BrickSkills | Мамедова: торги, недвижимость, налоги

Х — Хрупкая экономика сделки *буква Х вдохновляет аж на 2 поста 😁 Самые опасные проекты выглядят привлекательно: красивый дисконт... перспективная локация... модная стратегия... ❌...Но прибыль держится на одном факторе. И если он исчезает — всё останавливается. ❓Что такое хрупкая экономика Это когда результат зависит от: — одной цены выхода — одного типа покупателя — одного административного решения — одного источника финансирования — одной государственной программы Стоит этому фактору измениться — и вся модель начинает трещать. В кейсе с аккумуляторной по расчётам из нашей стратегии экономика держалась на предположении: «Продадим по 70 тыс. за кв.м.» 🔽Если рынок даст 60 — маржа тает. 🔽Если стройка выйдет дороже — прибыли нет. 🔽Если земля оформляется дольше — деньги заморожены. Проект зависит от слишком большого количества условий. Это уже хрупкость, поэтому лучше отказаться. 📌А теперь реальный опыт В позапрошлом году мы решили поиграть в ИЖС: строили дома, посчитали экономику, спрос был живой, льготная ипотека работала. 😱 И вот как только дома были готовы — программу резко свернули. Рынок жилья замер, сделки остановились. Мы продавали дома год. В итоге продали, даже в плюс: +50% по одному дому и +80% по другому. Неплохо, но не космос, и очень долго. Не потому что дома плохие. А потому что модель была зависима от одного фактора — льготной ипотеки. План Б придумать сложно, когда весь рынок стоит. Почему я осторожно отношусь к хайпу 🤩 То все флиппят квартиры. 🤩 То массово делают кладовки. 🤩 То сдают коммерцию шестерочкам. 🤩 То строят глэмпинги, потому что государство даёт гранты. В моменте это работает. Проблема в том, что чаще всего люди успевают провернуть один-два цикла. На третьем условия меняются. И выход становится длинным и дорогим. ❓Можно ли работать в тренде? Можно. Но только если: ✔️ экономика устойчива без субсидий ✔️ есть альтернативный сценарий использования ✔️ объект ликвиден сам по себе ✔️ вы выдержите заморозку капитала Если при изменении условий вы продолжаете стоять — модель сильная. Если нет — это игра на волне. Именно поэтому в моем блоге нет кипящих-горячих-трендовых темок. Торги — это не поиск самого модного направления. Это поиск устойчивых решений и холодный расчёт. #банкротный_алфавит