Евгений Коган l Личный блог l Не только про инвестиции

Льгота в одни руки в одну семью «Армагеддонщиков» на рынке недвижимости с каждым годом все больше. Но масла в огонь решили подлить изменением условий льготной ипотеки. С 1 февраля этого года больше одной ипотеки семья получить не сможет. Это фактически обрубает общепринятые схемы, когда муж с женой могли отдельно использовать свое право на льготу. Что делать, если льгот не досталось? Зачастую льготная ипотека «под инвест» берется не только для рентного дохода, но и как будущее жилье детям. Если эту задачу не решать, то рано или поздно возникает насущный квартирный вопрос, который, как мы знаем, москвичей сильно испортил. Тяжелый выбор между «снимай» или «бери в ипотеку» ставит многие семьи в крайне неудобное положение — это одна из главных проблем в сфере недвижимости. В идеале покупать ее по кусочкам, откладывая средства как на фондовом рынке, но реальную квартиру вам никто не нарежет на «паи». Хорошая новость в том, что мировые финансы эту проблему решили через фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust). А вот на российском рынке таких инструментов не так много, тем более чтобы они были доступны неквалам. Взять тот же Самолет и его фонд Xhouse, он доступен без статуса квала. Недвижимость в портфеле фонда не простаивает, а сдается в аренду. И пайщикам выплачиваются ежеквартальные дивиденды (рента), обеспечивая денежный поток. Целевая доходность таких вложений на уровне 24% годовых — за счет скидки от Самолета и роста цен. Фонд действительно похож на западный REIT, но с изюминкой: паи можно обменять на квартиру. Точнее, при покупке жилья от Самолета до 50% от стоимости квартиры можно будет покрыть паями ЗПИФ с 2027 г. Для скидки будет учитываться стоимость чистых активов (сама недвижимость в фонде), а не рыночная оценка паев. Это может обеспечить защиту от рыночных колебаний ЗПИФа. Фактически можно будет копить на квартиру «в квартире».