Судебная практика СКЭС ВС РФ

Банк отказал в ипотеке — должны ли продавцы вернуть задаток? Определение от 11.08.2026 № 48-КГ26-13-К7 Фабула дела: Покупатели заключили с Цедентами предварительный договор уступки прав на квартиру стоимостью 4 020 000 руб. и передали им 150 000 руб. в качестве задатка. Оставшиеся 3 870 000 руб. должны были быть уплачены за счёт собственных и кредитных средств при заключении основного договора. Покупатели рассчитывали получить льготную ипотеку, однако несколько банков отказали им в выдаче кредита. Основной договор заключён не был. Покупатели потребовали вернуть задаток, ссылаясь на прекращение обязательств по предварительному договору. Цеденты отказались, указав, что готовы заключить основной договор. Позиции судов: 🔸 Суд первой инстанции удовлетворил иск и взыскал с Цедентов задаток и проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд исходил из того, что основной договор не был заключён по не зависящим от сторон обстоятельствам — из-за отказа банков в выдаче кредита и при отсутствии вины Покупателей. 🔸 Апелляция согласилась и указала, что отказ банка в предоставлении кредита являлся существенным обстоятельством, препятствовавшим заключению основного договора. 🔸 Кассация оставила судебные акты без изменения. Позиция Верховного Суда: Согласно ст.380 и 381 ГК РФ задаток обеспечивает исполнение обязательства и влечёт неблагоприятные имущественные последствия для стороны, ответственной за его неисполнение. Задаток подлежит возврату, если обязательство прекращено по соглашению сторон, вследствие объективной невозможности исполнения либо если за неисполнение отвечает сторона, получившая задаток. По смыслу ст.416 ГК РФ невозможность исполнения должна быть объективной: обязательство не может быть исполнено ни самим должником, ни с привлечением третьих лиц. На это также указано в пп.36 и 37 постановления Пленума ВС РФ от 11 июня 2020 г. № 6 и п.21 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2017). Суды не обосновали, почему отказ банков в выдаче льготной ипотеки исключал возможность исполнения обязательства. Предварительный договор предусматривал оплату как за счёт кредитных, так и за счёт собственных средств. Конкретный вид кредита, который должны были получить Покупатели, в договоре также не был установлен. Поэтому отказ банков в предоставлении именно ипотечного кредита сам по себе не свидетельствует об объективной невозможности исполнить предварительный договор. Цеденты от заключения основного договора не уклонялись и в ответе на претензию сообщили о готовности заключить его даже после истечения предусмотренного договором срока. Соглашение о прекращении обязательств стороны не заключали. Вина Цедентов в незаключении основного договора судами также не установлена. В силу ст.401 ГК РФ вина стороны, нарушившей обязательство, предполагается, пока не доказано обратное. Однако доказательств отсутствия своей вины Покупатели не представили. Таким образом, суды не установили ни одного из предусмотренных ст.381 ГК РФ оснований для взыскания задатка с Цедентов. Апелляционное и кассационное определения отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Судебная практика СКГД ВС РФ _ Кафедра – бесплатные вебинары для судебных юристов