Судебная практика СКЭС ВС РФ

Может ли залоговый кредитор застройщика получить полную сумму требования после передачи объекта фонду? Определение от 26.10.2026 по делу А56-85873/2018 (307-ЭС21-25763 (6)) Фабула дела: В деле о банкротстве Застройщика требование Кредитора по договору участия в долевом строительстве было включено в четвертую очередь реестра и обеспечено залогом имущества Должника. После передачи земельных участков и объектов незавершенного строительства региональному Фонду Кредитор потребовал выплатить ему 7 млн. руб. компенсации за нежилое помещение, а также присудить судебную неустойку за просрочку выплаты. Региональный фонд полагал, что с учетом того, что взысканная ранее первая часть компенсации превысила указанную «предельно допустимую» сумму, оснований для удовлетворения второго заявления Кредитора не имелось. Позиции судов: 🔸 Суды трёх инстанций взыскали с регионального Фонда в пользу Кредитора 7 млн. руб. компенсации. Позиция Верховного суда: 1) Предельная сумма компенсации согласно пунктам 4 – 6 ст. 5 Закона № 282-ФЗ определяется с использованием метода реконструкции модели распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства. При реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов, определенной арбитражным судом для целей передачи имущества региональному фонду. Из этой стоимости вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога. Тем самым рассчитывается чистая выручка, которая подлежала бы распределению между кредиторами при обычной продаже. Затем вычисляется 60-процентная часть чистой выручки, в распределении которой на основе принципа пропорциональности участвуют все кредиторы – залогодержатели. После этого определяется совокупный размер требований всех залоговых кредиторов (включая граждан – участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду) и доля требования конкретного кредитора, претендующего на получение компенсации, в этом совокупном размере. И наконец, исходя из размера указанной доли кредитора вычисляется предельная сумма компенсации – та часть 60-процентной чистой выручки, которая пришлась бы на упомянутого кредитора при отчуждении предмета залога на торгах. Таким образом, использованная региональным фондом в отзыве на заявление Кредитором формула подсчета предельной (максимально возможной) суммы компенсации является методологически верной. 2) Источники выплаты бывшим залоговым кредиторам компенсации определены законодателем следующим образом: 1) 10 процентов предельной суммы компенсации (далее – гарантированная часть компенсации) выплачивается за счет собственных средств регионального фонда в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении иска бывшего залогового кредитора; 2) оставшаяся часть предельной суммы компенсации выплачивается за счет средств, вырученных региональным фондом от реализации свободных жилых, нежилых помещений в полученных им объектах, за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией, в пределах этой положительной разности. Суды ошибочно отождествили понятия «предельная компенсация» и «источник ее выплаты». Согласно действующему правовому регулированию, бывший залоговый кредитор не вправе претендовать на сумму, превышающую предельную компенсацию. Однако суды предельную сумму компенсации не установили, контррасчет регионального Фонда не проверили, фактически полученную Кредитором компенсационную выплату, присужденную по первому спору, с максимально возможным размером компенсации не сопоставили. Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. 📌Лучшая судебная практика в канале Судебная практика СКЭС ВС РФ ❗️Сообщество о кассационном обжаловании в ВС РФ – подписаться