1,9 млн руб. Через девять дней она написала заявление в полицию о мошенничестве. Женщина рассказала, что с ней связались неизвестные и вынудили продать квартиру, чтобы «сохранить» недвижимость. Деньги от продажи она передала курьеру. Ей сказали, что средства вернут покупателю, а тот переоформит квартиру обратно на владелицу. Смурову признали потерпевшей по уголовному делу, и она также оспорила сделку по продаже квартиры в суде. Первая инстанция ей отказала, поскольку поведение не было подозрительным. Смурова объяснила покупателю срочную продажу переездом, они вместе собирали документы, а договор заключили в банке через сервис безопасных расчетов. По мнению суда, истец не подтвердила наличие существенного заблуждения, а возбуждение уголовного дела само по себе не может служить основанием для признания договора недействительным. Апелляционный суд назначил судебную психолого-психиатрическую экспертизу. В заключении подробно описали состояние Смуровой и ее характеристики: 73-летняя женщина страдает органическим расстройством личности, ей присущи медлительность, нарушение абстрактного мышления, снижение критичности, эмоциональная нестабильность, а также доверчивость и повышенная внушаемость. Эксперты пришли к выводу, что Смурова не понимала значение своих действий во время совершения сделки. Апелляция это учла, признала договор недействительным и применила реституцию. Истцу вернули квартиру, а в пользу ответчика взыскали ее стоимость. Доводы покупателя о его добросовестности отклонили: ответчик руководит агентством недвижимости, поэтому он не мог не знать, что квартиру продают по заниженной стоимости. Кассация с этим согласилась. После этого покупатель направил жалобу в Верховный суд (дело № 84-КГ26-1-К3). Коллегия по гражданским делам ее отклонила и полностью поддержала выводы апелляции: заблуждение истца было настолько существенным, что разумно оценивая ситуацию, она бы не совершила сделку, в результате которой лишилась единственного жилья. Главный вывод: суды не могут автоматически штамповать решения по «мошенническим продажам». В каждом деле нужно устанавливать, действительно ли продавец находился в состоянии заблуждения и мог ли покупатель это распознать. В этом случае квартиру купил профессиональный участник рынка и ВС решил, что тот не мог не заподозрить неладное: зачем бабушке 73 лет продавать свою единственную квартиру по низкой стоимости в короткие сроки? Остается надеяться, что эта позиция не коснется простых покупателей, которые действительно не могли распознать, что продажа осуществляется под влиянием мошенников. Петр Мацкевич, советник Orchards