BrickSkills | Мамедова: торги, недвижимость, налоги

Вернёмся к нашему лоту с примерно 50 машиноместами. Первый аукцион стартовал с 23 млн., а выиграли мы лот за 13 млн.💰 Что с ним будет делать клиент❓ Я не знаю,т.к. это за рамками наших отношений, но 🗣я расскажу про один из вариантов, который лежит на поверхности. Пока шло банкротство, управляющая компания сдавала паркинг местным жителям по прямому назначению: 🚘 люди там парковались. То есть денежный поток там уже есть. Самое очевидное решение после покупки — не разгонять всех арендаторов, а перенаправить этот поток в свою сторону и договориться на новых условиях. Скорее всего, аренда там 👇ниже рыночной, но это уже предмет переговоров и работы с объектом. Посчитаем при очень средних вводных. 🔘В объекте около 50 машиномест. 🔘Допустим, в среднем по году сдаются 60% (скорее всего, в реальности можно сделать больше, но давайте консервативно) — это примерно 30 мест. 🔘Стоимость аренды в месяц — 5 000 руб за место. В нашем городе и в конкретном районе это недорого. 🔘30 мест × 5 000 = 150 000 руб в месяц, или около 1,8 млн в год. 🔘Вычтем налоги, содержание, какие-то операционные расходы — оставим условные 1,5 млн в год «чистыми». При цене лота 13 млн - окупаемость чуть меньше 9 лет. Это вполне укладывается в вилку консервативной окупаемости недвижимости 8–10 лет. И это всё ещё «достаточно ленивый» сценарий. Если поработать с объектом, оптимизировать заполняемость и ставки, вложиться в управление, выйти к 7 годам окупаемости вполне реально. На выходе: готовый арендный бизнес и достаточно предсказуемый ежемесячный денежный поток.💸 Продолжение дальше