Банный бизнес работал. Недвижимость была зарегистрирована. А суд обязал снести здание. 😳 Вот вам реальный судебный кейс, который хорошо показывает, почему при покупке коммерческой недвижимости недостаточно проверить только выписку из ЕГРН. ➡️Предприниматель построил банный комплекс площадью 165 кв. м на земельном участке с видом разрешённого использования «для садоводства». ➡️Здание зарегистрировал в ЕГРН по упрощённой процедуре как садовый дом. ➡️Но фактически там работала коммерческая баня: посетители, вывеска, реклама услуг на сайте. ➡️Администрация обратилась в суд с требованием снести объект как самовольную постройку. И самое интересное — сначала предприниматель выиграл! 🧑⚖️Суд первой инстанции посчитал, что право собственности зарегистрировано, а градостроительный регламент к тому времени уже изменили: на участке стало допустимо «бытовое обслуживание». Казалось бы, проблема решена. Но апелляция и кассация поддержали администрацию. Верховный Суд пересматривать дело отказался. Почему❓ ⚖️ Статья 222 ГК РФ — самовольной может быть признана постройка, возведённая на участке, разрешённое использование которого не допускает строительства такого объекта, либо с нарушением других установленных требований. ⚖️ Статьи 36–37 ГрК РФ и статья 85 ЗК РФ — допустимое использование участка определяется градостроительным регламентом и видом разрешённого использования ⚖️ Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 — при оценке признаков самовольной постройки имеет значение, допускалось ли строительство такого объекта на участке в юридически значимые моменты. ❌Главная ошибка предпринимателя: ⚡️Коммерческий объект изначально построили на земле, которая не предусматривала такого использования, и оформили как садовый дом без необходимых для коммерческого здания процедур. ⚡️Последующее изменение ВРИ само по себе не устранило нарушения, допущенные при строительстве. ⚡️Кроме того, предприниматель не доказал соответствие здания строительным и противопожарным требованиям, а также его безопасность. Вывод для инвестора: запись о собственности в ЕГРН не гарантирует законность постройки и возможность использовать её для бизнеса. Перед покупкой коммерческого объекта я рекомендую проверять не только собственника и обременения, но и: ⚡️ ВРИ земельного участка. ⚡️ Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). ⚡️ Основания возведения здания и необходимую разрешительную документацию. ⚡️ Соответствие фактического использования объекта его документам и градостроительным требованиям. Иначе можно купить недвижимость, вложиться в ремонт, найти арендаторов — а потом получить иск о сносе. 📚 Судебное дело — текст судебного акта в системе ГАРАНТ Мы с Анаром постоянно говорим доходность объекта нужно оценивать вместе с юридическим и рисками. Потому что даже самые красивые цифры не помогут, если само здание окажется под угрозой сноса. А вы при покупке недвижимости проверяете историю строительства или ограничиваетесь актуальной выпиской из ЕГРН? 👇