BrickSkills | Мамедова: торги, недвижимость, налоги

Помещение за 3 миллиона. А сколько на нём реально можно заработать? 🧮 Допустим, нашли помещение за 3 млн ₽. Продавец обещает, что его можно сдавать за 45 тысяч в месяц.💵 Быстрый расчёт: 45 000 × 12 ÷ 3 000 000 = 18% годовых. Красота. Только в этой формуле кое-чего не хватает. Например, ремонта.🏠 Мы с Анаром при предварительной оценке проектов обычно закладываем на ремонт и подготовку объекта столько же, сколько стоит сама покупка. Давайте пересчитаем наш пример.🤔 1. Сколько вложим? ➡️ Покупка — 3 млн ₽ ➡️ Ремонт и подготовка — 3 млн ₽ ➡️ Прочие расходы — 150 тысяч ₽ Всего: 6,15 млн ₽. 2. Сколько получим? Аренда — 45 тысяч ₽ в месяц. Допустим, один месяц в году помещение пустует, а ещё 60 тысяч ₽ уходит на ежегодные расходы собственника и налоги. 45 000 × 11 − 60 000 = 435 тысяч ₽ в год. 3. Какая доходность? Формула: Чистый годовой денежный поток ÷ Все вложения × 100%. 435 000 ÷ 6 150 000 × 100 = 7,07% годовых. Вот вам и обещанные 18%. 😁 4. А если хотим получать 10% годовых? Считаем максимальный бюджет проекта: 435 000 ÷ 0,10 = 4,35 млн ₽. А на ремонт и прочие расходы мы предварительно заложили 3,15 млн ₽. Значит, при этих условиях на покупку остаётся 1,2 млн ₽. Но продавец просит 3 миллиона. Что делать? 👇 Искать другую концепцию, пересматривать стоимость и объём работ, проверять возможность более высокой аренды — либо отказываться от сделки. 5. А если что-то пойдёт не по плану? Для этого полезно считать три сценария: 🟢 Оптимистичный — арендатора нашли быстро, ремонт без перерасхода. 🟡 Базовый — закладываем реалистичный простой и обычные расходы. 🔴 Негативный — ремонт подорожал, арендатора ищем дольше, ставка аренды оказалась ниже ожидаемой. 💵В Excel-калькуляторе BrickSkills можно будет подставить свои цифры и сравнить доходность, окупаемость и максимальную цену покупки. 📎Калькулятор прикреплен к посту Цифры примера условные. Вот поэтому мы сначала открываем Excel. А уже потом кошелёк. 😁