Средней квартиры в Казахстане не существует В Караганде расчетная окупаемость новостройки за счет аренды - 6,4 года. В Таразе - 13,5 года. Разница более чем вдвое. И это рынки одной страны. Октябрьская статистика БНС по 20 городам показывает: покупать квартиру, сдавать ее и рассчитывать на рост стоимости - три разные экономические стратегии. ▪️Аренда обгоняет стоимость жилья По данным БНС, за год аренда подорожала на 14,6%, новостройки - на 10,4%, вторичное жилье - на 7,1%. С декабря 2020 года аренда выросла в 2,3 раза, а цены продажи жилья - примерно в 1,8 раза. Но в октябре ситуация изменилась: аренда снизилась на 0,6% за месяц, причем в 14 городах из 20. Вторичка подешевела в 11 городах. Новостройки в среднем прибавили 0,5%. ▪️Где жилье дороже, а где дешевле? Аренда квадратного метра в месяц: 🔺 Астана - 6 352 теңге, Алматы - 6 288, Караганда - 5 241. 🔻 Тараз - 2 617, Туркестан - 2 914, Актобе - 3 459. Разница между Астаной и Таразом - 2,4 раза. Новостройки дороже всего в Алматы и Астане - около 746 тыс. теңге за м². Дешевле всего в Уральске - 350 тыс. Но высокая цена не означает высокую доходность. ▪️Где квартира быстрее окупается? Если разделить стоимость квадратного метра на годовую арендную плату за него, получим расчетную валовую окупаемость. Лидеры среди новостроек: 🥇 Караганда - 15,6% годовых, 6,4 года. 🥈 Петропавловск - 14,3%, 7 лет. 🥉 Кокшетау - 12,4%, 8,1 года. Далее Уральск - 12,0%, Актобе - 11,1%. В Астане и Алматы - около 10% годовых, или почти 10 лет окупаемости. Внизу рейтинга Туркестан - 8,3% и Тараз - 7,4%. Окупаемость соответственно 12,1 и 13,5 года. Важно: это валовая расчетная доходность, а не прибыль инвестора. Налоги, ремонт, простой квартиры, мебель и расходы на покупку не учтены. ▪️Вторичка может быть выгоднее В 14 из 20 городов расчетная арендная доходность вторичного жилья выше, чем новостроек. Например, в Актау и Жезказгане она достигает 13,5%, что соответствует окупаемости около 7,4 года. Причина проста: вторичное жилье нередко дешевле при сопоставимой средней арендной ставке. Но более высокая доходность может сопровождаться расходами на ремонт и рисками ликвидности. ▪️А если рассчитывать на рост цены? Здесь лидеры другие. За год новостройки сильнее всего подорожали в Туркестане (+19,4%), Актобе (+18,7%) и Алматы (+14,3%). На вторичном рынке лидирует Кокшетау (+16,1%). Показательный контраст: Петропавловск лидирует по росту аренды (+31%), но новостройки там подорожали лишь на 2,5%. А Туркестан, наоборот, лидирует по удорожанию новостроек, хотя расчетная арендная доходность составляет всего 8,3%. Рост стоимости актива и денежный поток от аренды - не одно и то же. ▪️Алматы против Астаны В Алматы быстрее дорожают новостройки: +14,3% против +10,2% в Астане. Зато в Астане сильнее растут аренда (+20,1% против +14,2%) и вторичка (+9,5% против +5,6%). При почти одинаковой цене нового жилья инвестиционные характеристики двух рынков различаются. ▪️Что это означает? Аренда - не только доход собственника, но и потенциальная статья расходов работника. В Петропавловске она выросла на 31%, Павлодаре - на 28,3%. Это почти вдвое быстрее приведенного среднего показателя. В Уральске рост всего 4,7%, в Таразе - 10,8%. Для работодателя региональная стоимость жилья важна при найме сотрудников, релокации и определении конкурентной зарплаты. 📮Казахстанский рынок жилья - это не один рынок, а множество локальных рынков с разными ценами, доходностью и перспективами. Высокая аренда не гарантирует роста стоимости квартиры. Быстро дорожающее жилье не обязательно выгодно сдавать. А дешевый квадратный метр не всегда означает удачную инвестицию. Поэтому главный вопрос не «насколько подорожало жилье в Казахстане», а «что происходит с конкретным городом и конкретной квартирой». Рисунок сгенерирован с помощью AI #ОбластьРоста 🤐 TENGENOMIKA