Евгений Коган l Личный блог l Не только про инвестиции

Инвестиции в недвижимость на заемные средства Думаю, в нашей стране большинство людей по‑прежнему воспринимает недвижимость как самую надежную инвестицию. С этой логикой сложно спорить. Жилье может пережить и государство — чего не всегда скажешь о финансовых активах. Недвижимость — это, действительно, актив с наименьшими рисками на длинном горизонте. Но далеко не у всех есть возможность купить себе лишнюю квартиру. Поэтому возникает идея использовать ипотеку. Мы с командой подробно разобрали такой кейс в канале bitkogan. Здесь хочу заострить внимание на ключевой логике. По сути, вы занимаете деньги у банка по ипотечной ставке и взамен получаете два источника дохода: арендный поток и рост стоимости недвижимости. Соответственно, главный вопрос — это соотношение ставки по ипотеке и потенциальной доходности объекта. На практике хорошая квартира может давать 7-8% годовых от аренды, но чаще это 5% или даже ниже. Не стоит забывать о рисках вандализма и налогах. Дополнительно мы получаем рост цены недвижимости. Если подходить консервативно, разумно закладывать рост на уровне цели ЦБ по инфляции — то есть 4%. ➡️Итого в базовом сценарии: 5% (аренда) +4% (рост цены) ≈9% годовых. Это означает, что брать ипотеку дороже 9% — уже рискованная история. Надо серьезно подходить к оценке качества конкретного объекта. Ну а по текущим ставкам в 16–20 % такая история никак не окупится. Надеяться на рефинансирование в будущем слишком рискованно. А вот льготная ипотека под 6 % и ниже — это уже другая история. По сути, это субсидия: государство частично берет на себя стоимость заемных денег, и экономика сделки становится заметно лучше. Надеюсь, данный расчет кого‑то остановит от неразумного шага, а кому‑то подкинет пищу для размышлений. 👨‍💼Евгений Коган в MAX и ВК