Х — Холодный расчёт. Реальный аукцион В конце прошлого года на занятии с учениками я показывала, как участвовать в аукционе. 👀 Объект — полуразрушенная аккумуляторная, 66 кв.м. На первый взгляд — мусор. На второй — тоже мусор, но... ✔️Локация Центральная улица небольшого города. Свободных мест под коммерцию почти нет. Все, что есть, в приличном состоянии и занято. При этом: люди в земле не разбираются, вокруг полно нарушений, чиновники тоже не всегда глубоко погружены в тему. И в голове начинает складываться картинка: ✔️ Оформить землю. ✔️ Реконструировать. ✔️ Сделать торговое помещение. ИЛИ ✔️Продать «как есть», а покупатель дальше сам достроит. 🛍 Красиво? Очень. Теперь математика Коммерция вокруг продается по 100 тыс. за кв.м. По ощущениям реальная цена — около 70 тыс. 66 кв.м × 70 000 = 4,6 млн потенциальной выручки. И вот здесь легко потерять голову. ❓Что остаётся за кадром Старт аукциона — 134 000. Я честно надеялась оказаться единственной участницей, но перед началом уже знала, что нас трое. Мой максимум — 500 000. В идеале — ниже. ❓ Почему? Там же 4,6 млн.на выходе светит? Потому что: — Право аренды земли остаётся у владельца соседнего здания. С этим придётся разбираться. — Участок нужно делить. — Если строить, лучше выкупить землю, чтобы чувствовать себя спокойно. Кадастровая около 150 000. — Реконструкция в нашей практике дешевле 50 000 за кв.м не случалась. 66 × 50 000 = 3,3 млн - только стройка. И это без проектирования, согласований, подключения, непредвиденных расходов. Плюс реальная площадь под вопросом: может оказаться меньше, а может и больше — но это неопределённость. Если при всём уровне административного и строительного «геморроя» останется 500 000 прибыли — это хороший результат. Но это: — работа с землёй: раздел и выкуп; — реконструкция; — все это приправлено работой с чиновниками, а часто значит... — задержки по времени. Когда цена перевалила за 500 000, я вышла. Потому что дальше это уже не инвестиция с понятной маржой, а ставка на удачу. Иногда самое сложное в торгах - остановиться. #банкротный_алфавит Угадываем, куда ушли торги в итоге? Завтра расскажу историю до конца. ⤵️⤵️⤵️ А тут фото ⤵️⤵️⤵️