Судебная практика СКЭС ВС РФ

Можно ли взыскать штраф с покупателя, если продавец сам не устранил недостатки объекта? Определение от 09.11.2026 по делу А56-53854/2025 (307-ЭС26-6651) Фабула дела: Два Предпринимателя заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения стоимостью 58,2 млн руб. Покупатель должна была внести задаток частями. При этом Продавец принял на себя обязанность устранить недостатки помещения — затекание воды и сырость. Покупатель допустила просрочку внесения части задатка, а продавец потребовал взыскать 1 565 000 руб. невнесенного задатка, 1 746 000 руб. штрафа и проценты. При этом Продавец не устранил недоставки в помещении. Позиции судов: 🔸 Суд первой инстанции взыскал с покупателя 1 746 000 руб. штрафа, в остальной части иска отказал. 🔸 Апелляционный суд отменил решение и полностью отказал в иске. 🔸 Суд округа отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. Позиция Верховного суда: 1) Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела на основании ст.65 АПК РФ выносит на обсуждение сторон обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались. При оценке поведения стороны как добросовестного или недобросовестного во внимание должна приниматься вся совокупность обстоятельств соответствующего дела, в том числе: поведение стороны в рамках переговоров о заключении договора и в процессе исполнения принятых на себя договорных обязательств, которое должно учитывать права и законные интересы другой стороны, что предполагает, помимо прочего, оказание другой стороне необходимого содействия для достижения цели обязательства, а также сбалансированность сформулированных сторонами условий договора с учетом их переговорных возможностей. 2) Применительно к предварительному договору, цель которого по смыслу ст.429 ГК РФ состоит в предоставлении контрагентам гарантии заключения в будущем основного договора, это означает, в том числе, недопустимость взыскания обеспечительных платежей и штрафных санкций, предусмотренных предварительным договором и направленных на достижение указанной цели, в пользу стороны, изначально не имевшей намерений по заключению основного договора и вступившей в соответствующие переговоры исключительно из расчета извлечения выгоды из своего поведения. Одна сторона договора несмотря на многочисленные требования другой стороны, не представила доказательств исполнения предусмотренного предварительным договором обязательства по устранению недостатков отчуждаемого им помещения. Таким образом, Предприниматель, с одной стороны, не приступил к исполнению возложенных на него предварительным договором обязательств, а с другой, спустя значительное время после истечения срока действия этого договора, отказываясь от заключения дополнительного соглашения о продлении указанного срока, принял от другой стороны по договору наличные денежные средства в счет оплаты задатка по предварительному договору. Изложенные обстоятельства свидетельствует о том, что поведение Предпринимателя является противоречивым и может свидетельствовать о направленности его действий на получение необоснованной выгоды в виде суммы задатка и штрафа по договору. Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. 📌Лучшая судебная практика в канале Судебная практика СКЭС ВС РФ ❗️Сообщество о кассационном обжаловании в ВС РФ – подписаться