Proeconomics

Из 7,3 млн кв. м офисных площадей, которые девелоперы обещают сдать в Москве в 2026–2030 гг., лишь 13% (950 тыс. кв. м) предназначены для сдачи в аренду. Об этом говорится в исследовании IBC Real Estate. В предыдущие шесть лет доля новых помещений под аренду составляла 37%, а в начале 2010-х – около 75%. Почему так сильно изменилась стратегия и девелоперов, и компаний, кто заселяет новые офисы? Не является ли покупка офисов омертвлением капитала компаний? Такая ситуация на рынке может вызвать большой дефицит офисов в аренду? Ответы экспертов в рубрике #опросы К.э.н., доцент кафедры финансовых рынков и финансового инжиниринга Финансового университета при Правительстве РФ Елена Алтухова: Рынок офисной недвижимости Москвы остается перенасыщенным. Востребованным здесь остаётся лишь премиальный сегмент. Просматривается смещение спроса из столицы в регионы, где рынок испытывает потребность в офисной недвижимости. Капитал всегда движется в приемлемые для себя ликвидные объекты, обеспечивающие его дальнейший рост и расширение. Вполне возможно, что в эпоху цифровизации существенное сокращение офисов в текущем моменте может совсем не сформировать дефицита в будущем. Ведь уже сегодня искусственный интеллект серьёзно меняет ситуацию на рынке труда. Старший преподаватель кафедры экономической теории РЭУ им.Г.В.Плеханова Ходжа Кава: Смена стратегии девелоперов — это не изменение вкусов рынка, а следствие цены денег. Держать арендный бизнес-центр можно только тогда, когда доходность объекта выше стоимости фондирования. Сегодня всё наоборот: проектное финансирование дорогое, строительство класса А подорожало примерно на 15% за год и подошло к 215 тысячам рублей за кв.м общей площади, а доходность аренды такую нагрузку не вытягивает. Девелопер, который оставляет здание себе, годами работает с отрицательной разницей. Продажа блоками решает это одним движением: деньги приходят на этапе стройки, риск переносится на покупателя. По сути, в офисный сегмент пересадили жилищную модель долевого строительства. Офис превратился в квазиквартиру, и рынок аренды схлопнулся не потому, что арендаторы исчезли, а потому что никто не готов финансировать роль арендодателя под нынешнюю ставку. Со стороны компаний логика зеркальная. Аренда перестала быть безрисковым вариантом: вакансия держится около 5-6%, свободных крупных лотов почти нет, ставки растут двузначными темпами и в классе А идут к 42 тыс. руб. за метр в год. Арендатор не может спрогнозировать свои расходы даже на три года вперёд. Покупка в этой ситуации — не инвестиция, а хеджирование. Показательно, что в структуре годового спроса аренда и покупка практически сравнялись, 53 против 47%, а доля площадей, доступных к покупке в готовых бизнес-центрах, за полгода выросла до 28%. Про омертвление капитала необходимо сказать осторожнее, чем принято. Формально да: деньги, вложенные в метры, не работают в обороте, а депозит сегодня дает около 13% почти без риска. Но здесь работает механизм, который экономисты описывают со времен Коуза: когда контракт плохо защищает сторону, она перестаёт покупать услугу на рынке и встраивает актив внутрь себя. Российский договор аренды слабо защищает арендатора от пересмотра ставки, и компании отвечают вертикальной интеграцией — покупают то, что раньше снимали. Рост доли покупки — это не про любовь бизнеса к недвижимости, это индикатор высоких трансакционных издержек аренды. Дорого не купить офис. Дорого не иметь гарантий по нему. Дефицит арендного предложения, безусловно, будет, но опасность не в объёме, а в структуре. 95 тыс. кв.м арендных площадей в год на рынке, где годовой объем сделок полтора миллиона, — это капля. Однако часть купленных блоков всё равно вернется в аренду через собственников. Настоящая проблема в другом: собственность дробится. Крупному арендатору, которому нужно 20 тыс. кв.м одним массивом, придётся договариваться с тридцатью независимыми владельцами, у каждого из которых своё представление о ставке и своё право сказать «нет». Это классическая ситуация, когда избыточное дробление прав парализует использование ресурса: здание физически есть, а собрать его под одного пользователя невозможно. (продолжение в следующем посте)