Proeconomics

(продолжение предыдущего поста) Член правления Гильдии риэлторов Москвы Андрей Банников: У девелоперов нет источников длинных денег, поэтому их задача выйти в деньги после строительства в максимальном количестве. И, соответственно, не оставлять у себя помещения, которые будут сдаваться под длинную аренду, и которые принесли бы больше доходности, но на более длинной временной дистанции. Покупка офисов на самом деле - стратегия, которая не является омертвлением капитала, потому что офисы пока имеют достаточную ликвидность и их капитализация, их стоимость со временем растёт. Но такое себе могут позволить только компании с действительно большим запасом капитала. Иногда выгоднее всё-таки снимать офисы и использовать эти деньги в обороте. Думаю, что на рынке не сложится ситуация с дефицитом офисов в аренду, потому что в аренду будут сдавать офисы те инвесторы, которые выкупают эти площади у девелоперов, и, соответственно, для них это стандартный бизнес. Доцент Финансового университета при Правительстве РФ Николай Яременко: Радикальное сжатие доли арендных офисов в новом строительстве Москвы с 75% в 2010-х до 13% к 2026–2030 годам отражает глубокую трансформацию экономической модели коммерческой недвижимости. Почему девелоперы уходят от арендной модели? Ключевая причина — высокая стоимость денег (высокая ключевая ставка) и риски долгосрочного девелопмента. Строить офисы «под аренду» за счет дорогого проектного финансирования стало нерентабельно: окупаемость таких проектов растягивается на 12–15 лет. Девелоперам выгоднее модель «строим на продажу» (Sell-to-End-User или блоками мелкой нарезки), которая позволяет быстро вернуть инвестиции, закрыть эскроу-счета и зафиксировать прибыль ещё на стадии строительства. Для бизнеса покупка офиса в текущих реалиях — это не омертвление капитала, а защитный актив (защита от инфляции). Во-первых, арендные ставки в Москве растут опережающими темпами, и владение объектом даёт компании прогнозируемость расходов на горизонте 10–20 лет. Во-вторых, качественная коммерческая недвижимость в столице стала альтернативой зарубежным инвестициям и валюте. В-третьих, крупные корпорации и госсектор предпочитают суверенитет: владение зданием позволяет гибко адаптировать его под свои стандарты безопасности и IT-инфраструктуры. Рынок уже находится в состоянии структурного голода. Вымывание девелоперского арендного предложения приведёт к тому, что дефицит качественных офисов (класса А и В+) под аренду станет хроническим. В среднесрочной перспективе это вызовет дальнейший агрессивный рост арендных ставок, развитие серого рынка субаренды (когда компании-собственники сдают излишки приобретенных площадей), вынужденный уход малого и среднего бизнеса в более гибкие форматы — коворкинги и сервисные офисы, либо в морально устаревший фонд.